진보정권 시대 대한민국 부동산의 미래 예측해보자

진보정권 시대 대한민국 부동산의 미래
심형석.황성규 지음 / 원앤원북스 / 2018년 11월

요즘 부동산 투자는 어떻게 하고 계시나요? 지금 정부의 정책! 즉 진보정권 시대에 접어들면서 많은 대책들이 나오고 있습니다. 그 이유는 앞서 보수정권에서 부동산 가치가 한없이 올랐기 때문이죠.

대한민국 부동산의 미래 과연? 어떻게 예측해야 하는지.. 이번에 나온 책은 심형석, 황성규의 저자분들이 대한민국 부동산 정책을 대비하여 부동산투자책 이라고 생각되네요. 시장을 알면 부동산이 보인다. 정권별 부동산 등락의 사이클과 투자방법을 공개하네요.

총 9장의 파트로 나눠져 있으며, 부동산 정책은 정치행위이고, 부동산 시장을 예측하는 건 정부의 욕망을 읽는 작업이기에 하나하나 부동산투자책을 읽고 공부해보자.

1장, 정권이 부동산 시장을 좌우한다.

2장, 거래 가능한 아파트가 사라진다.

3장, 에코붐 세대의 등장

4장, 해외 부동산 투자의 시대가 열린다.

5장, 수익형 부동산의 대두

6장, 리모델링이 떠오른다.

7장, 거스를 수 없는 대세, 양극화

8장, 한국 부동산, 고급화가 가능할까?

9장, 대한민국 부동산의 미래 

이렇게 파트로 나눠져있다.^^

부동산 정책은 결국 정치행위이다. 주택시장 안정이 중요한 이유가 주거비가 소비자물가지수 산정 시 가장 큰 비중을 차지하기 때문이다. 그래서 주택 가격의 안정이 물가 안정과 직결된다는 의미이기 때문이다. 그래서 정권마다 내세우는 공약이 비슷해 보이지만 실상은 주택시장 안정이라는 목표와 지향점에 대한 인식 자체가 다르다는 점이다.

왜? 집값이 오르면 왜 보수정권이 유리할까? 보수 성향의 유권자, 즉 주택 보유자가 많기 때문에 주택이 없던 진보성향의 유권자는 집값이 오르면 내 집 마련의 꿈이 더욱 멀어지니 자신이 투표한 진보정권에 등을 돌리게 되기 때문이다. 문재인 정부, 박근혜 정부의 취임 1년 아파트 매매가격 상승률을 비교해도 문재인 정부보다는 박근혜 정부가 높다는 걸 알 수 있다.

그럼? 향후 대한민국 부동산의 미래는? 필자는 향후 진보정권이 10년 이상 집권할 것을 예상하면서 향후 부동산을 예측해라는 의미이다. 결국 다양한 경우의 수를 염두에 두고 새롭게 부동산 투자의 로드맵을 짜야 하는 이유이다.

현재 부동산시장이 공급과잉이라면 정부의 부동산 정책은 원하는 목표에 한걸음 더 다가설 수 있겠지만, 그렇지 않다면 시장은 정부의 의도와는 다르게 반응할 것이다. 지금? 공급과잉일까? 현재 공급물량은 재개발, 재건축으로 즉, 주인이 있는 집을 다시 공급하는 것이다. 그래서 신규 공급이 아닌 기존주택의 대체 공급이라고 봐야 하는 이유이다. 물론 지역에 따라서 차이는 있지만 경기 지역의 신도시가 입주물량이 많다고 하지만 향후에는 공급과잉에 대한 걱정은 없을 거라고 생각하는 저자의 생각이네요.

지금 정부의 정책으로 새 아파트 세금으로 인한 많은 사람들이 쉽게 접근을 못하고 있다. 그래서 매매 거래에서 증여 거래가 조금씩 늘어가는 중이다. 현재 에코붐 세대들이 집을 사기에는 현재의 집값이 너무 높다. 그래서 부모의 도움이 필요할 수밖에 없다. 증여 증가는 전 세계적인 현상으로 봐야 하기에 어쩔 수가 없다. 즉, 증여가 늘어나면 시중에 유통되는 주택이 줄어든다는 점 그로 인해 팔 수 있는 주택이 줄어들면 집값이 더욱 오를 여지가 있다는 것이며, 현재와 같이 집값이 상승하는 시기에 증여가 늘어나면 부동산시장을 좋게 본다는 점이다. 부동산투자자입장에서는 집값이 떨어질것을 가정하면 지금 증여하는 것보다 1~2년이 지나 집값이 하양 안정화됐을때 증여하는 것이 좋다는 의견이다. 

지금 규제지역에서 분양하는 아파트는 대부분 전매 제한이 묶여 있으며, 분양가 상한제 도입으로 당첨만 되면 시세차익이 큰 분양 예정 아파트들이 많이 있기 때문에 직방의 도움을 받아 보는 걸 추천해주시네요^^

에코붐 세대는 어디에서 살까? 요즘 부동산 수요는 젊은 에코붐 세대가 주택시장의 핵심 수요층으로 급부상하면서 부동산 수요는 결코 줄지 않다는 점이다. 특히 에코붐 세대는 주로 업무지구의 배후 주거지역으로 직주근접으로 꼽히고 있다. 그래서 직주근접성의 가치로 향후 부동산 투자 선정 지역으로 부동산 투자를 해야 할 것이다.

