3536 직장인 경매 (원범석, 일상이상, 20170511)

3536 직장인 경매 - 평생월급 3년 내에 가능한
원범석 지음 / 일상이상 / 2017년 3월

3536 직장인 경매 (원범석, 일상이상, 20170511)

공경매에 처음 입문하는 사람들에게 좋은 길잡이 역할을 할 수 있는 책이며, 공경매를 망설이거나 몇 번쯤 시도하다가 중단한 사람들에게는 다시 한 번 동기부여를 강하게 해 주는 책이라고 본다. 바쁘고 경매에 초보인 직장인들이 효율적으로 공경매에 투자하는 방법을 제시하고 있다. 즉 ‘3536투자법’은 3초 내에 자신이 가지고 있는 금액 대비 투자 가능한 [물건 선별]하고, 5초 내에 좋은 물건인지 위험한 물건인지 판단[권리분석]하며, 30초 내에 교통시설과 교육시설, 생활편의시설 등 [입지 분석]하고, 60초 내에 해당 물건의 매매가, 전세가, 월세가 등 [시세분석]을 판단할 수 있는데, 1개 물건에 약2분 내에 판단을 완료한다는 것이다. 특히 자금이 부족한 서민이나 직장인으로 살았던 작가의 경험이 녹아있기 때문에 매우 설득력 있고 공감이 가는 부분이 많다. 특히 낙찰 이후에 경락잔금을 마련하는 방법, 낙찰 이후 명도 방법, 임대를 놓을 때 세입자와 상대하는 법, 셀프 인테리어로 직접 집수리하는 방법 등은 특히 유용했다고 본다. 앞으로 3년간 1년에 5건 낙찰을 목표로 하다 보면 더 이상 돈 걱정 없이 당당하게 살 수 있을 것이라는 작가의 목표 제시까지도 마음에 든다. 

하지만 작가가 제시하는 방법에 거의 모두 공감하지만 일반인들이 쉽게 접근하지 못하는 부분이 있다. 특히 [권리분석]에서 작가처럼 상당한 정도의 실무 지식이나 경험이 있는 입장에서 보니까 ‘3536투자법’이 저절로 실현할 수 있지만 초보자들은 곳곳에 있는 함정을 모르기 때문에 쉽게 접근하지 못함을 이해해야 한다. 먼저 자금 경색을 고려해야 한다. 경락잔금의 80~90%를 은행에서 대출할 수 있다고 하지만 새로운 임차인이 들어오거나 처분할 때까지는 자금이 묶인다. 자금경색이 오면 연쇄 효과 즉 악순환이 이어질 수 있음을 늘 고려해야 한다. 둘째, 권리에 하자 있는 물건은 제외하고 입찰하면 된다고 하지만 이 부분을 걸리지 못하는 것이 대부분의 초보자인데 권리분석에서 좀 더 정밀한 접근이 필요한데 그렇다고 권리분석에만 매달려 따지다 보면 몇 년을 공부해도 모자라고 무수히 많은 좋은 기회를 놓치는 딜레마에 빠질 것이다. 본선 게임에 진입도 하기 전에 권리분석 공부에 질리거나 혹은 잘못된 권리분석으로 입찰보증금을 날리는 것은 고사하고 낙찰 이후에 더 큰 투자금을 날리거나 자금이 묶이는 우를 피해야 하는 상황을 맞이해야 할 것이며, 실전을 더 쌓고 공부를 좀 더 하다 보면 권리에 하자가 있는 물건을 낙찰을 받아서 하자를 푼다면 수익률을 더욱 높일 것인지도 판단을 해야 할 것이다. 셋째, 작가가 부록에서도 우려한 것처럼 낙찰 이후에 물건에 대하여 최소한의 리모델링이나 인테리어를 해야 하는데 이 비용이 만만치 않고 수요자의 기호나 기대에 부응하기가 쉽지 않다. 그래서 응찰가가 올라갈 수밖에 없는데 작가는 이러한 부분을 본인이 각종 자격증도 따고 직접 인테리어 시공을 하면서 비용을 절감하는 것 같은데 손재주가 부족한 나 같은 사람은 결국 낙찰율이 떨어질 수 밖에 없음을 감수해야 한다고 본다. 넷째, 이윤율에 세금 부분이 빠진 것 같은데, 부동산을 매도하면 개인은 양도세가 나오고 법인은 법인세가 부과되는데 이 부분도 간과해서는 절대 안 된다고 본다.

기쁘다! 10년 이상 동안 망설이고 여유가 없다는 핑계로 머뭇거렸는데 이 책을 읽고 확신을 굳게 했고 시기도 이번 가을 이후부터 본격적으로 진행하려고 했는데 결정을 하는데 기름을 부었다. 회사 근무하면서 100억대가 넘는 물건도 낙찰 받아서 재건축 등을 진행하는 등 엄청난 수익을 안겨주었는데 정작 본인은 아직도 돈 때문에 허덕이고 있다. 자분주의 세상이 쉽게 멸망하지는 않을 것이라고 본다면 이상은 높게 가져도 현실에서는 과시적 삶을 살지 않더라도 좀 더 안정적이고 여유 있는 삶을 살기 위해서 공경매라는 제도를 활용해 보는 것도 좋은 방법이라고 본다. 이 책은 초보 입문자용으로 더없이 좋지만 실전 투자를 위해서는 계속해서 좀 더 깊이 있는 책들의 도움과 주변의 나름의 전문가들의 도움을 받아야 할 것이다.