재개발

한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도
이은홍.김인만 지음 / 원앤원북스 / 2021년 5월

2015년부터 올해까지 한번도 멈추지 않고 서울 집값이 상승했다. 그러다보니 나같은 사회 초년생은 서울은 고사하고 수도권에도 내 집 마련을 하는 것이 요원하다. 그런 와중에 재개발이 하나의 대안이 될 수 있다. '한 권으로 끝내는 서울 재개발 투자지도'에서는 재개발 관련 규제와 재개발 투자에 성공할 수 있는 전략을 상세하게 담고 있다. 

재개발사업은 일반분양 아파트처럼 3년 만에 완공되는 사업이 아니다. 1~2년 정도 늦어지는 거야 기다릴 수 있지만 소송으로 가면서 몇 년의 허송세월을 보내는 경우도 다반사이고 심한 경우에는 재개발 사업 자체가 무산되기도 한다. 조합과 조합원 간의 갈등도 많지만 조합과 또 다른 조합이나 단체와의 갈등도 빈번하다. 

이 책에서 가장 인상적이었던 파트는 '재개발 투자 성공 노하우'를 다룬 부분입니다. 재개발 투자에서 성공하려면 현장 부동산 의견에 귀를 기울이는 것이 필요합니다. 현장에서 영업하는 현장공인중개사가 해당 지역의 가장 전문가들입니다. 

사업이 제대로 추진되고 있는지, 조합원들 간 또는 조합과 조합원들 간 분쟁이나 분쟁의 불씨가 있어 사업이 지연되거나 장기화될 가능성이 있는지, 시공자와의 분쟁이나 다른 문제로 사업 기간이 더 길어지거나 비용이 눈덩이처럼 커질 가능성이 있는지, 소송은 없는지, 조합장 포함 조합은 일을 잘하는지 등 여러 문의를 해보는 것이 좋습니다.

대지지분은 클수록 좋습니다. 대지지분은 자신이 보유하고 있는 재개발 물건에 할당되어 있는 땅입니다. 재개발 구역의 경우 노후도가 심한 주택들이 밀집해 있는데 30~40년이 지나면 감가상각이 되어 콘크티르 가치는 거의 없습니다. 따라서 대지지분이 얼마나 되느냐에 따라 감정평가액은 크게 달라집니다.

재개발 투자가 초기 단계에 진입해서 성공한다면 싸게 집을 살 수 있는 기회이지만 그만큼 리스크가 큰 것 같다. 그래서 재개발에 투자를 하려면 여유 자금으로 오랫동안 묵혀도 상관없는 액수를 투자하는 것이 맞을 것 같다. 개인적으로는 동쪽으로 강남, 서쪽으로 영등포, 북쪽은 한강을 넘어 용산이 자리 잡고 있는 흑석뉴타운에 관심이 간다.