공무원 때려치우고 상가주택 건축주가 되었습니다. 상가주택 투자

공무원 때려치우고 상가주택 건축주가 되었습니다
소니도로(김유성) 지음 / 두드림미디어 / 2024년 4월

제목이 너무 직장인이라면 관심가지는 부동산투자 책이네요. 공무원 때려치우고 상가주택 건축주가 되었습니다. 누구나 꿈꾸는 상가주택 건축주로 안정적인 직장인 공무원을 때려치울정로도 매력적인 상가주택 투자라고 생각이 드네요. 매월 받는 월급보다는 월세수입으로 아파트보다는 내건물로 임대수익과 시세차익을, 두마리 토끼 잡는 상가주택 신축의 모든것이라고 보시면 됩니다. 

저자는 행정고시에 합격해 5급 공무원으로 10년 가까이 근무하였지만 극심한 업무 스트레스 때문에 건강을 잃었고, 그래서 시간적, 경제적 여유를 동시에 얻기 위한 방법으로 상가주택 임대 및 판매를 선택하여 현재는 강남구, 은평구 등에 건물을 보유하고 있네요. 

행정고시에 합격해 5급 행정사무관으로 안정적인 공무원을 때려치울정도로? 건강을 잃었다고 하네요. 그로인해서 휴직을 하였지만 결국은 정신적 행복이 중요하다고 판단하여 2021년 7월1일자로 퇴직하고 퇴직후 상가주택 신축과 블로그 글쓰기로 좋은 재테크 수단이 되었다고 합니다. 

왜? 아파트가 아닌 상가주택이었을까? 대부분 기본적으로 아파트투자를 가장 많이 하지만 저자가 말하는 상가주택 투자는 규제의 영향을 덜받는다. 주택을 신축하고 판매하는 것은 사업으로 보기 때문에 보통의 부동산투자보다는 규제가 약하다고 하네요. 그리고 경쟁이 적은 분야로써 소규모 수익형주택의 신축은 최소한의 공부가 필요로 신축하기 좋은 땅을 보는 눈이 필요하고, 수익성을 분석할수 있어야 합니다. 

어느 지역에 땅을 사야 할지? 결정하기 위해서는 이땅이 좋은 땅인지를 먼저 볼수 있어야합니다. 그래서 토지분석을 통해서 신축을 했을때 수익이 나는가 하는 수익성 분석까지 하면 이 땅을 사야 하는지? 말아야 하는지 결정할수 있기 때문입니다. 

관심지역으로는 은평구, 노원구, 동작구, 마포구 로 총5개의 동을 말해주시네요 그리고 주요업무지구와의 통근거리, 호재유무, 기타요소를 통해서 가치상승할수도 있습니다. 

저자는 막연히 신축을 해보고 싶다는 생각을 한 건 2년쯤으로 그때부터 틈만나면 땅을 보러 서울 전역을 돌아다녔고, 남들은 아파트 임장을 가는데, 오래된 단독,다가구 주택 임장을 통해서 입지를 선정하였네요. 

손품으로 먼저 네이버부동산 필터설정을 통해서 원하는 지역, 매매가격을 파악하고, 네이버지도에 표시하여 저장한 매뭉의 위치를 파악, 거리뷰로도 확인하였습니다. 발품은 공인중개업소 약속잡기, 혼자 먼저 돌아보기, 공인중개사에게 확인할 사항 등을 통해서 임장을 많이 하였네요 

결과적으로 저자가 선택한 당은 새절역 인근의 부지로써 가설계를 먼저해보고, 주변시세 조사, 투자비용 계산하기, 수익성 분석하기를 통해서 땅을 사기전에 이런 식으로 분석해야하는것을 알려주네요. 

신축을 하고는 싶지만 서울의 단독주택, 다가구 주택을 보러 다닌긴 했어요 신축의 프로세스를 알지 못하던 시절, 근처 동네에 매물로 나온 단독주택이 참 마음에 들었다고 하네요. 하지만 이때만 해도 고가 주택 매입시 대출이 전혀 나오지 않는다고 생각했지만 알고보니 멸실조건부 토지 담보대출 이라는것을 알고 있어야 하네요. 

그리고 팁으로 우선 연말 대출은 되도록 피하는것이 좋으며, 경기상황에 따라 PF대출이 어려울수 잇으니 이자를 감당할 만한 다른 현금 흐름이 준비되어 있는것이 좋다

대부분 설계만 잘해도 절반은 성공이라고 말합니다. 집을 짓는 과정에 돈이 많이 들기 때문에 설계 때부터 돈을 절약하고 싶어지기 때문이며, 설계는 토지계약 후 바로 시작해야합니다. 

건물 하나를 지으면 10년씩 늙는 다고 할정도로 신경 쓸 일이 많다는 뜻입니다. 건축을 해보면 시공사만 잘 만나도 신경 쓸 일이 확 줄어들기 때문에 좋은 건축사와 좋은 시공사가 건축의 핵심이라고 말하고 있다. 

일단 시공에 들어가면 건축주는 한시름을 놓게 되는 이유가 시공사가 알아서 쭉쭉 시공을 해주기 때문이다. 설계만 꼼꼼하게 잘되어 있다면 골조공사 때는 제가 결정해야 할것이 없고, 시공사와 현장소장님이 도면대로 잘 시공해주면 문제될것이 별로없다고 말하네요 

실제 시공에 있어서 굉장히 중요한 부분을 차지하는 것이 현장소장님으로써 건축는 비전문가기도 하고 항상 현장을 체크할수 없기 때문에 현장소장님의 능력에 따라 시공 퀄리티와 현장분위기가 달라진다고 하네요 

시공 후 내부를 어떤 공간을 만들것인가? 가장 먼저 내부의 메인 컬러는 화이트, 포인트 컬러는 옆은 나무색으로 공간구성에 따른 생각을 잘해야합니다. 그래서 다른사람의 인테리어를 많이 보는것이 효과적입니다. 

사용승인 즈음 임대가 걱정된다면? 주변 임대시세 조사를 제대로 파악해야합니다. 어쨌든 네이버부동산과 다방 어플을 통해 주변 원룸 임대시세를 조사해 정렬해놓고 확인하고, 공인중개없소 섭외 및 의뢰를 통해서 빠르게 거래를 성사키는것입니다. 

제목처럼  공무원 때려치우고 상가주택 건축주가 되었습니다. 평생 직장이란는 공무원을 10년 조금 못 채우고 그만둘 정도로 건강을 챙기지 못했지만 정부의 정책으로 부동산 투자가 쉽지 않은 상황에서도 사업자로 수익형 주택을 신축하는 것은 좋은 재테크 수단이라고 말하네요. 

이책은 건축가나 시공 전문가의 책이 아닌 일반 건축주 입장에서 처음 상가주택을 신축해보며 부딪혔던 모든 상황과 공부했던 것들에 때해 꼼꼼하게 기록하였다고 하네요

[이 포스팅은 컬처블룸을 통해 제품 또는 서비스를 제공받아 작성된 글입니다.]