[부알못의 부동산 탐구]

뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집
채상욱 지음 / 헤리티지 / 2016년 6월

 <부동산의 보이지 않는 진실>에서 언급했다시피, 나는 정말 부동산에 대해서는 아는 것이 없다. 흥미도 별로 없었고, 거래 단위 금액 자체도 크기 때문에 금융상품처럼 실제 내가 투자할 일도 적기 때문에 큰 필요성도 못 느꼈었다. 그런데 가계의 자산 대부분이 부동산으로 이루어져있는 국내 경제 여건 상 부동산 정책은 부동산 뿐만 아니라 금융시장을 비롯해 경제의 다른 부분 곳곳까지 파급력을 미치기 때문에 부동산에 대한 무지가 점점 불편하게 느껴졌고, 그래서 나름대로 좋은 책들을 찾아서 부동산을 공부하고 있다. 이번에 읽은 <뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집>은 건설업종 애널리스트로 종사하고 계신 페이스북 친구 분께서 출간하신 책인데, 얼마 전에 읽은 <부동산의 보이지 않는 진실>에서 정부의 부동산 정책이 굉장히 큰 영향력을 발휘한다는 것을 확인한 후 그 "부동산 정책" 중 하나인 "기업형 임대주택"이 우리나라 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 지에 대해 다루고 있는 책이라서 흥미가 생겨 읽어보았다. 

 책의 구성은 1부에서 우리나라 부동산 시장의 과거와 현황에 대해서 점검하고 2부에서 뉴스테이 정책의 파급력과 그 결과에 대한 분석, 3부와 4부에서는 뉴스테이 시대에 대한 우리의 합리적인 대응이 무엇일지에 대해서 다루고 있다. 

 1부에서 인상 깊었던 부분은, 우리나라만의 독특한 주택 임대시장의 공급자 비중이다. 나도 당연히 임대 주택의 공급자는 '개인'이라고 생각하고 있었다. 그런데 저자 분은 다른 나라의 경우를 살펴보나 상식적으로 조건을 따져보나 개인이 기업보다 임대에 있어서 우월한 부분이 딱히 없음에도 불구하고, 우리나라 임대 주택 공급자의 대다수를 차지하고 있었던 과거와 현재의 모습이 결국 변화할 수 밖에 없는 '비정상적인' 부분이라는 관점에서 관련 법안이 개정 되는 등 민간 기업이 주택 임대 시장의 주류 공급자로 등장하는 등의 과정을 통해 '정상적인' 모습으로 바뀌어 나갈 것이라는 견해를 보여주고 있었다. 상식적으로 생각해봐도, 합당하고 분명 그렇게 될 것 같다.

 또한 주택보급률에 대한 올바른 이해와 인구 천 명당 주택 수가 전하는 진실 등 주택 통계를 바라볼 때 보다 합리적인 관점으로 바라볼 수 있게 된 것이 유익했던 점이다. 주택보급률의 경우 특히 주요 일간지 등에서 굉장히 자극적이고 '이상한 일'이 벌어지고 있는 것처럼, 즉 지금이 버블인 것처럼 "주택보급률 100% 돌파" 등의 타이틀로 기사를 내곤 하는 걸 봤었는데, 이치를 따지고 보니, 주택보급률 100%라는게 생각보다 별의미 없는 수치구나 싶어서 살짝 맥이 빠지기까지 한다. 아, 그리고 수요 측면에서도 '인구'가 아니라 '가구'가 중요하다는 관점도 배웠다. 생각해보니, 인간은 가구 단위로 집을 필요로 하지 인구 단위로 집을 필요로 한 것은 아니었다. 즉, 가구 형태의 변화로 같은 인구라도 가구 수가 늘어나면 당연히 주택 수요는 증가하는 것이고, 우리 인구 증가세가 둔화되었고, 10년 남짓 후 부터는 인구가 감소세가 된다고 하지만, 요즘 가구 구성의 변화 추세를 보면 오히려 가구 수는 그보다는 장기적으로 증가 추세를 보일 것을 감안하면 주택 수요는 감소가 아니라 증가를 점치는 것이 합리적이라는 것을 배웠다. 

