메인작가인 김향훈 님은 변호사, 두 번째로 이름을 올린 공저자 이수현 님은 공인중개사, 마지막 박효정 님은 감정평가사이다. 저자들 약력 역시 부연 설명이 길지만 평소 핵심만 읽고 사족은 다 쳐내는 내 눈에는 대충 이렇게 이력이 읽혔다.
이 책은 총 6개의 파트로 나뉘며 1번째 파트에서는 재개발, 재건축이 어떻게 다른지 필수적인 용어 설명이 있다. 나에게는 단독주택이 아니라 아파트가 관심사다. 재개발은 주로 단독주택 밀집지역을, 재건축은 아파트 밀집지역에서 이루어진다고 한다.
부동산이란 법령도 많고 용어도 어렵고 부린이는 머리가 터진다. 노트에 적어가면서 내가 필요한 내용 위주로만 읽었다. 나는 단독주택에 1도 관심이 없다. 최소한 투자의 목적에서는 그렇다. 그렇다면 이 책에서도 아파트 재건축만 골라보면 된다.
잠깐 외국 얘기도 나왔지만 일본의 잃어버린 20년이니, 부동산 버블 폭락이니 이런 소리는 우리나라와 일치하지 않는다. 내가 한창 임장 다닐 때 친구 중 한 명이 딱 저런 얘기를 하면서 집은 뭐하러 사나, 어차피 버블이 꺼질 날이 오고 우리나라도 인구가 줄면 집값이 폭락할 것이라고 했다.
하지만 그 후 10년이 지나도 내가 알기로 집값은 오르면 올랐지 확 내려간 적이 없다. 영끌이 문제가 되기도 했지만 영끌할 기회조차 없이 대출이 막혀버린 지금은 과연 어떤가?
게다가 외국도 수도 서울은 좀처럼 집값이 떨어지지 않는다. 부동산이 폭락했다는 일본의 경우도 도쿄 중심가와는 상관없는 이야기다. 빈집이 늘어간다는 곳도 시골이나 외각의 비율이 월등히 높고, 어느 나라나 교통 좋고 도심의 직장과 가까운 핵심지역 집값이 떨어지는 일은 보질 못했다.
과연 10년 후 서울 집값이 지금보다 더 떨어질 수 있을까. 그거 기다리면서 가족들 2년마다 이사다니고 고생하고 시기를 놓쳐 평생 내 집 장만을 못하면 그 손해는 누가 감당할까라는 생각을 한다. 그래서 열심히 읽었다. 우리나라에서 근로소득으로 내 집 장만은 한계가 있다. 반드시 부동산을 알아야 한다.
재밌는 게 이 책에도 누누히 나왔지만 부동산 법령만큼 자주 바뀌는 게 없고 재산이 걸린 만큼 수천, 수억을 투자할 때는 수수료를 내고라도 정확한 법령을 꼭 확인하고 가야한다는 것이다.
보통 아파트 재건축에 관심있는 분들은 사거나 팔아야 이득을 얻을 텐데 그 전매가능 시기가 중요하다. 이 책에서는 "조합설립 이전"으로 나왔지만 오늘자 부동산 뉴스를 찾아보니 "조합원 지위양도 제한 강화 날벼락"이라는 기사를 봤다.
간단히 설명하자면 기존에는 "조합설립 이전"에 재건축 예정인 아파트를 전매할 수 있었지만 앞으로는 재건축 재개발 지역의 투기 수요를 차단하기 위해 안전진단 통과 이후로 그 시기가 더 앞당겨질 수 있다고 한다.
투기과열지구 내 재건축 단지는 안전진단 통과 이후부터 시도지사가 기준일을 별도로 정해서 양도 제한 시점을 앞당길 수 있다는 게 핵심적인 내용인데 이 책을 읽어보니 안전진단 통과는 기나긴 재건축의 여정 중 가장 처음에 지나지 않았다.
통상 10년~20년까지도 걸릴 수 있는 아파트 재건축에서 이제 겨우 안전진단 통과했는데 전매제한이 걸려버리면 굉장히 긴 시간동안 재산권이 침해당할 수 있다. 게다가 그게 시도지사의 재량에 의해 엇갈린다면 분쟁의 소지도 높아보인다.
안전진단 통과 후에 사업이 엎어지는 일도 상당히 많다. 책에서조차 안전한 투자시기는 조합설립 인가 시점이라고 나왔는데 겨우 안전진단 정도를 통과했다고 섣불리 투자했다가 20년을 존버해야 한다면? 말도 안 된다. 우리동네에도 안전진단 통과했다고 경축 플랜카드가 걸린 단지가 수두룩이다!!
서울에서 투기과열지구는 거의 모든 지역이라고 봐도 된다. 이렇게 법령이 하루가 다르게 바뀌는 게 부동산법이다보니 뉴스를 매일 검색해보던지 앱을 깔아서 일일히 확인해야 하는데 참으로 수고스럽고 시작도 전에 피곤해지지만 책을 읽지 않았다면 이런 중요한 내용조차 몰랐을 것이고 최신 기사도 무슨 소린지 와닿지 않았을 것 같다.
그 밖에 내가 관심있게 본 내용은 아파트 대지지분 확인하는 법과 분양신청을 할지 현금청산을 할지 따져보는 법, 마지막으로 대체주택 투자였다. 전부 아파트 재건축에 관심있는 독자라면 반드시 알아야 할 내용이다.
나머지는 한번이라도 들어봤지만 "대체주택투자"는 처음 들어봐서 잠깐 소개하자면 아파트 재개발의 마지막 단계에는 살던 주민들이 이사를 가서 임시로 살아야 하는데 전, 월세도 있지만 기왕이면 매수를 해서 사는 것도 투자가 될 수 있다는 소리다. 소득세법 시행령에 따르면 일시적 1세대 2주택인 자는 양도세가 감면되는데 바로 그 조건 중에 이 대체주택투자가 들어간다!!