기막힌 부동산절세의 비밀 풀어보자

기막힌 부동산 절세의 비밀 - 양도.증여.상속의 모든 것
김용민 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 1월

부동산 절세의 비밀? 제목부터 남다르다. 부동산 공부하면서 절세가 왜 필요한가? 다들 궁금할 것이다. 바로 절세를 하지 않으면 수익률이 차이 나기 때문이다. 그래서 어떻게 해야 하는지 공부해야 하면 아는 만큼 절세를 한다는 걸 느낀다.

이 책은 아는 만큼 절세한다는 의미로써 저자의 생활 속의 세금 상식을 담은 절세 필독서이다. 그래서 꼭 한번 봐야 하는 거 같다. 

저자 김용민 님은 세무회계 양재 조세연구소장으로써 양도, 증여, 상속세 법을 공부하여 그 세법속에 숨어있는 절세방법을 연구하여 어려운 세법을 간추려 독자의 눈높이에 맞춰서 책을 출간하였다.

정말 절세는 아는 만큼 절세하는 거 같다. 모르면 세금 부과가 폭탄처럼 맞을 수 있다. "아는 것이 힘이다" 의미를 그대로 알려주는 대목이다. 증여? 상 속? 양도? 어느 것이 유리한지를 나의 재산 보유상황에 맞게 설계해야 한다고 한다.

총 6장으로 나눠져 있으며, 1장은 일반 세금상식, 아는 만큼 절세한다. 2장은 양도세 절세, 기본 지식이 답이다. 3장은 1주택, 2주택 비과세, 얕보면 폭탄 맞는다.4장은 다주택, 비사업용 토지 중과세, 길을 찾아라. 5장은 증여세 절세, 주려면 빨리 줘라. 6장은 상속세 절세, 정면으로 부딪쳐 라로 나눠져 일반인들에게 쉽게 접할 수 있게 풀어놓았다.

먼저 부부 공동명의로 절세하라? 공동명의는 절세에 유리하기도, 불리하기도 하다. 부동산 전체를 과세표준으로 하는 재산세의 경우에는 전체 과세표준으로 계산한 전체 세금을 부부가 나누어 내는 것이므로 부부 공동명의에 의한 절세효과는 없다. 하지만 양도세, 증여세, 상속세는 개인별 과세 및 누진세율 적용으로 절세에 유리한 편이다.

주택시장이 과열되면 정부의 정책 중에 하나인 부동산 보유세를 강화하는 것이다. 특히 부동산 보유세 중에서도 재산세보다는 종부세에 초점이 맞춰지기 때문에 종부세를 강화하는 3가지 방법을 제시하였다. 그래서 항상 알고 대비해야 할 거 같다. 

주택임대 소득의 비과세 요건? 임대 소득은 종합소득세를 구성하는 6개 소득 항목 중 사업소득에 해당한다. 그래서 비과세 요건을 꼭 알아야 할 것이다. 그리고 임대주택의 주택 수 계산 방법으로 3주택 이상은 전세보증금도 과세하기 때문에 잘 알아야 하는 이유이다. 

연대납세의무는 알면 절세? 모르면 족쇄다? 연대납세의무란!! 부과된 세금에 대해 여러 사람이 연대해 납세의무를 부담하는 것을 말하며, 세법별로 각각 연대납세의무의 한도를 두고 있다. 처음 듣는 생소한 단어이다. 양도세에는 연대납세의무 제도가 없다. 증여자는 증여세 연대납세의무가 있다.공동상속인은 상속세 연대 납부 의무가 있다.

우리가 내야 할 세금? 그럼 세율을 알아야 한다. 양도세율, 증여세율, 상속세율을 잘 정리해놓은 페이지이다. 

양도세 절세의 기본 5가지는 국민 상식이다. 꼭 알아야 하는 이유이다. 바로 양도소득이란 매도, 교환, 현물 추자 등의 방법으로 해당 자산을 유상으로 양도할 때 발생하는 소득이다. 그래서 양도소득세는 양도소득에 부과하는 세금이라 기본 원칙을 잘 이해하여 양도세를 절세하는데 도움이 된다.

자산을 양도 시 양도차익에 따라서 세율이 정해진다. 하지만 더 할인받는 장기보유특별공제를 받아야 한다. 장기보유특별공제는 국내 자산으로 등기되고 보유기간이 3년 이상인 토지와 건물을 양도한 경우에만 적용하기 때문이다. 

부동산 상승기 때 재개발, 재건축 열풍으로 한창 실거래가를 상승하는 계기가 있었다. 현재도 마찬가지 재개발, 재건축에 많은 사람들이 주목하고 있다. 하지만 입주권과 분양권의 차이를 꼭 알아야 한다. 입주권과 분양권에 관련된 세금이 다르기 때문에 참고해야 하는 페이지이다. 

양도세를 계산하기 위해서는 계산에 필요한 양도가액, 취득가액, 필요경비, 감면세액, 공제세액 등의 자료가 준비되면 누구나 내 손으로 하는 손쉬운 양도세 계산을 할 수 있다. 

