자산 퀀텀 점프가 쉬어지는 지역분석 바이블 이라는 주제로 저자 메디테라(정은숙) 책!! 바로 1기신도시 재건축 미래지도 책입니다.
1기신도시 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 재건축 완전정복으로 나만 알고 싶은 알짜 투자전략 임장노트 로써 어떻게 투자전략 접근해야하는지 알수 있다고 생각되는 책이네요
1기신도시 재건축 미래지도 책을 통해서 지역별 호재 및 핵심아파트 추천, 현장감 넘치는 임장일기제공, 내집마련 노후대비 등 상황별 투자법을 제시하고 있어서 평소 1기신도시 지역분석을 알고싶은 분들에게 권하고 싶은 책이기도 하네요
영원한 상승도, 영원한 하락도 없다. 호경기는 스스로 만드는것으로 재테크는 선택이 아닌 생존이라고 말하고 있다. 부동산시장은 살아있는 생물과 같은것으로 매일매일 변화하고 있다. 그래서 부동산을 통한 상승을 원한다면 변화하는 부동산 시장의 흐름과 트랜드를 반드시 파악하는것이 중요하다.
2021년 9월~10월 이후 부동산 시장은 하락세를 겪기 시작하였으며, 2020년 유동성 파티로 급격히 상승했던 가격의 거품이 빠르게 꺼진 것이라고 보면 된다. 정부는 이번에도 2022년 하반기부터 거미줄처럼 촘촘했던 규제 정책을 적극적으로 푸는 노력을 들였으며, 2023년 1월3일에는 규제완화 정책의 선물세트라고 불릴만한 대책을 발표도 하였다. 하지만 아직도 전반적인 부동산 시장이 얼어 있는 것은 맞다. 지금은 급매물위주로 거래하고있지만 여전히 주변 공급물량 확인 및 금리가 확실하게 동결 또는 인하되는 시점까지 기다렸다가 위험성이 낮아진후 움직일려고 하는 영향이 있어 개인의 상황에 따라 선택하면 될듯싶네요, 하지만 그 기회를 잡기 위해서는 이전의 상승장부터 이후 변화한 부동산시장 까지 함께 알아보는것이 중요하다.
1기신도시 재건축 미래지도 책 제목처럼 재건축 투자시 반드시 알아야 할 진행절차이다. 재건축의 단계는 크게 4단계로 나눌수 있다. 사업준비, 사업시행, 관리처분계획, 사업완료이다.
사업시행에서 조합시행 or 공공시행이 있으며, 조합설립인가가 났다가해서 무조건 사업이 끝까지 가는것은 아니며, 적어도 사업을 진행할 발판은 만들었다고 보면 되는 것이다. 그래서 부동산 시장의 분위기가 좋다면 구역 지정이 되고 한번, 조합 설립인기가 나고 한번 이렇게 단계별로 부동산 가격이 상승하기도 한다.
리모델링 투자시 반드시 알아야 할 진행절차로써 리모델링은 재건축에 비해 절차가 간소하다. 재건축이든 리모델링이든 중요한 절차는 정부의 허가를 받아야만 진행할수 있으며, 조합설립인가를 받기 위해 동의서를 걷는 것도 결국은 정부로 부터 인가를 받기 위한 조건을 충족하기 위한 것으로 사업진행을 어렵게 하는 요소가 결국은 사업 진행의 주요 요소가 될것이다. 절차가 간소화 되는 사업진행기간이 5년정도 짧아질수도 있다는것이다.
1기신도시 대장주 분당
1기신도시라고 묶어서 불리고 있지만 5개 도시 간 가격차이는 꽤나는 편이다. 분당은 그중에서도 특징적이어서 천당위에 분당, 하늘아래분당 이라는 별칭이 따로 있을 정도이다. 그만큼 분당이 좋다는 말이다
분당은 신도시개발을 관장하는 공기업인 한국토지공사,대한주택공사가 본사가 모두 분당으로 이전까지 하면서 일을 진행할정도 고품격도시로 꾸준히 사랑받고 있다. 그리고 학군과 학원가, 주변인프라까지 주거만족도가 높은 도시이다.
분당의 투자전략 알짜구역은? 선도지구, 서현과 정자사이, 판교보다 내가? 나도분당! 남쪽마을로써 입지분석 및 3억이하의 투자금으로 매입 가능한 단지 리스트, 큰 하락률을 보인 단지순, 분당에서 매매 가격이 낮은 단지순까지 투자전략 세울수 있게 정리하였네요
아직 기회의 땅 일산
1기 신도시 어디도 갖지 못한 강점을 가진 일산으로써 일산은 저평가 지역으로 관심받는 도시이기도 합니다. 평단가만 본다면 부천,산본보다도 낮다는것이며, 입지나 주변이프라, 도시의 조성을 제외하고 가격으로만 따진다면 1기 신도시 중 막내가 된 것이 지금의 현실이죠.