 2부에서는, 공공임대주택의 실패와 택지 공급의 중단, 그리고 재건축 부흥 등을 다루고 있다. 공공임대주탁 문제의 경우에는 이미 언론을 통해서나 이런저런 글들을 통해 접하고 있었으니, 새로울 것이 별로 없었는데 택지 공급의 중단은 굉장히 임팩트 있는 이슈라고 생각한다. 새로 지을 땅이 공급이 안되는데, 기존 주택은 노후화되고 주택에 대한 수요는 증가한다면, 결국 답은 재건축 등 기존의 택지를 이용하는 방법 밖에 없을테니, 왜 저자가 그리 "재건축이 중요하다 재건축이!"를 외쳤는데 확 와닿았다. 그리고 기업형 임대주택 사업에 은행까지 뛰어드는 상황은, 앞으로도 상당기간 저금리 기조가 유지될 것이라는 전망이 우세한 상황에서 필연적인 사건이라는 생각이 들었다. 그리고 이런 방식으로 임대 주택의 공급자 구성이 변화될 경우에는, 다른 조건이 동일하다고 해도 임대료가 떨어지기는 힘들겠구나 라는 생각이 들었다. 아무래도 공급자 자체가 개인과 달리 어느정도 여유가 있고 장기적으로 바라볼 수 있는 기업의 임대는 개인사업자 보다 더 느긋하게 임대 조건을 고수할 수 있을테니 말이다. 다만, 저자 분은 분양이 궁극적으로 사라질 가능성이 높다는 쪽으로 점쳤으나 개인적인 생각은 약간 다르다. 만약 부동산 정책이 큰 변화없이 일관성 있게 현재 관점을 유지한다면 분양이 사라지는 결말이 나올 수도 있겠지만, 과연 차기 정권, 차차기 정권까지 일관성 있는 부동산 정책을 밀고 나갈 것인가에 대해서 약간 이견이 있기 때문이다. 물론 불확실성이 있다 정도의 의미지, 변할 것이다라고 단언할 수 있는 문제는 아니니까. 큰 의미는 없지만 말이다. 

  그리고 3부와 4부는 보다 구체적인 대응 방안에 대해서 다루고 있다. 특히 4부가 그런 편인데, 이건 당장 혹은 근미래에 주택 수요가 있는 잠재적 수요자나 부동산 투자를 염두에 두고 있는 분들이 읽어보면 굉장히 유용할만한 내용을 담고 있다. 난 3부에서 우리나라 공동주택 공급 자체가 특정시기에 몰려서 공급되는 바람에 멸실 시기가 동시에 도래할테니, 그 멸실수요 때문에 단기적 전월세 등 임대 수요가 증가할 것이라는 부분과 공인중개사에 대한 저자분의 관점이 인상 깊었다. 다만 주택을 주식처럼 투자하라는 부분에서, 비상장주식을 예로 들어주셨는데, 내가 부동산 시장에 대해서 무지해서 부동산 시장에서의 비상장시장 같은 시장이 실제로 어떤 양상인지를 몰라서 확언할 수는 없지만, 주식시장에서 비상장시장 같은 시장이라면 개인 단위의 투자자는 안건드리는 것을 추천한다. 이건 <왜 채권쟁이들이 주식으로 돈을 잘벌까?> 에서도 밝혔던 부분인데, "상장시장에서 수익 기회가 적으니 비상장시장으로 넘어가자"라는 태도는 프로가 취할 수 있는 태도이지 개인이 취할 수 있는 태도는 절대 아니라고 본다. 개인은 본질적으로 감내할 수 있는 리스크 수준이 제한적이기 때문에, 리스크가 비교적 제한되어 있는 자리에서 좋은 공이 날아올 때까지 기다리는 자세를 취해야지, 직접 좋은 공을 찾으러 가겠다는 것은 좀 위험한 뷰라고 생각한다. 

 전체적으로 나처럼 부동산에 대해서 무지한 일반인도 저자의 근거와 논리를 따라가다보면, 부동산 시장의 현황과 변화하고 있는 추세 등에 대해서 배워 볼 수 있는 좋은 책이라고 생각한다. 특히 현직 애널리스트 분이라서 글 자체가 딱딱 떨어지고 논리와 데이터가 확실하다. 애매하게 썰로 때우는 부분이 없다는 점에서 상당히 유용한 책이라고 생각한다.