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강남 아파트보다 반지하가 좋다 - 1000만 원으로 시작하는 압도적 수익률의 반지하 경매
반지상 지음 / 무한 / 2018년 3월
평점 :
우리나라에는 부자가 된 사람들의 상당수가 부동산 투자를 통해서 자산을 이룩하였다. 집값은 잡힐 줄을 모르고 계속 올라가고 나같은 사회 초년생은 근로소득으로 평생 모아도 서울에 내 집을 마련할 수 있을까 의구심이 드는 것이 현실이다.
이러한 현실을 생각해볼때 강남 아파트보다 반지하가 좋다라는 문구가 흥미롭게 느껴졌고 반지하에 투자하는 개념은 좀처럼 생각해본적이 없었기에 이 책을 읽어보게 되었다.
이 책을 읽으면서 다른 부동산 혹은 경매 투자책과 차별화되는 부분은 나같은 평범한 직장인도 할 수 있다는 점이다.
그 동안 부동산 투자에 대한 책을 몇 권 읽어 보았지만 투자를 하기 위해 필요한 시드머니가 내가 감당하기에는 많이 크게 느껴져서 나같은 평범한 사람이 투자하기에는 괴리가 있게 느껴졌다.
당장 내가 살집도 없는 상황에서 시세 차이를 노려 갭투자를 한다는 것이 현실적으로 불가능하게 느껴졌다.
그런데 이 책에서 언급하고 있는 반지하 경매는 나같은 평범한 직장인도 열정과 노력이 있으면 상대적으로 적은 자본으로 투자할 수 있고, 생각 이상의 쏠쏠한 수익을 얻을 수 있다는 점이 좋았다.
반지하 하면 뭔가 임대가 잘 안될것 같고 투자하는 것이 의미가 있을까?하는 고정 관념에 사로잡혀 있었는데 이 책을 읽으면서 그러한 생각들이 무참히 깨졌다.
반지하 경매에 대한 저자의 노하우가 녹아 있는 책이지만 동시에 나같은 일반인도 할수 있다는 용기를 심어줘서 괜찮게 읽었다.
아래는 이 책을 읽으면서 따로 정리한 내용이다.
실내조사
1. 법원이 공개한 부동산 사진을 보고, 임장을 갈지 말지 결정한다.
2. 권리분석 : 인수하는 권리가 없는지 확인한다.
- 다음지도로 대중교통 확인, 거리뷰도 미리 살펴본다. 직방, 다방과 같은 방 구하기 어플로 주변 시세를 확인한다.
현장조사
- 나침반과 랜턴, 지도, 카메라가 필요
- 걸어가면서 동네의 분위기를 살핀다.
- 도착하여 집 주변을 둘러보고 해가 잘 드는지 확인한다.
- 나침반 어플을 활용하여 해가 지나가는 방향도 확인한다.
- 창틀(새시) 확인한다. 하이새시로 교체했다면, 집 내부를 보지 않아도 깔끔하다. 새시 교체 비용이 집수리 비용 중 가장 큰 부분을 차지한다.
- 창문 외벽에 빗물받이와 방범창까지 설치되어 있다면 훌륭하게 관리한 부동산이다.
- 현관문 앞에 물이 고여 있거나 천장에 물자국, 곰팡이, 거미줄이 있는지 확인한다.
- 사람이 살고 있는지 확인한다. 추후에 발생할 명도의 난이도를 생각해야 하기 때문
- 우편물을 확인한다. 우편물이 하나도 없으면 사람이 살고 잇다는 뜻이다.
- 전기, 가스, 수도 계량기를 확인한다. 20~30분 후에 돌아왔을 때 눈금이 많이 움직였다면 사람이 살고 있을 것이다.
LTV
- 금융기관에서 인정하는 국토교통부 실거래 공개시스템이나 KB부동산 시세 조회를 통해 일반 평균가를 기준으로 대출을 해준다.
- 보통 내가 거래하는 가격보다 낮게 나와서 일반 부동산 매매의 대출은 내 생각보다 적게 나온다.
- 부동산 경매에서는 경매감정가를 기준으로 대출을 해주기 때문에 대출을 받을 때 유리하다.
반지하와 비교했을 때 오피스텔 투자의 단점
- 세입자의 이동이 잦아서 북비, 도배, 청소비 등 부동산 비용이 많이 발생한다.
- 공실률이 높아진다.
- 옵션에 들어있는 세탁기, 냉장고, 에어컨등 정기적으로 수리비용이 든다.