[월급받는알짜상가에투자하라] 흐름에 맞는 업종을 임차 줄 것

서울휘의 월급 받는 알짜상가에 투자하라
배용환 지음 / 국일증권경제연구소 / 2018년 2월

<나는 상가에서 월급 받는다> 서울휘님이 첫 책이 나온 것이 2015년 11월 이란다. 그 당시 서평을 쓰지 않아 어떤 내용을 담고 있었는지 기억이 가물가물하다. 하지만 확실히 기억나는 것이 있다! 그 때나는 저자 강연회 참석해서 싸인을 받았다. 그리고 그 자리에 참석하신 지인 분 덕에 강연회가 끝나고 함께 저녁을 먹었다. 그 때 인상적이었던 것이 술이었다. 지인분과 서울휘님이 고른 술이 ‘화요’였다. 당연히 소주를 먹을 것이라 생각했던 나에게는, 속으로는 ‘오~’하게 하는 일이었다.

안타까운 점은 그 날 이후 서울휘님을 따로 보거나 인사를 드린 적이 없어 연을 만들지는 못했다. 그렇지만 그 기억 때문에 전혀 모르는 저자보다 더 관심이 간다.

나는 아직까지 상가 투자를 생각해 본 적이 없다. 솔직히 말하면 상가 투자의 필요성을 못 느끼고 있다. 하지만 만약 내가 회사를 그만두고 싶다면? 매월 현금흐름을 확보해야 하고, 그 방법들 중 하나가 수익형 부동산이라는 생각은 한다. 다만 주택보다는 들어가는 돈이 많고 공실의 위험이 더 크다는 부담이 있다. 그럼에도 불구하고 임대만 잘 된다면, 그 이후에는 크게 신경 쓸일 없다는 점이 매력으로 다가온다.

기존의 알고 있던 저자라는 점, 상가에 대한 작은 호기심이 이 책을 선택한 이유다.

책은 저자의 경험과 함께 상가 투자에 대해 전반적으로 다루고 있다. 많은 이야기 중 내 머리에 남아 있는 것을 몇 가지 나열해 본다.

상가를 매입하는 방법이다. 상가 또한 일반 주택처럼 매매, 분양, 경매로 매입할 수 있다. 저자는 상가투자를 할 때 경매→매매→분양. 이 순서로 접근해 볼 것을 권유한다. 저자는, 경매로 상가를 싸게 사서 일반 매매 시장을 경험한 후 분양으로 상가를 매입하는 과정을 가장 이상적으로 바라본다. 아마 경매로 접근하면 일반매매보다 대출도 더 나오니 보다 적은 금액으로 경험을 쌓일 수 있기 때문일 것이다.

상가를 매입할 때부터 매도전략을 세우는 것이다. 자신만의 수익률, 혹은 매도가를 세워서 일정 수순이 되면 매도해 차익까지 챙기는 형태이다. 나는 상가투자라 하면 현금흐름 창출이라 생각했기에 매도까지 크게 생각하지 않았다. 하지만 영원한 상권은 없는 법. 성숙된 상가, 혹은 상권의 변화가 감지된다면 미리 매도를 해, 수익을 확정짓는 것도 현명한 방법이 되겠다 싶다.

입지 분석을 통해 좋은 자리에 상가를 구하면 상가 투자는 끝이다? 어떤 업종을 들여오고 어떻게 상생할 것인가 고심해야 한다. 상가투자를 하는 임대를 안정적으로 받기 위함이다. 그런데 임대인이 장사가 잘 안되어 월세를 못 낸다면? 자꾸 임대인이 바뀐다면? 당초 바라던 안정적 투자와는 좀 거리가 멀어지게 된다. 따라서 흐름에 잘 맞는 업종을 선택하는 임차인뿐만 아니라 임대인에게도 매우 중요한 일이다.

연관이 있을지 모르겠지만 장사를 준비하는 분들이 상가 투자에 더욱 관심을 가져야된다 생각한다. 이 점은 내가 실거주집을 있어야 된다고 생각하는 것과 같다. 더욱이 상가는 전세가 없지 않은가? 임차인이 내는 월세는 임대인의 은행 이자가 포함되어 있다. 이걸 생각하면 아깝지 않은가... 나는 이와 같은 구조를 알고 난 뒤 월세살이는 정말 안 하고 싶어진다. 내 소유의 상가에서 장사를 한다면 더 버틸 수있지 않을까?