과연? 직주근접성이 뛰어난 경기도권 아파트 5곳은? 서울의 도심은 여전히 집값이 높기 때문에 에코붐 강남, 여의도로 30분대 출퇴근이 가능한 메리트 있는 직주근접 배후세대 아파트를 잘 살펴봐야 한다. 아파트 5곳을 분석해주시네요^^

요즘 대한민국 부동산시장은 점점... 많은 규제로 인해서 국내 부동산 시장에서 순환돼야 할 투자자본이 해외로 빠져나가고 있다. 그래서 새롭게 떠오른 해외 부동산 투자이다. 점점 개발도상국으로 부상하는 베트남을 예로써 10년 전 중국 부동산 시장에서 해답을 찾았다는 것이다. 분양 아파트의 30%, 외국인 매입 가능하며 중국의 20~30년 전의 우리나라와 흡사하여서 향후 장기, 분산투자에 적합한 해외부동산 투자 지역은 베트남이라고 하네요.

최근 재테크 분야에서 나타나는 뚜렷한 특징 중 하나는 수익형 부동산의 인기는 여전하다. 지금 저금리와 고령화를 꼽을 수 있는 이유이다. 월급이나 사업소득이 끊기는 은퇴 또는 은퇴예정 계층에서 꼬박꼬박 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산은 오피스텔로 꼽을 수 있으며, 다주택자들은 주택임대 사업자로 등록하는 것도 고려하여 정부의 혜택을 누릴 수 있다는 것이다. 요즘은 미혼, 이혼, 졸혼으로 자연스럽게 1인 가구가 늘어나고 있다. 하지만 초소형보다는 소형이 더 유리하다는 점을 명심해야 한다. 리스크가 큰 소형 오피스텔은 월세수익이 미래 수익이기 때문에 경기 상황에 따라 수요가 줄어들고 공실이 발생할 수 있다.

정부의 재건축 규제가 갈수록 강화되고 있기 때문에 전매 제한에 이어 안전진단 강화까지 추가되면서 30년 초입의 재건축 추진 단지들은 갈피를 못 잡고 있다. 그래서 재건축 사업성이 없으면 리모델링이 대안이다. 리모델링 사업은 상대적으로 적은 비용으로 빨리 지을 수 있어 최대 장점을 꼽히고 있다. 현재 정부에서도 리모델링 사업의 활성화로 지원해주고 있으며, 1기 신도시 중심으로 확대될 가능성이 높아 보인다.

8.2대책이 발표된 이후 계속된 부동산 규제정책으로 전국의 부동산 시장이 조정 국면에 접어든 양상이다. 즉 다양한 정부의 주제로 지역 간, 상품 간 매매가격 상승률은 차이가 보이면서 양극화 시대가 시작된 것으로 판단된다. 특히 지역 간 평균 매매가격 차이가 커지고 있으며, 규모별, 유형별 아파트 매매가격 또한 상승률로 높다. 그래서 양극화 시대로 접어들면서 여전히 부동산 투자의 해답은 서울 신규로 분양하는 아파트이다는 점이다. 하지만 지금 대출 규제로 인하여 많은 사람들이 쉽게 접근 못하지만 여전히 현금부자가 많다는 걸 알 수 있는 게 완판이 된다는 점이다.

진보정권이 10년을 집권한다고 가정하면 교통 인프라가 심각한 문제로 직면할 것이다. 그래서 역세권 입지가 가장 중요한 포인트이다. 1960년대부터는 자동차가 교통의 주역이지만, 현재 철도 자리가 도로를 대체하는 일이 일어나면서 역세권 부동산가격이 오르는 이유이다. 향후 지하철 연장 예정 지역 인근 아파트를 잘 살펴봐야 할 것이다.^^

영국 부동산 정보업체인 나이트프랭크에 따르면 지난 1년 서울의 상위 5% 고가 아파트 가격은 24.7% 상승해 세계 1위를 기록하였다고 하네요. 즉 공급이 부족한 고급 아파트는 수요는 늘고 있지만 공급이 뒷받침되지 못하자 가격이 폭등한다는 분석으로 얘기하고 있다.

과연 문재인 정부 집권 초기, 가장 많이 오른 아파트는? 서울 강남구 개포동의 주공 4단지로 58.7%의 상승률을 보였다. 무려 3.3m당 매매가격이 1억 1500만 원이다. 즉 재건축 이슈로 인한 가격 상승으로 판단되며, 박근혜 정부 1년간 가장 많이 오른 아파트는 광주시 북구 문흥동의 라인 3차로 76.9% 상승하였다. 문재인 정부와 다르게 입주 연도 가 꽤 지난 생활 인프라가 안정된 아파트가 많이 올랐다는 점이다. 

그리고 현재 문재인 정부 1년 동안 가장 많이 오른 아파트 순위 100개 중에 대부분이 서울 강남권역에 있는 아파트이며, 그다음 성남시 분당구이다. 즉 문재인 정부 기간 동안은 규제가 집중되고 있는 서울, 강남권역이 강세가 지속될듯싶네요

마지막 9장 대한민국 부동산의 미래 주제로 다양한 인사이트를 제시해주고 있다. 총 8가지의 주제로 인사이트를 구축하여 부동산 투자 시 참고하면 좋겠다.

대한민국 부동산의 현주소와 미래를 꿰뚫는 단 하나의 전망서! 쏟아지는 정부의 부동산 규제정책, 한발 앞서 정부의 욕망을 읽어야 하는 부동산 투자책으로써 부동산에 관심 있다면 한번 권하고 싶은 책입니다.^^