우리가 다 알고 있는 1세대 1주택 비과세 요건이다. 하지만 그중에서도 함정이 있다. 미등기 주택과 고가주택은 양도세를 과세한다는 내용이다. 

부모 봉양 합강 10년, 혼인합가 5년 이내에 한 주택을 양도하라!! 상황에 따라 부모 봉양을 위해 합격할 수도 있기 때문에 참고할 수 있는 자료이다. 그리고 혼인 전 2주택을 보유하고 있다면 5년 이내로 해야 한다. 그 밖에도 다양한 사례들이 있어서 알아야 하는 내용이 가득 있어서 부동산 도서 절세의 팁을 배울 수 있다.

주택시장 안정화 대책으로 다주택자와의 전쟁을 선포하였다. 그럼? 다주택자의 중과 주택 수 판정 기준을 알아야 한다. 첫째, 다주택자가 보유하고 있는 주택수는? 둘째, 양도 주택ㅇ 중과세 배제 주택에 해당하는지?셋째, 양도 주택이 조정 대상 지역에 소재하는 주택인지?

부동산 도서의 절세의 팁이 바로 여기서 나온다. 다주택자도 중과세를 피하는 방법이 있다? 정말 다주택자들에게 좋은 정보인 거 같네요.

여러분 증여가 유리할까요? 상속이 유리할까? 먼저 증여와 상속의 특성을 먼저 이해해야겠죠!! 증여세율과 상속세율은 동일하며, 상속세가 과세 면 증여가 유리, 비과세 면 상속이 유리하다. 그리고 일반적으로 상속보다는 증여가 유리한 편이다.

그럼? 증여세 절세 4가지 기본 원칙을 알아야 하겠죠!! 첫째, 증여는 빠를수록 좋다둘째, 증여재산을 쪼개어 분산 증여한다셋째, 저평가된 재산, 수익성 재산을 증여한다넷째, 현금보다 부동산을 증여한다

우리나라 관습으로 볼 때 부부는 경제공동체로서 부부의 재산을 공동소유라는 개념이 강하다. 그래서 이러한 현상을 조금이나마 완화하기 위해 배우자 증여재산공제 규정을 두고 있기 때문에 배우자 증여공제 6억 원을 활용해야 한다. 

일반적으로 증여를 하면 현금을 주는 경우가 있지만 현금보다는 부동산을 취득해 증여하는 것이 증여세 절세에 유리하다 현금을 증여할 경우에는 현금의 증여재산평가는 시가의 100%이므로 증여세는 시가의 100%에 대해 과세하기 때문이며, 부동산은 기준 시가로 하기 때문에 보통 시가의 60~70% 정도이므로 시가의 60~70%에 대해 과세를 하는 것이다. 

증여세를 계산하기 위해서는 계산에 필요한 증여재산, 사전증여재산, 채무액, 감정평가수수료, 공제세액 등의 자료를 준비하면 내 손으로 하는 손쉬운 증여세 계산을 할 수 있다. 

상속재산 5억 원(배우자 생존 시 10억 원) 이하는 상속세가 없다? 상속재산이 상속 공제보다 적으면 상속세가 없다. 그래서 상속 조건별 상속세가 과세되지 않는 기준금액으로 상속을 하면 된다. 

상속세 절세 4가지 기본 원칙이 있다. 사전에 상속 플랜을 만들고 실행한다면 자녀에게는 경제적 지원으로 자립 기반을 만들어주고, 궁극적으로는 상속재산가액을 감소시켜 상속세를 절세할 수 있다. 첫째, 생전에 증여하라. 상속재산 규모를 확 줄인다.둘째, 둘째, 배우자 상속지분을 최대로 하라. 상속 공제를 많이 받는다.셋째, 금융 재산보다 부동산을 상속하라. 상속재산 평가액을 낮춘다.넷째, 사망 전후 6개월 내 상속재산 처분하지 말라. 상속세 증가한다.

우리가 상속을 하면 법정 상속순위 및 상속 비율을 민법에서 규정하고 있다. 그래서 민법을 이해해야 상속세 규정을 이해할 수 있다. 법정상속 1순위는 자녀와 배우자다. 그리고 법정상속 비율은 자녀가 1이면 배우자는 1.5다 

유언? 법률상 효력을 인정받으려면 법에서 정한 형식을 갖추어야 한다. 그래서 법률상 유언의 효력 및 유언의 방법을 알려준다. 

상속세를 계산하기 위해서는 계산에 필요한 총 상속재산, 사전증여재산, 채무액, 장례비용, 상속 공제, 감정평가수수료 등의 자료가 있으면 내 손으로 하는 손쉬운 상속세 계산을 할 수 있다. 

이 책은 부동산도 서책으로 부동산에 관련된 기막힌 부동산 절세의 비밀을 하나하나 알려주는 책인 거 같아~ 특히 다양한 팁으로 향후 부동산에 관심 있는 분이라면 꼭 한번 읽어야 하는 이유이다.