[깔끔한 거시적 부동산 시장 입문서]

부동산의 보이지 않는 진실
이재범.김영기 지음 / 프레너미 / 2016년 1월

인간에게 부동산은 무시할래야 무시할 수가 없는 요소 중 하나다. 자가 보유를 하던 임대를 하던 부동산을 이용하지 않고 사는 것이 사실상 불가능하기 때문이다. 또한 우리나라 경제적으로도 상당히 중요한 요소 중 하나다. 대부분의 가계는 자산의 상당 부분을 부동산의 형태로 보유하고 있기 때문에 한국경제를 이해하면서 부동산을 빼놓을 수는 없다. 그런데 부끄럽게도 난 부동산에 대해서 아는 것이 딱히 없다. 부동산 관련 계약이나 부동산으로 부터 발생한 소득에 대한 세금 따위는 그래도 이런 저런 경험을 통해서 알고 있지만 부동산이라는 자산 자체는 잘 이해하고 있다고 하기 민망하다. 당장 작년에 집을 계약하면서도, 난 <도서관 있는 곳/서울까지 KTX를 이용할 수 있는 곳/ 너무 시끄럽지 않은 곳/ 최소한의 수준의 편의시설이 있는 곳> 정도의 요건을 충족하면서 감당할 수 있는 금액이면 충분하다는 생각을 했고, 그 조건에 부합하는 곳을 계약했다. 미래 전망을 바탕으로 부동산의 가치를 가늠해서 합리적으로 결정했기 보다는 다소 나이브한 관점으로 접근했다. 그래서 한마디로 난 부동산 무식자다. 그래서 입문서를 찾았고, <부동산의 보이지 않는 진실>이라는 좋은 책을 만났다. 

 이 책은 부동산 시장에 대한 거시적 개론서다. 미시적으로 특정 지역의 부동산이 유망할 것인지 아닐지에 대한 정보는 딱히 제공하지 않는다. 거시적으로 어떤 요소들이 가격에 영향을 미치고, 실제 한국의 거시적 요인들의 현황은 어떻고, 비슷한 요소를 갖고 있었던 다른 선진국들은 어떤 방향으로 나아갔는지에 대한 정보를 제공한다. 이런 방식의 장점은, 부동산의 중요 결정인자를 설명하고 그 인자들 간의 관계에 대해서 설명하기 때문에 상황이 바뀌었을 때 스스로 판단해 볼 수 있는 능력을 갖게 해준다는 것이다. 부동산이나 주식처럼 인간의 행동이 결과에 영향을 미치기 때문에 복잡성이 높고, 우연성이 높게 작용하는 분야에서는 결과보다 과정이 더 좋은 교육의 기회를 제공한다는 점에서 탁월한 접근 방법이라고 생각한다. 

 책의 구성은 부동산의 정의에서 시작해서, 공급과 수요 측면의 분석, 그리고 다들 관심 있는 이슈들(한국의 일본화 가능성, 장기주택가격, 미분양과 주택가격의 함수, 부동산과 금융) 등을 다룬다. 

 부동산의 정의 부분에서 의미있는 점은 부동산은 라틴어 스페인어로 왕실을 상징하는 'Real' 과 사유지, 소유권 따위를 의미하는 'estate'의 합성어로 왕실 소유의 것을 의미한다는 단어의 어원이 여전히 유효하다는 것이다. 생각해보면, 부동산 자체가 매우 이상한 자산 중 하나이다. 매매시 세금을 납부하는 것은 다른 자산과 마찬가지지만, 부동산은 소유만 해도 재산세를 납부해야하는 자산이다. 가격이 불변하고, 그 자산이 산출물을 만들어내지 않는다면 지속적으로 음의 현금흐름만 창출하는 자산인 것이다. 그것은 부동산이라는 자산의 속성 상 완전히 개인의 것이라고 하기 어렵기 때문이다. 생각해보면, 우리의 부동산은 대한민국 정부가 제공하는 안보 서비스에 의해서 지탱되고 있다. 대한민국이 국토 안보에 실패한다면, 우리의 소유권도 상실할 가능성이 상당히 높으니 말이다. 또한 책에서 나오는 대로 부동산의 가치의 함수에서 큰 가중치를 갖고 있는 것이 정부의 정책이다. 따라서 부동산은 온전히 개인의 것이라고 할 수 없다는 것이다. 이런 자산의 속성을 바르게 이해하지 않고서는 당연히 자산의 가치의 움직임에 대해서 제대로 이해하는 것 또한 어려울테니 굉장히 인상깊었다. 

