꿈장사의 월세혁명

꿈장사의 월세혁명 - 2000만 원으로 시작해서 평생 월세 받는 탄탄한 직장인 노후준비 프로젝트
조영환 지음 / 잇콘 / 2019년 10월

우리나라 정년퇴직자들 중 상당수는 퇴직금으로 주식투자를 하거나 식당을 개업합니다.

하지만 장기적으로 가치 투자를 하는 전문가라면 모를까, 

현실은 투자금 다 말아먹고 본전 찾겠다며 주위 사람들에게 돈을 빌려 결국 파산하고, 

주위 사람들까지 피해를 주는 경우가 많습니다. 

식당을 개업해도 1년 안에 문을 닫는다는 통계처럼 오래가지 못해 정리합니다. 

결국 돈 버는 곳은 인테리어 업체와 프랜차이즈 본사뿐이라는 말도 있습니다. 

이렇게 실패 후에 재기하는 것도 쉽지 않습니다. 

그렇다고 아무것도 안 하고 받은 돈으로 생활을 한다 해도 몇 년 안에 사라집니다.

그러면 노후준비를 어떻게 해야 할까요? 

저자는 2012년, 본인이 총무 이사직을 맡고 있던 재개발조합도 해산되며 

1년 안에 일자리를 잃게 될 처지가 됩니다. 

적은 월급이나마 받으면서 퇴직 준비할 수 있는 시간은 8개월, 

다시 직장을 알아봐도 대학생 자녀가 있는 가정에선 부족한 돈이었대요. 

그래서 조영환 씨는 8개월 안에 현금흐름을 만들기도 결심하고, 

투자금이 들지 않는 무피투자나 아주 적게 드는 소액투자를 시작했답니다. 

그 결과 1년 만에 월세 수입 1000만 원을 만들게 되고, 

대출이자를 제한 실수익이 500만 원에 이르러 안정적인 파이프라인을 달성한 후, 

본격적인 전업투자의 길로 들어섰답니다. 

2015년 1권과 2017년 2권을 합본하고, 변화된 부동산 상황과 정부 규제에 맞춰 

개정판 <꿈장사의 월세혁명>을 내었습니다. 그러면 내용을 볼게요.

서민이 부자가 되는 방법은 열심히 일해서 안 쓰고 모아야 합니다. 

그리고 그 돈으로 투자를 합니다. 

투자한 돈이 회수되면 다시 투자하고, 또 회수되면 또다시 투자하고... 

이렇게 '안 쓰고, 모으고, 투자하고'를 반복하는 것입니다. 

시장 상황에 따라 투자 성과가 달라질 수도 있지만 

잠재력이 있는 다른 지방이나 남들이 관심을 갖지 않는 물건을 찾아보세요.

<꿈장사의 월세혁명> 저자는 종잣돈 8000만 원으로 

월세가 나오는 17채의 빌라를 마련했습니다. 

고작 8000만 원으로 가능한지 의문스럽죠. 

예를 들어, 2012년은 대출이 많이 나오던 시기라 

빌라를 5000만 원에 경매를 낙찰받았다고 치면, 

대출 90%를 받았을 때 실제 내 부담금은 500만 원뿐입니다. 

거기에 취·등록세, 법무사비, 이사비와 수리비 등 약 250만 원을 합하면 

총 750만 원 정도가 들어갑니다. 

금리가 연 4.5% 라면 매달 나가는 대출이자는 약 17만 원입니다. 

그런데 이 집을 보증금 1000만 원에 월 30만 원으로 임대 놓는다고 하면, 

매월 30만 원이 들어오니 그중에서 이자를 내더라도 

한 달에 약 13만 원의 현금수입이 생깁니다. 

13만 원이라면 적은 금액이라 생각할 수 있지만 

이런 빌라가 20채가 있으면 260만 원의 수입이 들어오게 됩니다. 

어떻게 빌라 20채를 마련하냐면 낙찰받을 때 들어간 돈은 약 750만 원인데 

보증금 1000만 원을 받았으니 250만 원이 남게 됩니다. 

투자금은 똑같이 유지되거나 혹은 더 늘어나기 때문에 

다른 물건을 또 낙찰받을 수 있죠. 이런 식으로 빌라를 늘일 수 있습니다. 

내 투자금이 한 푼도 들어가지 않는 투자방법을 '무피투자'라고 합니다. 

대출 규제가 심해진 요즘에도 충분히 가능한 투자 방법입니다.

무피투자의 기본은 싸게 매입하는 것입니다. 

자본금의 여유가 있거나 시간이 많지 않은 분이라면 

양도차익을 노릴 만한 물건을 잡아 투자금을 쓰는 것이 또 하나의 방법입니다. 

하지만 필자처럼 돈은 별로 없지만 시간을 낼 수 있는 사람들은 무피투자에 도전하면 좋습니다. 

