건물투자

건물투자 비밀노트
박준연 지음 / 인사이드북스 / 2022년 1월

요즘에는 꼬마 빌딩 투자를 다루는 유튜버들이 많아 지면서 돈 있으신 분들의 새로운 투자처?로 빌딩이 각광을 받고 있습니다. 그렇지만 여전히 저같은 직장인에게는 건물 투자는 넘볼 수 없는 벽처럼 느껴 집니다. 왜냐하면 아무리 대출이 더 나온다고 해도 기본 투자 금액 자체가 크기 때문 입니다. 

'건물투자 비밀노트'를 다 읽고 난 지금도 일반적인 부동산 투자보다는 높은 금액이 필요하다는 생각에는 변함이 없습니다. 그러나 그 전에는 절대 넘을 수 없는 산?이었다면 지금은 혼자서는 힘들겠지만 맞벌이로 성실하게 살면서 모으면 해볼 수 있겠다 정도로 생각이 바뀌었습니다.

그렇다면 건물 투자 하기 위해서 받을 수 있는 대출은 어느 정도 나오는 걸까요?

현재 주택을 한 채라도 소유하고 있으면 또 다른 주택을 매입할때 대출받기가 거의 불가능 합니다. 2021년 7월 이후에는 토지, 상가, 오피스텔, 건물 등 비주거용 부동산 담보대출을 받을 때 주택과 마찬가지로 ltv를 적용하고, 대출 한도를 시가의 최대 70%까지 제한하고 있습니다. 그래서 개인이 건물을 구입할 때에도 ltv 규제를 받으므로 레버리지를 많이 일으키기 때문에 건물을 사는 것이 쉽지 않습니다. 

하지만 법인으로 건물을 산다면 다릅니다. 법인으로 건물을 살 때는 대출 규제에서 자유로운 편입니다. 현재 법인이 건물에 투자할 때는 70~80%까지 담보 인정 비율을 적용 받습니다. 그러니까 100억 원인 건물을 살 때 70억까지는 대출을 받을 수 있다는 것입니다. 상황에 따라 건물 리모델링에 필요한 공사비도 따로 대출받을 수 있습니다.

뿐만 아니라 건물 투자를 할 때 매력적인 요소 중 하나는 소유 중인 주택, 특히 아파트를 담보로 대출을 받을 수 있다는 것입니다. 법인 건물 매입 시 주택을 담보로 대출을 받을 때는 은행에서 기존 차입금을 제외한 금액을 바탕으로 대출을 해줍니다. 만약 20억 원짜리 아파트를 가지고 있고 전세 10억을 주고 있다면 20억에서 10억을 제외한 10억원 부분에 대해 대출 가능 비율을 따집니다. 

또한 자산 뿐 아니라 신용도도 활용할 수 있습니다. 신용 등급이 높은 의사나 변호사, 회계사 등 전문직 종사자일수록, 경력이 많을수록 대출은 더 용이합니다. 

막연하게 어렵게만 생각했던 건물 투자에 대한 오해를 풀 수 있었던 책입니다. 어떤 방식으로 건물 투자를 할때 대출을 받을 수 있는지, 건물을 살때는 어떤 부분을 고려해야 하는지 배울 수 있었습니다. 하지만 아직 당장 건물을 사기에는 시드 머니가 한참 부족한 상황이라 바로 실행에 옮기지는 못할 것 같습니다.

그러나 제가 근면 성실하게 살아 간다면 40대에는 실제로 건물 투자를 실행에 옮길 수 있지 않을까? 기대를 해봅니다.