 다른 경제적 자산이 그렇듯, 자산의 가격은 수요와 공급에 따라서 결정된다. 그리고 '우리가 인구가 고령화 되어 가면서 일본처럼 될 것이다', '인구 고령화로 부동산 가격의 상승은 어렵다' 따위의 주장은 전적으로 수요의 관점에서 부동산을 설명하려는 주장들이다. 앞에서 말했다시피 가격은 수요와 공급의 작용에 의해서 결정되기 때문에 저런 주장들은 암묵적으로 '공급이 동일하다면,' 이라는 가정을 했다고 봐야하는데, 그런 분석은 반쪽짜리 분석이라고 할 수 밖에 없다. 그런 점에서 이 책은 수요와 공급 양 사이드에서 모두 분석의 틀을 제공하며, 실제 부동산의 가격에 더 강하게 영향을 끼치는 것은 정부 정책 등에 의해서 결정되는 공급 사이드라는 것을 알려준다. 생각해보면, 당연하다. 평상시 수요의 변화라는 것은 점진적으로 느리게 나타날 수 밖에 없다. 앞서 말했다시피 인간은 부동산 없이는 살 수 없는 존재이기 때문에 수요 부문에서 큰 변화가 생기려면 그만큼 인간의 삶의 방식에도 큰 변화가 발생해야 하는데, 그런 변화는 평상시에 갑작스럽게 발생하지는 않기 때문이다. 또한 인구통계학적 관점에 근거한 수요의 변화 역시 인구통계학적 관점은 보다 중장기에 유효한 분석이고, 그만큼 점진적으로 작용하기 때문에 공급 측면에서 얼마든지 그 수요 변화를 예측할 수 있고, 대응할 수 있는 시간을 제공한다는 점 때문에 실제로 가격에 미치는 영향은 제한일 수 밖에 없다. 보다 경제학적으로 말하자면, 부동산 시장은 수요가 공급도 비탄력적인 시장이기 때문에 시장의 방향에 대한 키는 공급이 쥐고 있다는 것이다. 이렇게 말하면, '이미 과거에 시장에 공급된 재화' 때문에 공급도 비탄력적일 수 밖에 없다고 반론할 수도 있는데, 생각해보면 이건 좀 잘못된 생각이다. 물론 시차가 존재할 수는 있지만, 기본적으로 토지를 제외한 부동산은 내용연수라는 것이 존재하는 유한한 재화다. 콘크리트 건축물은 짧으면 30년 길어도 100년이면 가치를 상실할 것이고, 매년 건축물이 공급되었어도 30년이라는 주기로 지속적으로 공급된 재화의 양도 줄어들 수 밖에 없으니 공급자 측면에서는 생각보다 탄력적으로 대응할 수 있다는 것이다. 따라서 부동산 시장에서 공급자의 역할의 중요성을 일깨워준 점은 굉장히 유용했다. 

 또한 그 강력한 공급자 중 하나가 바로 정부이며, 그 정부가 아예 공급의 키 자체를 쥐고 있다는 것을 상기해보면(인허가권을 쥐고 있으니까) 실제 부동산 시장에서 가장 중요한 키 플레이어는 정부라는 것을 이해할 수 있다. 그런데 난 개인적으로 정부의 영향력이 이렇게 절대적이라는 것을 이 책을 통해서 거의 최초로 강조받은 것 같다. 다른 분석 자료나 책에서는 정부를 사이드 플레이어 정도로 분류했던 것 같은데, 생각해보니 정말 가장 중요한 키를 쥐고 있는 플레이어라는 것을 알게 되어 흥미로웠다. 부동산 시장에서 정부는 철저한 갑이다. 절대 정부의 정책을 거스르는 투자 정책은 좋은 결과로 이어지기 힘들 것이라는 점 확실히 이해했다. 

 이 밖에도 책에서 제공하는 꽤 많은 통계 자료들과 생산가능인구에 대한 분석, 미분양 아파트와 주택가격의 함수 등도 흥미로웠는데, 아, 금리와 부동산의 관계도 역시 흥미로웠다. 그거까지 전부 써버리면 다른 독자들이 책 보는 즐거움을 잃어버릴테니 예고편은 이쯤하는 것이 좋을 것 같다. 아무튼 거시적인 관점에서 부동산 시장을 바라는데 굉장히 큰 도움을 주는 입문서라고 생각한다. 미시적인 관점도 공부해봐야 할텐데... 이건 또 어떤 책을 봐야하려나...