혼돈의부동산시장, 그래도 기회는 있다.

혼돈의 부동산시장, 그래도 기회는 있다
김인만 지음 / 메이트북스 / 2018년 12월

현재 지금 부동산시장은 상승장이 끝나고 조합장과 하락장을 겪고 있다. 주택안정화를 위해서 정부의 정책이 계속 나오는 현실이다. 그래서 혼돈의 부동산시장이라고 느껴진다. 

책 제목부터 혼돈의 부동산시장, 그래도 기회는 있다. 와닿는 부분이다. 현재 부동산 공부를 하고 있지만 그래도? 기회는 있다고 생각하지만 어떻게 해야 하는지 해답이 찾을 수 없었다. 이번 책으로 해답을 찾을 수 있을 거라고 생각된다. 

김인만 지은이는 부동산연구소 대표로서 현재 유튜브를 진행하면서 KDI 한국 개발 연구원 부동산 자문으로 활동 중이다. 다양한 책을 편찬하셨네요

영원히 상승만 하는 부동산은 없다! 오르는 것이 있다면 내리는 것도 있다. 2018년 서울 아파트 가격이 급등하면서 다들 집을 사지 못한 이들이 집값을 보면서 허탈감과 박탈감, 우울증을 호소하였지만, 2018년 10월 이후 상승세가 둔화되자 서서히 오르는 집값만큼이나 정부의 부동산 규제도 폭탄 수준으로 정책이 나오고 있다.

총 5장으로 나눠져 있으며1장, 혼돈의 부동산시장, 우리는 어디쯤 서 있나? 2장, 부동산시장, 과거를 알면 미래가 보인다3장, 부동산 보는 눈을 키워야 한다4장, 부동산시장, 다가올 3년을 말한다5장, 그래도 부동산으로 돈 벌 기회는 있다

2018년 부동산시장은 혼돈 그 자체다. 서울 집값은 폭등하였고, 2000년대 버블 시대를 뛰어넘고 있다. 반면 지방은 서울과 정반대로 침체에 빠져있다. 그래서 현재 서울 집값이 예상외로 폭등으로 어느 정도인지, 원인을 무엇인지 알아야 하는 이유이다. 

현재 문재인 정부의 주요 부동산 규제이다. 정부의 정책에 따라 부동산 심리상태도 나타나기 때문에 한 번을 읽어봐야 할 내용이다. 

현재 아파트 입주물량이 늘어나면 전세시장은 약세로 전환된다. 부동산 투자는 물량 앞에서는 장사가 없다고, 대규모 입주물량이 나오면 고정된 수요에 비해 공급이 늘어나니 당연히 가격이 조정되는 것이다. 현재 2013년부터 전국 입주물량은 꾸준히 늘어나고 있는 추세이다. 

서울과 지방의 양극화뿐만 아니라 수도권 내에서도 양극화는 심화되고 있다. 양극화 문제는 사회문제를 넘어 경제문제로 번지고 있는 상황이다. 정부의 정책이 똘똘한 한채 가지기! 투자성향이 변화되면서 양극화가 시작된 거라고 느껴지는 대목이다. 

양도세? 부동산을 팔 때 양도 차익에 대해 내는 세금이다. 조정 대상 지역 중과대상이 되는지는 미리 확인해야 한다. 양도세를 걱정한다는 것은 한편으로 보면 투자 수익이 발생했다는 의미이다. 그리고 굳이 내지 않아도 되는 세금을 낼 필요는 없기에 양도세에 대해 상식적으로 알아둘 필요는 있다고 느껴지는 페이지이다. 

꼭 2018년 9월 기준 조정 대상 지역이다. 현재 부산의 경우는 해운대, 동래, 수영만 조정 지역 대상 지역이다. 그리고 신규로 경기도 수원시 팔달구, 용인 수지구, 기흥구가 조정 대상 지역으로 포함되었다.

부동산시장은 과거를 알면 미래가 보인다. 과거로 시간 여행을 할 필요가 있다. 향후 예측을 하려면, 그래서 역사를 잊은 민족에게는 미래가 없다는 의미이기도 하다. 박정희 정부(1962~1979), 전두환 정부(1980~1987), 노태우 정부(1988~1992), 김영삼 정부(1993~1997), 김대중 정부(1998~2002), 노무현 정부(2003~2007), 이명박 정부(2008~2012), 박근혜 정부(2013~2016) 그리고 일본의 잃어버린 20년 어떤 일이 있었나? 부동산 역사를 알 수 있었다. 

