부동산

부동산 재벌들 - 평범했던 그들의 인생을 바꾼 부동산 경매 강의
고준석 지음 / 흐름출판 / 2022년 9월

요즘 자산 시장의 가격이 심상치 않습니다. 저 역시 대부분의 자산을 주식으로 갖고 있는지라... 힘든 시기를 보내고 있습니다. 매달 들어오는 월급의 소중함을 느끼고 있는 요즘 입니다. 하지만 누군가는 지금 시기를 기회라고 생각할 수 있을 것 같습니다. 저도 위기를 기회라고 느끼고 부동산 경매를 열심히 공부하고 있습니다.

'부동산 재벌들'은 부동산 경매 투자를 다루고 있는 책입니다. 비슷한 내용을 다루는 책들이 시중에 많지만 '부동산 재벌들'만의 장점이라고 꼽을 수 있는 점은 바로 '공시되지 않는 권리들'과 '유형별 투자법' 파트 입니다.

보통 부동산 경매 투자를 권유하는 책들은 권리관계가 복잡한 물건보다 쉬운 물건에 투자하는 것을 추천 합니다. 초보들에게는 그게 맞기도 하고 권리관계가 복잡한 물건을 함부로 건드렸다가 원금을 손해볼 수 있기 때문입니다. 저도 동의합니다만... 부동산 경매 책들을 많이 읽어서 권리관계가 쉬운 물건들 말고 다른 물건들에도 흥미가 생기기 시작했습니다.

그런데 아쉽게도 그런 물건들의 권리관계를 어떻게 분석해야 하는 것인지, 어떤 점들을 고려해야 하는 것인지 다룬 책들은 시중에 없었습니다. 그런 면에서 '부동산 재벌들'은 다른 책들과 차별화 됩니다.

경매물건에 공시되지 않은 대표적인 권리는 바로 '유치권' 입니다. 유치권은 기본적으로 유치권자들이 건물을 점유하고 있어야 성립되는 권리입니다. 그런데 건물에 24시간 상주하는 식의 직접점유만 점유로 인정하는 것은 아닙니다. 건물 출입문을 폐쇄, 통제하거나 주변에 펜스를 설치하고, 유치권 행사 내용을 팻말, 현수막에 적어 게시하는 등 간접점유는 물론 제3자를 통해 건물을 지배.관리하는 것도 유치권 행사의 일환으로 간주됩니다.

단, 점유의 시작은 경매개시결정 이전에 이루어져야 합니다. 경매개시결정 이후에는 유치권자들이 채무자 소유 부동산에 대한 유치권을 주장할 수 없습니다! 따라서 현장탐방을 통해 실제로 유치권이 행사되고 있는지 면밀히 확인한다면 의외로 좋은 물건을 낙찰 받을 수 있습니다. 

수익형 부동산 투자에 관심이 많다 보니 이 파트도 흥미로웠습니다. 일단 명심해야 할 것은 수익형 부동산 투자하기 전에 반드시 내 집 마련부터 해야 한다는 것입니다. 경매를 통해서든 매매를 해서든 내 집 마련을 먼저 할 것을 저자 분은 추천하고 있습니다.

수익형 부동산 투자를 할때 중요한 기준은 유동인구가 아니라 소비인구입니다. 소비인구는 해당 지역의 소비수준을 말합니다. 유동인구가 소비인구로 바뀌지 않는 역세권은 아무리 오래 투자를 해도 수익을 챙길 수 없습니다.

대학 상권의 경우는 전망이 어둡습니다. 요즘 대학교 건물 내에는 웬만한 모든 커뮤니티 시설이 다 들어가 있기 때문입니다. 때문에 학교 주변의 상권이 흔들리고 있습니다. 특히 대학마다 신입생 유치를 위해서 기숙사를 확충하고 있기 때문에 대학 앞 원룸 등에 투자하는 것은 리스크가 큽니다.

아파트 상권도 잘 생각해 보셔야 합니다. 대단지 아파트 주변에는 복합시설을 갖춘 대형할인마트가 들어가 있는 곳이 많습니다. 굳이 아파트 상가에 투자하려면 주변에 대형마트나 백화점, 쇼핑몰이 없는 곳을 찾아야 합니다.