한 권으로 끝내는 부동산 투자비법 전략

한 권으로 끝내는 부동산 투자 비법
정유나 지음 / 매일경제신문사 / 2023년 8월

한 권으로 끝내는 부동산 투자비법 책제목처름 한 권으로 부동산투자를 어떻게 해야하는지? 전국을 발품 팔아 체득한 부동산 투자의 핵심 지식 노하우가 담긴 책이라고 보면 될듯싶네요.

하락장에도 불변하는 부자의 길 네비게이션 처럼 이 책 한 권으로 끝내는 부동산 투자 비법 전략 부린이에게 필요할듯 싶어 읽어봅니다.

저자 정유나 님은 100여 개 이상의 부동산 매도와매수를 통해 경험과 실력을 갖춘 부동산전문가로써 15년간 전국을 발로 뛰며 얻은 임장노하우와 투자안목을 바탕으로 지속적인 수익을 창출하였다고 말합니다. 그리고 부동산 종목별로 장단점과 투자포인트를 파악하고 투자에 있어서 중요한 내용을 정립해 하락장에도 꾸준히 수익낼수 있는 투자의원칙을 세웠다고 하니 이책을 통해서 부동산투자 비법을 배울수있는 투자전략이 있네요

주거용 부동산의 대표는 아파트투자이다. 사람은 의식주에서 주거는 꼭 필요하며 특히 아파트를 선호하고 있다. 아파트투자에 있어서 아파트 갭투자를 소액으로 투자할수있어서 부동산 투자에 입문하는 분들이 가장 먼저 하게 되는 투자물건이기도 하다.

갭투자란 세입자의 전세금을 끼고 매매하는 방법으로 보통 부동산수익률을 구할때는 자본금과 대출금을 합한 투자 원금 및 운영수익과 자본차익에서 얻는 투자수익의 비율에 따라 계산하지만 갭투자는 대출금이 전세자금이 되고, 운영수익은 없고 오로지 자본차익만 있는 구조의 수익개념을 말하기에 대세 상승기에는 매매가격이 계속 오르기에 그 차액을 가져갈수있지만 하락기에는 가격이 하락하면서 역전세를 맞기도한다. 그래서 아파트투자에 있어서 지역의 특성과 내 자금 사정을 고려해야하는것이다.

갭투자의 포인트는 전세가율이 최소한 70%이상되는 물건으로 전세물량이 소진되는 지역이 매매가격을 올리기에 매물을 찾을때는 여러 플랫폼을 이용하고 필터 기능을 사용해서 갭가격과 실제 현장매물을 확인하고, 주변입주물량과 분양물량이 파악하는것이 좋다.

변하지 않는 아파트투자 공식으로 위치, 시간, 환금성, 개발, 자산, 수익, 효용이라는 7가지 키워드를 정리할수있으며, 역세권, 일자리, 숲세권, 공세권, 물이 보이는곳? 등 사람들은 거주, 임대, 투자로 아파트를 사기 때문에 아파트는 위치와 도로 접근성이 가격을 결정하기도 한다.

거주목적은 주변환경이 무엇보다 좋아야하고, 학교와 공원을끼고, 수변공원이 있으면 더 좋으며, 임대목적은 수익률이 높고, 역세권이나 대학가인지를 보면 좋으며, 투자목적은 브랜드,대단지,조망권 등과함께 백화점과 마트, 학교,관공서 등 인프라가 있는 곳을 선택하는경우가 많다.

부동산시장의 상승과 하락은 부동산 전반적인 관점에서 바라봐야하지만 지역별로 구분해서 분석하는것이 중요하다. 부동산의 지역성은 부동산투자비법 있어서 중요한 특성이기도 하다.

부동산 시장의 크기도 다르고 인구, 산업, 개발이 가능한 토지의 밀집도 등 지역별로 다른 특성으로 보이기 때문에 지역별 부동산 시장의 분석을 제대로 해야한다.