또한 투자금을 지키는 것보다 빨리 임대 소득을 높이고 싶다면 

보증금을 적게 하는 대신 월세를 많이 받는 것도 방법입니다.

경매 무피투자도 완전히 안전한 것은 아닙니다. 

첫째 대출이자가 오를 위험성, 둘째 월세가 꾸준히 들어오지 않을 위험성, 

셋째 대출금을 상환해야 하는 위험성, 넷째 건물의 유지 보수에 대한 위험성이 있습니다.

금리는 한 번에 인상되지 않고, 고작 0.25% 정도의 소폭 인상이 대부분입니다. 

월세가 안 들어오면 무작정 기다리지 않고, 3개월째 월세가 밀렸음을 알리고, 

그래도 안 들어오면 내용증명을 발송합니다. 

세입자가 내용증명을 받지 않아 되돌아오면 또 보내고, 

그래도 안 받으면 내용증명을 집 대문에 붙이고 옵니다. 

끝까지 안 받으면 명도소송에 들어갑니다. 

명도소송에 소요되는 기간은 6개월 정도고 강제집행까지 가능하며, 

비용도 많이 들지 않습니다. 

결론적으로 명도소송이 시작되면 세입자들은 대부분 밀린 월세를 납부하던지, 

집을 비워줍니다. 

중요한 것은 월세가 계속 밀려 보증금을 다 까먹기 전에 미리 행동해야 한다는 것입니다.

거치기간 내에 매도하지 못했을 경우, 거치 기간이 끝난 대출은 

100만 원 내지 200만 원 정도를 일부 상환하고 거치기간을 연장하면서 

이자만 내는 쪽으로 은행과 협상합니다. 

또는 원금 상환 없이 연장되는 사업자 대출과 법인 대출을 활용해도 됩니다. 

수리비에 대한 위험성은 입찰 전에 완벽한 임장을 해야 합니다. 

특히 새시, 바닥 배관, 지붕 및 외벽의 누수 등은 꼼꼼히 살펴봅니다. 

마지막으로 다소 비싸더라도 임대 사업용 물건은 가능하면 

서울과 수도권, 대도시를 대상으로 해야 리스크를 줄일 수 있답니다.

법원 경매의 절차부터 배우고, 높은 수익률을 받기 위해선 

꼼꼼한 임장을 해야 함은 필수입니다. 그렇다면 임장 시 어떤 것을 봐야 할까요. 

주변 상황, 경사도와 분위기, 물건의 상태, 점유자의 성향과 내부 상태, 

정확한 시세, 수익률과 실거래가를 알아보고 무리한 입찰은 하지 말아야 합니다. 

낙찰받기 전 누구 명의로 할 것인지 따져보고, 입찰 전 자금계획을 철저히 세우고, 

연체관리비를 미리 비용에 포함해야 합니다. 

그리고 아무리 공부해도 낙찰 1건 받는 게 더 큰 경험이 됩니다.

대부분 아파트 투자를 선호해서 아파트만 바라보는데 꿈공장은 빌라 투자를 선호합니다.

아파트는 잘 팔리는 장점이 있지만 투자금이 많이 드는 단점이 있습니다. 

그래서 수익률을 따지는 저자는 빌라 경매를 시작했고, 

양도차익과 임대수익을 비교해도 전혀 나쁘지 않다고 합니다. 

그래도 잘 팔리고 잘 임대되는, 빌라는 따로 있습니다. 

임대가 잘 되는 지역, 건축연도를 살펴보고, 오래된 벽돌조나 좁은 골목 안, 높은 곳, 

반듯하지 않는 구조, 반지하, 5층 이상 등의 빌라는 경매를 피하는 편이 좋습니다.

<꿈장사의 월세혁명> 각 장이 끝나면 'insight'로 부동산 투자기법보다 

더 중요한 내용을 실었습니다. 

그리고 마지막 장은 실전경매투자로 다양한 사례를 통해 여러 가지 대처법을 알려줍니다.

내 노후를 어떻게 계획하고 실행하느냐에 따라 지금 무엇을 해야 할지가 정해집니다. 

아무리 좋은 책을 10권, 20권, 100권을 읽어도 실행하지 않으면 죽은 지식이 됩니다. 

늦은 나이란 없습니다. 먼저 시작하는 것보다 

열심히, 꾸준히, 집중해서 하는 것이 중요합니다. 

<꿈장사의 월세혁명>의 저자는 부동산 투자 소액팀을 몇 년 동안 운영하면서 

많은 나이에 시작해도 꾸준히 노력하며 몇 년 안에 놀라운 성과를 내는 분들이 있고, 

젊은 나이에 시작해도 얼마 못 가 투자를 그만두고 

다시 월급쟁이의 삶으로 돌아가는 분들도 있답니다. 

빠르고 늦음을 알려주는 것은 얼마나 꾸준히 해서 오래도록 성과를 내느냐이며, 

결국은 결과가 말해줍니다. 그러니 늦었다고 생각하지 말고 바로 지금 시작하세요.