부동산 소액투자

부동산 소액 투자의 정석 - 경제가 흔들려도 변하지 않는 투자의 기술
김원철 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2019년 11월

소액(3000만원 정도)으로 부동산 투자를 한다는 테마가 신선하게 다가왔다.

많은 사람들이 부동산으로 돈을 벌었다고 하니 나도 공부를 해보고 싶은데, 도대체 부동산 공부는 어떤 식으로 해야하는 것일까?

가장 확실한 방법은 가능한 한 많은 사례를 습득하는 것이다. 그렇게 하기 위해서는 책을 읽고 강의를 들으면서 관련 지식을 쌓아야 한다. 그러나 그것으로 끝나서는 절대 안되고, 반드시 실제 사례들을 찾아보고 어떤 결과로 이어졌는지를 보고 들으면서 간접경험을 누적해 나가야 한다. 

부동산 투자라고 하면 수억원 이상의 거액이 들어갈 것 같은데, 이 책에서 투자하는 종목은 3000만원 정도로 살 수 있는 부동산이다.

기본적으로는 전세를 끼고 레버리지를 이용해 투자하는 것이다.

투자 대상은 급매형 부동산, 지방 다가구주택, 신규 빌라, 재개발 구역 도로, 사업자 대출을 이용할 수 있는 상가, 맹지 등

그렇지만 이 모든 종목이 다 수익으로 이루어질 수 있는 것은 아니고, 3000만원 정도로 투자할 수 있는 종목을 찾기 쉬운 것도 아니어서 결국은 꾸준하게 관심을 가지고 물건을 찾는데 노력을 기울여야 할 것 이다.

서울을 비롯한 수도권은 투자금이 많이 들어가는 편이라서 개인적으로는 지방의 부동산을 눈여겨 보고 있다. 

하지만, 지방의 부동산에 투자할 때는 반드시 몇 가지 원칙을 따라야 한다.

먼저, 광역시, 시청이 있는 지역 등 핵심적인 지역을 살펴본다.

지방이라고 해도 핵심적인 산업이 있고, 그런 산업 시설에서 근무하는 이들도 상당하다. 이런 지역이라면 수요가 꾸준하게 있을 것이다.

매수에 있어 최적의 타이밍은 7년 이상 가격이 침체된 때다. 지방의 부동산 상승 사이클은 서울과 수도권에 비해 조금 길기 때문에 7년 정도 가격이 침체되어 있다면 매수세가 폭발적으로 상승할 힘이 응축된 상태로 볼 수 있다. 

 또한, 이렇게 장기간 가격이 정체되어 있었다면 전세가격과 매매가격의 차이가 매우 적을 것이다. 

(광역시 중 지난 몇년간 아파트 값 상승이 없다가 올해 갑자기 폭발적으로 상승한 대전 광역시의 사례가 떠오른다.)

광역시의 부동산을 매수할 때 반드시 최적의 타이밍만 기다릴 필요는 없다. 서울이나 수도권과 비슷한 가격 움직임을 보이기 때문에 한번 오르기 시작하면 그 기간이 꽤 오래 지속된다.

지방 광역시 부동산 투자에 특징적인 점이 또 한가지 있다.

바로 역세권보다는 학군을 눈 여겨봐야 한다.

지방 광역시는 전철의 효용성이 서울과 수도권만큼 강력하지 않다. 지방에서는 전철을 이용하나 버스를 이용하나 또는 자가용을 이용하나 그다지 큰 차이가 없기 때문이다. 

일반적으로 학군이 가장 좋은 곳이 핵심지역이다. 최고의 상업 시설과 관공 시설, 학군 등이 모두 한군데에 모이는 경향이 있다.

만약 학군이 기반 시설과 뚝 떨어져 있다면 학군을 위주로 봐야 한다.

(대구 광역시의 수성구가 떠오른다.)