부동산 경매

부동산 경매 무작정 따라하기 - 왕초보도 실수 없이 권리분석하고 안전하게 낙찰받는다! ㅣ 무작정 따라하기 시리즈
이현정 지음 / 길벗 / 2019년 8월

경매를 처음 시작하는 분들이 읽으면 좋을 것 같은 책

이번에 공인 중개사 시험 공부를 하면서 권리 관계나 경매 순서에 대한 내용은 알고 있던 터라 자금 확보, 물건을 찾는 방법 등을 중점을 두고 읽었다.

먼저 조정대상지역이 아닌 지역에서 낙찰을 받으면 낙찰가의 70%까지는 대출이 된다. 서울은 50%까지만 대출이 가능하기 때문에 본인의 자금이 넉넉할때 노려볼만 하다. 

낙찰 비용 외에 세금이나 명도, 수리 등에 필요한 돈까지 생각해서 넉넉하게 자금을 확보해 두어야 한다.

그렇다면 어디서 경매 물건을 검색할 수 있을까?

법원경매정보사이트에 접속하면 내가 원하는 지역에 있는 물건, 감정평가액 등을 확인할 수 있다. 

임차인의 권리나 인근에서 낙찰된 물건에 대한 통계도 확인할 수 있다.

혹은 네이버 부동산에서 경매 정보를 얻을 수 있다. 

여기까지는 무료로 정보를 얻을 수 있는 사이트

유료로 경매 정보를 얻을 수 있는 사이트는 지지옥션, 굿옥션, 스피드옥션 등이 있다. 

유료 사이트를 통해 등기부등본을 포함한 정보를 얻을 수 있고, 물건을 완벽하게 분석할 수 있다.

빠른 시간에 많은 물건에 대해 살펴볼 수 있다는 것이 큰 장점인 것 같다.

하지만, 법원이 모르는 정보도 있다. 

임차인이 권리신고를 하지 않으면 법원은 그가 진정한 임차인인지 알 수 없다. 권리신고가 되어있지 않지만 대항력 있는 임차인이라면 보증금을 인수해야 할 수 있다. 

가장 관심을 가지고 읽었던 부분은 명도 파트

집에 살고 있는 점유자를 내보내는 일이 녹록치 않을 것 같았다.

임차인이 자신의 보증금을 전액 배당받는 집은 명도가 쉽다. 특히 임차인 스스로 경매를 신청한 집은 명도가 더 쉽다. 하지만, 형편이 어려운 사람이 사는 집은 명도가 어렵다. 

명도가 어렵다면 내용증명을 보낼 수 있다.

법적 증거자료가 되기도 하고 쉽게 물러서지 않는 점유자에게 심리적 압박을 주는 효과도 있다. 

내용증명은 우체국에서 보낼 수 있다. 

만약 서류도 통하지 않는다면 이제는 법의 힘을 빌려야 한다.

점유자가 부동산에 계속 거주하고 있어서 낙찰자가 소유권을 행사하지 못할때 법원에 인도명령을 요청할 수 있다. 

하지만 대항력을 갖춘 임차인의 경우 인도명령을 신청할 수 없고, 강제집행도 할 수 없다. 따라서, 사전에 대항력 있는 임차인을 파악하는 권리분석이 중요하다. 

명도 부분이 자세하게 나와 있어서 경매에 관심있는 투자자라면 꼭 읽어보면 좋을 것 같다.