지금 일산의 도약? 바로 교통호재입니다. GTX-A, 대곡소사선,고양선, 인천검단과의 연결을 위한 인천2호선, 서울-문산고속도로까지 그동안의 불편사항을 대거 해소해 줄 교통라인이 대거 계획 및 진행되고 있다는것이다. 그리고 일자리호재로 일산테크노밸리, CJ라이브시티, 고양 방송영상밸리에서 창출될 일자리로 향후 기대되는 일산신도시로써 다른지역보다 재건축으로 진입하기에 매력적인 도시라고 보면 좋겠네요. 그이유는 바로 상대적으로 평단가가 낮은 일산에 투자할때 다른 지역대비 마음이 덜 무거운것이라고 생각이 들기 때문이죠
전통 학군지 강자 평촌
1기 신도시중 가장 매력적인 가격을 가진 도시로써 최근 가장 많은 가격 조정이 있었기 때문이며, 평촌은 재건축,재개발의 주요도시로 꼽히는 1기 신도시 중 하나로써 지정학적 위치상 준서울급 대우를 받는 지역이기도 합니다.
가격하락이 악재일까? 호재일까? 라는 의문에 평촌은 가격이 떨어진 이유 바로 공급물량앞에 장사없다는 말이 있듯이 곧 사라질 악재 공급물량입니다. 예를 들어 송파 헬리오시티의 경우에도 송파구의 매매시장과 전세시장에 흔들린만큼 평촌도 공급물량에 대한 가격 하락폭이 컸던 만큼 지금 이시기에 관심있게 봐야하는 이유이기도 하네요
그럼 언제 진입시기일까? 2024년 공급물량이 있을때 다시한번 가격이 흔들수 있지만 주요핵심단지는 크게 흔들리지 않기 때문에 지금부터라도 관심가져야 할 단지들을 체크하는것이 좋네요
나에게 맞는 단지찾는법으로써 1기신도시는 몸테크하기 좋은 도시이라 단지를 찾기에 앞서 먼저 할것은 실제 투자 또는 거주에 필요한 금액을 정하는것이며, 투자로든 실거주로든 현실성 있게 단지르 고르려면 자금확인이 가장 중요하다. 그리고 자신의 투자성향을 파악, 진입시점을 금리인상 향방정도? 따라 보주적이고 안정적인성향과 공격적인 성향에 맞춰질듯싶네요
숨은 진주 중동
1기신도시는 서울시의 대체 주거지역으로 개발된 곳으로 소득 수준이 평균 이상인 사람들이 많은 편이다. 우리나라 특성상 생활에 여유가 생기면 자녀교육열이 높아지기 마련이라서 1기신도시는 자연스럽게 좋은 학군과 학원가를 갖춘 경우가 많이 있습니다. 하지만 중동신도시는 특이하게 이러한 모습이 보이지않는다. 하지만 중동만의 강점은 중동이 속한 부천시는 이미 어느 정도 도시가 형성되어 있는 상태에서 신도시로 지정되어 추가 개발이 진행된 도시라서 지하철1호선을 통해 서울 진입에 최적화된 도시라고 생각하면 됩니다. 그리고 인천으로 진입하기 위해서는 반드시 거쳐야 하는 지역이기도 합니다. 중동신도시는 교통 편의성 중심의 패턴 지역으로써 중동을 공부할때는 주변의 지하철역 5개를 기준으로 구역을 나누어 특징을 알아보는것이 좋습니다.
부천을 바라볼때 그외 비슷한 상황에 놓인 지역을 볼때는 투자무기를 바꿀 필요가 있다고 말한다. 지금은 경매투자 라는 무기가 유용한 시기이다. 부동산경매는 배워야 하는것이 많아 진입장벽이 있다. 하지만 특수물건 위주로 투자하지않고 일반물건을 목적으로 배운다면 그리 어렵지않기 때문에 경매투자물건을 공부하는것을 추천하네요
평촌과 함께 가는 산본신도시
산본신도시는 계획되고 있던 택지사업을 1기 신도시사업으로 바꾸어 만든 도시이며, 1기신도시 중 가장 규모가 작고 대한주택공사가 건설한 단지가 많아 주공아파트와 임대아파트 비율이 높은것이 특징이네요.
산본은 지리적으로 가깝고, 인프라를 같이 누리는 평촌과 흐름을 같이 하며, 물론 평촌이 형님도시, 산본이 동생도시라고 생각하면 될듯싶네요
산본신도시는 생활권역을 크게 3개로 나눠 지하철4호선인 산본역을 중심으로 상단과 하단, 수리산역을 시작으로 좌우로 길게 단지가 늘어선 구역이라고 보면 됩니다. 이번 윤석열대통령의 1기신도시의 특별법 공약은 1기신도시에서 있어서 효자공약이라고 할수있습니다. 노후계획도시 특별법으로 세대수 증가라는 리모델링 혜택을 챙겨주어 상황이 조금이나마 나아졌다는것이다. 그래서 재건축은 재건축대로, 리모델링은 리모델링대로 상승의 바람의 탈수 있는 지역이기도 하기에 산본시도시도 관심가져 볼만하네요
1기신도시에는 아직 기회가 있다. 집값 안정을 위해 분당,일산,중동,평촌,산본에 세워진 1기신도시 최초 입주로부터 약30년 가량이 흐른 지금이시기에 재건축이 진행중인 아파트단지와 입지와 환경을 분석하고 미래가치를 따져볼수있는 책이다.
재건축 핵심요약은 물론 현장감 넘치는 임장일기로써 꼭 한번 읽어보길 권하고싶네요
[이글은 컬처블룸을 통해 협찬받아 견해의 의해 작성하였습니다.]