미래의 주거 트렌드는 내부평면구조와 부대시설, 조경시설, 전망과조망 이라는 응답이 나왔다는것이다. 코로나 이후 집에 머무는 시간이 늘어나면서 사람들이 내부평면과 부대시설, 조경시설에 대해 중요하게 여기는것으로 나타났다.

공간 7대 트렌드로서 페르소나 원픽, 멀티 어드레스, 구심역의 법칙, 세대빅뱅현상, 밀크업 사이징, 룸앤룸 룸인룸, 현가실상 적용이라고 말하고 있다. 점차 변해가는 미래의 주거 트렌드 한번쯤 생각해볼만하네요

오피스텔 투자는 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔로 나뉘며, 2가지 용도에 따라 과세방식이 달라지는 오피스텔은 매달 나오는 임대료를 받기 위해 투자하는 경우가 많이 있다. 이때 월세가 나오는 방식이 어떤 방식으로 받고 있는지에 따라 큰 틀에서 구분이 되는데 부가가치세를 포함해서 월세를 받는다면 업무용 오피스텔이며, 그렇지 않다면 주거용 오피스텔이라고 보면 된다. 그리고 양도세 관점에서 꼭 매도계획이 있다면 세무상담을 진행하는것이 좋다.

수익형 부동산이라는 수익을 창출할수 있는 부동산을 말하며, 오피스텔, 다가구주택, 상가주택, 상가, 오피스가 대표적인 수익형부동산이며, 이외에도 창고, 지식산업센터, 임대주택, 토지도 해당한다.

수익형투자에 있어서 부동산의 지역적인 특성(지역성)과 부동산의 개별적인 특성(개별성)에 많은 영향을받기 때문에 수익형건물의 매매가격 산정하는 법이 중요하다. 사례를 비교하는 방법은 부동산 가격을 평가하는 기법에서 가장 많이 쓰이는 방법이며, 단순히 말하면 과거에 거래된 다른 매물의 가격을 해당매물의 가격으로 변환하는 작업이라고 말한다.

거래사례 X 사정보정 X 시간조정 X 지역 차 조정 X 개별 특성조정 = 가격

상가투자에 있어서 상가투자 포인트 10가지를 알고 한다면 상가투자도 그리 어렵지 않을것이라고 말한다. 목, 즉 입지가 좋아야하며, 배후지의 세대수 등을 파악해야하며, 전면이 좁고 안쪽이 긴 상가는 활용도가 떨어지기 때문에 전면이 넓은 상가를 선택, 임차인이 자주 바뀌는 상가, 중복된 품목이 많은자리, 2~3개월만에 내놓는 자리는 피해야한다. 지하철역 근처나 대로변 상가를 선택하는것이 좋으며, 업종에 따라 대로변이 아니어도 번창할수 있는 곳이라면 좋다. 주변에 노점이 많은 곳은 그야말로 목이 좋은곳이며, 유명 의류점이나 은행 등이 있는 곳은 본사에서 상권분석을 한후 내어주는 자리이기 때문이다. 도심지 근린상가는 업무와 주거시설이 섞인 곳이며, 4차선 이상 되는 차도 중 길 하나 차이지만, 맞은편 상가와 상권 차이가 나는 경우가 좋으며, 주변지역의 유동 인구와 주민 세대 수를 파악해야한것이 중요하다.

이런 상가 투자 포인트를 고려해 역세권과 가까운곳, 지방의 경우 고용 창출 효과가 있는 곳을 선택하는것이 좋다.

제대로 알면 돈되는 재개발과 재건축 투자이지만 그만큼 재개발은 투자시기가 가장 중요하다. 재개발 재건축 투자를 통해 실제 수익을 얻으려면 짧게는 2~3년, 길게는 10년이상 걸릴수 있기 때문이다. 투자는 한정된 금액으로 최대한의 레버리지를 뽑아내는 것이 철칙이다. 특히 재개발 지역투자는 난이도가 높은편이라서 같은 돈으로 최소한의 시간을 들여서 승부를 봐야하는데 재개발과 재건축이 과연 우리의 시간을 줄여 주면서 최소한의 돈으로 할수 있는 투자일까? 파악해야한다.

