[서평]부동산 트렌드 2024

부동산 트렌드 2024 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 지음 / 와이즈맵 / 2023년 10월

2021년 연말 부동산 호황기가 지난 이후 부동산 시장은 한동안 하락세 였습니다. 2023년은 2022년보다 거래량 등이 늘어나며 바닥을 쳤다는 분석도 있지만 세계경제의 흐름을 봤을 때 쉽사리 내년 전망을 예상해보기는 어렵습니다. 책의 저자는 2021년 부동산 트렌드를 처음 출간한 후 세번째로 시리즈를 내놓았습니다. 책을 읽기 전에 이 책은 2023년 8월 중순 기준으로 분석한 내용이라는 것을 감안해야 합니다.

현재 부동산 시장에서 주의깊게 봐야할 부분은 기준금리보다는 '주택담보대출 금리'의 흐름이며, 이는 또한 주택담보대출 금리와 연관되는 '대한민국 국고채 금리 10년물 금리'를 지켜봐야 한다는 의미도 됩니다. 원래 기준금리와 국고채 10년물 금리, 주택담보대출 금리는 일정한 스프레드(간격)을 두고 거의 동일한 방향으로 움직이는 경향이 있습니다. 그런데 2022년 4분기부터 현재까지 기준금리와 국고채 10년물 금리 사이 괴리가 발생하는 아주 예외적인 상황이 발생했습니다. 그래서 2023년 부동산 가격 하락세에 제동이 걸렸지만 앞으로도 주담대 금리가 계속 낮은 수준을 유지할지는 지켜봐야 합니다. 2023년 하반기 한국 국고채 금리가 4%를 넘어선다면 단기적(2023년 하반기~2024년)으로 주담대 금리 상승과 주택가격 정체가 나타날 것이라고 예상합니다. 더블어 PF 사태가 다시 수면위로 올라온다면 또다른 후폭풍이 올 수 있습니다. 이 두가지가 별 탈없이 지나간다면 부동산 시장은 점차 개선될 것이라고 예상합니다.

하지만 장기적 관점(2025년 이후)으로 서울 부동산을 부정적으로 봐야 할지는 의문입니다. 현재 서울시 아파트 시장은 심각한 위기상황이며, 동시에 기회이기도 합니다. 첫째 빌라포비아의 여파입니다. 전세 사기 등에 대한 우려로 아파트에 대한 수요가 상승할 가능성이 있습니다. 둘째, PF대출 연장의 여파입니다. 2022년과 2023년 아파트 개발 인허가 물량은 역대 가장 저조한 수준입니다. 그렇기에 2025~2026년 이후 서울시 아파트 입주물량이 심각하게 줄어들 것입니다. 그래서 2024년은 다양한 위기가 나타날 가능성이 크며 누군가에게는 기회가 될 수 있습니다.

2010년부터 2021년까지 서울의 1년 평균 준공물량은 3만 4255세대 최소 준공량은 2012년의 2만 3000 세대였습니다. 그런데 2024년 서울의 입주 물량은 약 1만 5천세대, 2025년은 1만 7천세대, 2026년은 6천 세대에 불과합니다. 그래서 서울 부동산 시장의 미래는 대폭락의 2022년 상황과 정반대가 될 가능성이 크다고 저자는 예상합니다.

서울시의 아파트를 권역별로 분석하면 강남, 서초구에 약 20.6만 세대(12.1%), 송파, 강동구에 약 20.9만 세대(12.7%), 노원, 도봉, 성북구에 약 30만 4천세대(약 18.1%)로 7개구에 서울시 42%가 거주하는 절대적 규모의 아파트 시장입니다. 강남, 서초, 송파, 강동구 그리고 노원, 도봉, 성북구는 각각 서울시를 대표하는 고가 아파트 시장과 중저가 아파트 시장으로 구분 가능합니다. 고가 아파트 시장에서도 강남,서초구 권역과 송파, 강동 권역의 흐름은 일부 차이가 존재해 분화하고 있다고 볼 수 있습니다. 노도성 지역에서도 노원구와 성북구의 분화 가능성이 나타나고 있습니다. 그리고 2024년 고가 아파트 지역은 상승을 보여주나 중저가 아파트는 정체의 흐름세를 보이고 있습니다.

이처럼 여러 자료를 바탕으로 한 저자의 날카로운 시각을 볼 수 있습니다. 고가 아파트 시장으로 진입할 수 있다면 가는게 목표인데 예산과 여러가지 상황을 고려해봤을때 언제가 최적의 시기인지는 더 고민이 필요할 것 같습니다. 그래도 이책의 내용을 잘 참고한다면 의사결정에 많은 도움이 되리라 생각합니다. 잘 읽었습니다.