부동산 투자

부동산 투자 인사이트
김준영 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 8월

오랜만에 읽는 부동산 투자 관련 책

단순히 특정 지역을 분석하는 것에 초점을 맞추기 보다는 부동산 시장이 어떻게 움직이는지, 가격이 어떻게 올라가고 내려가는지 전반적인 이해도를 높혀주는 책 (수도권 특정 지역의 호재 이슈를 정리한 책들보다 훨씬 신선했다.)

부동산 시장에서 기본적으로 알고 있어야 하는 고유한 특성들이 몇가지 있다.

가격 상승이 일어난 도시는 물결효과라는 특성으로 변동성을 주위로 이동시킨다. 중심에서 외곽으로, 외곽에서 중심으로 가격 상승이 일정 시간을 두고 퍼져 나가는 효과를 만들어낸다.

강남구, 수성구, 해운대구 같이 대도시에 만들어 놓은 편익효과는 다른 지역으로 대체하기 힘들다. 이러한 편익성이 강한 지역은 우월성을 가지고 있기 때문에 아무리 대체제를 만들어도 완전히 대체할 수가 없다. (사실 이쪽 지역에 투자하면 언젠가는 집값이 오를 것이라고 생각하고 보다 안전하게 투자할 수 있지만, 이쪽은 투자금이 너무 커서 아무나 투자할수가 없다...)

가장 중요한 특성인데 부동산은 공급의 적시성이 이뤄지지 않아 수요와 공급이 맞지 않는 구간에서 가격의 변동성을 만들어내는 것이다. 

이 점을 실제 투자와 연결시켜 본다면 내가 투자하려고 하는 지역의 아파트 공급량(신규 분양 등)을 꼭 체크해야 될것 같다.

이 책을 읽으면서 흥미롭게 알았던 사실은 매매가격과 전세가격이 꼭 상관관계가 있지는 않다는 점

시기에 따라 전세가격이 매매가격을 밀어 올릴 때도 있고, 반대로 매매가격이 전세를 끌어서 올리는 경우도 있다.

저자가 30년간 매매가격과 전세가격의 상관관계를 분석한 결과에 따르면 부산, 대구, 광주가 매매가격과 전세가격의 상관관계가 가장 높은 도시였다.

즉, 전세가율이 높은 상태에 있는 도시들이 상승기에 매매가격과 전세가격이 거의 비슷하게 움직인 것.

반면 서울, 인천, 경기도처럼 교통망으로 연결된 도시의 경우 매매가격과 전세가격의 상관관계가 타 도시보다 낮다. 따라서, 매매와 전세의 상관관계가 타 도시보다 낮은 곳은 매매와 전세 갭보다는 그 지역 도시의 특성에 좀 더 초점을 맞춰 투자하는 것이 더 효과적이다. 

결과적으로 모두 똑같은 방식으로 투자하는 것이 아니라, 지역, 시점, 도시 특성에 맞게 투자자는 수시로 변해야 한다.