부동산 상승장에서는 잘못 사지만 않는다면 모든 부동산이 오르지만, 하락장에는 재개발,재건축 사업이 원활하게 진행되지 않을 뿐 아니라 진행중인 사업도 중단되기도한다. 그래서 재개발 초기 아니면 이주비가 나오는 후반투자를 추천하는 이유이다. 조합설립 전이 초기의 저가 매수, 관리처분 인가후의 이주비 대출활용 투자를 말한다.

토지투자는 매력적인 투자처이다. 왜? 토지투자를 해야하나? 토지투자는 나만의 노하우만 정립한다면 쉽게 돈을 벌수도 있고, 팔기도 쉽다. 오랫동안 안 팔리고 묶여 있는 토지는가격이 시세보다 비싸거나 잘못 샀기 때문이다. 오르는 땅은 정해져 있다는것이다.

토지투자는 모든 건물은 토지로 부터 시작되기 때문에 토지의 활용도가 무궁무진하다는것이다. 땅의 위치, 토지이용규제상황등에 따라 건축여부가 달라지며, 주택,상가,창고,공장 등 본인의 니즈에 맞게 건축이 가능하다는것이다. 그리고 세금측면에서도 유리하다 주택취득세보다 부담이 없으며, 재산세 역시 전,답,과수원 등 농지(도시지역 외)의 경우 분리과세 대상이라는 점이다. 그리고 대출이 상대적으로 자유롭다. 개인의 신용도만 좋다면 토지담보 자체로 대출이 나오기 때문에 이자만 상환할수있게 이자만 내다가 2년후 일반과세 매도전략도 세울수있다.

단점이라면? 다른 부동산투자에 비해 환금성이 떨어지며, 대출금이락 높은편이다. 그리고 장기투자의 위험이 있다고 하지만 결국 토지투자 출구전략을 마련후 매입한다면? 대다수가 원하는 토지를 산다면? 결국 토지를 보는 관점이 중요하다.

돈되는 토지 투자법칙 8가지로써 투자수요가 많은 지역에 투자, 싼 토지에 사지말고, 지방의 토지보다는 도심의 토지를 사라, 최대한 토로와 가까운 토지를 사라, 규제가 나올때는 시세보다 저렴하게 던지며, 개발호재가 있는 지역에 투자하라, 무리한 투자를 하지말고 도로와 붙은 토지를 사라는것이다.

토지투자 유망지역으로 경기도, 제주도, 새만금이나 당진과 같은 서해안 ,강원도 일부 정도가 외지 투자자들이 사이에서 가장 활발한 토지투자처라고 할수 있으며, 핵심지역이 존재하는 만큼 그만큼 가격이 반영되어 있고, 핵심 지역을 벗어난 곳은 저평가 되어 있을것이다.

가장 먼저 토지투자 추천지역은 경기권으로써 경기권에서 개발이 진행중인곳을 심심치 않게 볼수있으며, 저 또한 캠프부동산스쿨에서 토지임장을 통해 꾸준하게 배우고 있다. 경기도 용인, 화성, 평택, 김포, 남양주, 포천, 안성 등 관심가져야할곳이 많이 있다.

토지투자는 현장이 답이다. 그래서 꼭 토지현장답사를 추천하는 이유이다.

부동산 초보 투자자의 나침반으로 실전 투자자의 지침서라고 말한다. 한 권으로 부동산 투자 비법 책제목처럼 다양한 부동산투자를 어떻게 해야하는것이 좋다? 저자의 노하우가 담긴 책이라고 보여진다. 꼭 한번 읽어볼만한 책이네요.

[이글은 컬처블룸을 통해 협찬받아 견해의 의해 작성하였습니다.]