안녕하세요! 오늘은 부동산 책 서평으로 돌아왔습니다.
제가 읽은 책은 <1천만 원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적>입니다. 솔직히 우리 같은 청년들이 가지고 있는 자금이 많지 않기 때문에 수도권 부동산 투자는 꿈만 꿔야한다고 생각했었습니다.
그런데,,, 1천만 원으로 투자가 가능하다고??
그런 궁금증에 책 서평단을 신청하게되었고, 운 좋게 당첨되었습니다. 책 내용을 전반적으로 요약해드리고, 제가 느낀 점을 함께 말씀드리려 합니다.
1. <1천만 원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적> 구성
이 책에서는 1천만 원이라는 실질적인 금액으로 수도권에 투자할 수 있는 투자처를 소개받을 수 있습니다.
서울특별시 초기 재개발, 시흥시, 이천시, 파주시, 미추홀구, 부평구, 계양구까지 다양한 지역의 재개발 및 재건축 추진 구역을 소개해줍니다.
또한 책 내용이 정말 친절하다는 것을 느낄 수 있었습니다. 다양한 사진자료가 첨부되니 사실관계를 다시 알아보기 위해 따로 부동산 어플로 확인할 필요도 없었습니다. 저 같은 부린이들한테 딱 안성맞춤 책이 아니었나 싶습니다.
2. <1천만 원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적> 내용
(여기서부터 반말모드 ㅎㅎㅎ)
[서울 초기 재개발에 관심 가지기]
계속 오를 것이 분명한 전세가율
입주물량이 없다
주택 보급률이 낮아지고 있다.
[가로주택, 모아타운]
모아타운의 최대 단점은 아직 모아타운으로 만들어진 결과물이 없다는 점. 시범 케이스가 없기 때문에 미래를 알수 없다.
하지만 초기비용이 많이 들지 않는다는 점, 사업속도가 빠르다는 점, 노후도 비율이 50%라는 점이 메리트다.
[중랑구]
가로주택, 신속통합, 모아타운의 성지.
대규모 개발이 이루어진 구역 주변 관심갖기. 그래야 사람들의 관심이 높아진다.
ex. 사가정센트럴아이파크, 중화 1구역
중랑구의 모든 구역을 알 필요는 없다. 사업성이 잘 나오는 곳 조사해보고 그곳만 관심갖기
[마포구(합정, 망원)]
상수·당인역세권 민간재개발
MZ세대들이 선호하는 상권으로 유명세를 타며 상권이 확장 중
→ 개발사업과 관계없이 지가를 지속적으로 올라가는 장점을 가짐
이런 지역은 차라리 상가권리금 투자도 나쁘지 않음
현재 사전검토의뢰서가 마포구청에서 반려되었지만, 다시 사업신청을 할 것으로 보인다.
2. 합정동 한강변 통합재개발
신속통합기획으로 추진 중.
현재 가로주택정비사업으로 사업시행인가 중인 '합정동447일원'을 제외하고 신속통합기획을 진행하는 방향으로 선회함
여기는 빌라지분도 비싸다. 그래서 소액투자는 어렵다
☞ 마포구 합정, 망원지역 총 리뷰: 상권이 계속 확장되는 곳이고, 당인리상권과 홍대상권이 만나는 교차점. 신축빌라는 조심해서 도심공공복합개발 참여하기
[경기도 소액투자처]
이천시: 안흥택지지구, 중리 택지지구
파주시: 금촌율목지구, 금촌새말지구
3. <1천만 원으로 시작하는 수도권 아파트 투자의 기적> 인상깊은 문구, 구절
주거환경이 개선되는 지역 인근에 구축아파트가 있는데 가치 대비 가격이 유지되고 있다면 한번씩 관심가져보기
책에 나오지는 않았지만, 대표적인 지역이 '구성남'이다. 이 지역은 거의 환골탈태느낌으로 지역 전체가 변화하고 있다.
대부분의 지역이 변화하고 있다. 이런 지역에 있는 구축아파트 하나를 봐보자.
'상대원선경'이라는 아파트인데, 최고가 대비 -38%를 기록중이다. 물론 현재 가격은 지지부진하지만, 23년 이후 떨어지지 않고 바닥을 지지하고 있다. 주변이 변화하고 있는데 가격이 유지되고 있다면,,,, 앞으로의 상승을 기대해봐도 되지 않을까? 물론 투자 추천은 아니다.
특정 지역이라고 해서 소액투자나 가치투자가 불가능한 것은 아니다.
꼭 이 지역에 머물러야 하는 수요는 꼭 있기 때문이다.
그 수요층이 찾을 수 있는 상품성 있는 주거환경이 조성된다면 그 길목을 지키는 투자는 분명 수익을 보장받을 수 있다.
그래서 지방, 수도권 외곽이라고 무시하지 말고 항상 기회를 엿봐야겠다는 생각을 한다.
초기 미분양 단지를 우선적으로 매수하는 것 추천. 대신 해당 지역의 미분양이 소진되기 시작하는지, 분양조건의 변화로 소액투자가 가능한지. 그다음 실거주 수요자에게 매도하기
미분양단지에 대해 관심을 가져보자. 이번에 선착순분양까지 해서 결국 완판된 '철산자이더헤리티지'를 아는가?
(59타입 분양가가 8억이었는데, 현재 9억. 단순비교만 해도 1억 이득)
미분양도 그 단지의 가치를 제대로 분석하고 가치평가를 다시 한다면 분명 좋은 기회일 수도 있다. 그래서 해당 지역의 미분양이 감소하는지, 계약금이 5% 주는 등 분양조건이 변화하는지 등을 종합적으로 판단해보는 미분양투자도 적극적으로 고려해볼 필요도 있을 것 같다.
4. 결론
수도권 미분양투자에 관심을 가져보려 한다. 소규모재개발, 모아타운, 가로주택 같은 것들은 아직 내가 부린이이기도 하고, 잘 모르고, 성공케이스가 거의 없기 때문에 리스크가 있다고 판단된다. 미분양투자는 청약기회가 날라가는 것도 아니고, 공사비가 상승하며 신축의 가치는 더 상승하는 만큼 미분양을 바라보는 사람들의 시각이 달라질 것 같다.
그래서 수도권 미분양에 대해 적극적으로 공부해보고, 블로그를 통해 같이 공부하려고 한다.
※비즈니스북스 출판사로부터 해당 도서를 지원받아 작성한 서평입니다.