보유세는 부동산 보유자가 매년 내는 세금으로 재산세와 종합부동산세가 있다. 고가주택을 대상으로 하는 종합부동산세는 2019년부터 인상된 세율이 적용되기 때문에 알고 있어야 하는 부분이다. 

부동산 중에서 상가 등 수익형 부동산은 임대수익률과 토지, 건물, 가격에 따라 가치가 결정되지만 아파트 등 주택은 부동산 정책, 수요와 공급 등으로 부동산 시장 흐름에 큰 영향을 받기 때문에 부동산 보는 눈을 키워야 한다. 

정부는 부동산시장 흐름에 따라 부동산 대책을 발표한다. 부동산 대책이 주는 시그널을 잘 읽으면 좋은 타이밍을 잡을 수 있기 때문이다. 섣부른 감정적 예측보다는 부동산대책의 시그널을 과학적으로 읽으면서 대응하면 투자 성공 확률을 더 높일 수 있다. 규제완화와 규제 강화의 흐름을 파악해야 하며, 부동산 대책의 시그널을 잡아야 한다.

왜? 내가 팔면 오르고, 사면 떨어질까? 다들 고민이다. 하지만 부동산가격은 계단식 상승과 매매 타이밍은 벌집 순환모형 이론으로 부동산 시장 순환 흐름에 대해서 알아야 한다. 

지금 2018년 하반기 서울 집값 안정을 예측하는 전문가들이 많이 있다. 한마디로 2017~2018년 서울 집값은 한마디로 미친 듯이 상승하였다. 서울 집값이 상승하는 이유 7가지는 규제로 인한 탈출구 없는 유동자금, 아파트 시장의 구조적 문제, 경제침체와 입주물량, 풍부한 서울 수요, 정책의 왜곡으로, 섣부른 정책의 실수, 매도자 우위 시장 등의 이유로 서울 아파트에 수요가 몰리기 때문에 상승한 거 같다.

현재 정부의 정책이 양극화로 만들었다고 느껴진다. 서울과 지방 아파트는 시차가 발생하며 차이가 벌어지기도 하고, 좁혀지기도 한다. 그래서 서울과 지방 아파트의 차이를 알면 타이밍을 잡는데 도움이 될 수 있다. 

최근 입주물량이 늘어나는 지역에서는 전세시장이 약세로 전환되면서 역 전세난을 걱정하는 목소리가 높아지고 있다. 그래서 세입자들의 불안 역시 커지고 있기 때문에 내 전세금을 안전하게 지키기를 위한 팁이 있어서 꼭 한번 읽어보고 참고해야 하는 페이지이다. 

저자의 책에서 결론은 그래도 부동산으로 돈 벌 기회는 있다는 게 중요 포인트이다. 현재 물이 찰 때 노 젓는 투자는 누구나 할 수 있다. 미래는 아무도 알 수 없기에 오히려 기회도 아직 남아 있는 것이라고 저자는 말한다. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있다. 규제 틈새와 갭 메우기, 도시재생사업과 신규 택지, 서울시 정책 등 활용할 수 있는 기회를 찾아보자는 의미이다. 

문재인 정부 출범 이후 뛰어오르는 서울 집값을 잡기 위해 규제폭탄을 쏟아붓고 있다. 현재 강남 집값 상승을 막으려고 재건축 초과이익 환수, 재건축안전진단 강화 등 재건축 시장이 정부규제의 집중 타깃과 종합부동산세가 강화로 고가주택, 다주택 보유자들이 절세에 신경 써야 한다.

입주물량 영향이 제한적인 서울도 구별 입주물량은 편차가 크다. 지역별 입주물량을 체크해 입주물량여 양에 따른 투자전략을 세워야 한다. 바로 수요와 공급 법칙으로 아파트 가격에 절대적인 영향을 준다고 할 수는 없지만 의미 잇는 영향을 주는 것은 분명한 사실이기 때문이다.

지금? 과감하게 집을 사야 하는가, 사지 말아야 하는가? 상승기는 쭉 이어지는가, 아니면 조정의 시작인가? 혼돈의 시장 앞에서 고민하는 당신에게 꼭 필요한 부동산 도서인 거 같아요. 투자 나침반이 되어줄 최고의 부동산 정망 서로 써 현재 부동산 시장의 분위기와 상황, 정권별 두동산 정책과 부동산시장 상황이 잘되어 있어서 부동산 공부하는 분이라면 권해주고 싶은 책이네요.