당신의 땅을 가져라

대박땅꾼 전은규의 당신의 땅을 가져라 - 경매편 ㅣ 고수 따라하기 시리즈 9
전은규 지음 / 국일증권경제연구소 / 2017년 4월

옛날 어른들은 돈이 생기면 땅을 사야한다고 말씀하셨다. 그 당시는 건물의 가치보다는 땅이 실질적인 가치를 누리던 시대였다. 그 배경에는 농경사회라는 구조가 있었고, 땅의 소유에 따라 지주와 소작농으로 계급이 나뉘었다. 땅의 소유주를 동경했던 다수의 농민들은 당연히 땅에 대한 동경이 뿌리깊이 새겨져 있을테고 그것이 대대로 전해졌을 것이다. 이런 생각이 현대를 지나면서 조금 달라진 듯 했다. 땅 한 평 없는 아파트가 수억에서 수십억에 거래되고, 심지어 서울의 일부 지역은 그 가격이 떨어지지도 않는다. 그렇다 보니 땅에 관심을 가지기 보다는 아파트나 수익형 부동산에 관심을 더 가졌었는데 이런 부동산의 경우 안정된 수입을 보장하는 대신 초기 투자비용으로 목돈이 필요한 것이 단점이다. 이런 부동산 시세는 과도한 거품도 많다 평가되는데 그렇다면 어느 곳에 투자하는 것이 미래에 더 가치가 있을까. 이 책의 저자 전은규씨는 다시 땅에 투자해야 한다고 설파한다.

그가 가진 토지의 자산가치를 확인해보면 제일 저가의 토지는 6천만원이었고, 가장 고가의 땅은 5억 남짓했다. 적은 돈으로도 땅에 투자하는 것이 가능하다는 것이다. 특히 토지매입의 방법 중 저자가 추천하는 것은 경매를 통한 매입인데, 특수한 상황에서 거래되는 물건이다 보니 일반가보다 훨씬 저렴하게 매입이 가능하다. 특히 유찰이 되는 경우 감정가의 20~30% 다운된 가격에 매입이 가능하니 정말 매력적이 아닐 수 없다. 또 하나의 장점은 다른 부동산에 비해 기간 대비 가격 인상폭도 월등히 높다 보니 미래가치를 생각해서 투자하기에 좋은 투자처인 것이다. 하지만 매력적인 만큼 잘 살펴봐야할 부분도 많았다.


토지 경매를 시도하기위해 준비하고 공부할 내용이 많았든데, 토지 매입에 앞서 자신의 투자 목적을 정확히 파악해야 한다. 토지 매입 후 집을 지을 것인지, 작물을 키울 땅으로 사용할 것인지, 또는 짧은 기간에 매입 후 매매할 것인지 등 그 목적에 따라 적합한 토지를 찾아야 한다. 목적이 정해지면 가치있는 토지를 찾는 것이 다음 순서인데, 인구 유입이 증가하는 곳, 국책사업이 진행되는 곳, 지구 단위 계획 수립을 통해 시가화 예정 용지 등 전망 있는 토지를 매입하는 것이 좋다는 것이다. 단 매력적인 장소라 하더라도 절대 사면 안되는 곳이 있으니 예외사항에 대해선 반드시 확인해야만 한다.

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토지이용계획 열람은 미래의 토지 가치를 예측할 수 있는 현재 토지의 상태이다. 그 자료를 꼼꼼히 확인 후 따져보고, 매입하려는 토지 주변의 호재를 알아보고, 현장에 가서 토지의 상태와 인접한 토지의 상황도 확인해야 한다. 더불어 주변의 토지 시세도 알아보고 매입하려는 토지의 시세와 비교하여 더 비싸거나 혹은 더 저렴한 경우 그 이유를 파악해야만 큰 낭패를 보지 않는다고 조언한다. 이렇게 매입하고 싶은 토지에 대해 꼼꼼히 따져봐도 마지막엔 전문가의 조언을 받는 것이 좋다. 그런 후 경매 입찰을 위해 법원을 방문하고, 모의입찰을 통해미리 경험하고, 입찰에 있어 꼭 준비하고 확인 할 부분을 챙긴다면 큰 어려움없이 경매에 도전해볼 수 있을 것이다.


토지 경매가 쉽지 않다고 막연히 생각했었는데 알고 보니 경매자체보다는 좋은 토지를 선택하는 것이 오히려 어려운 부분이었다. 매입하려는 토지가 좋은 토지인지를 판단하는 과정이 어려웠으니 초보자가 당장 뛰어 들기는 무리가 있어 보인다. 우선 땅을 보는 것에 대해 공부를 하고, 토지에 대한 자료를 확인 하는 방법을 연습하고, 실제 토지를 직접 답사하면서 안목을 만들어가야 하는 시간이 필요할 것이다. 세상에 공짜는 없다는 속설이 마구 와닿았다. 결국 노력하고 준비한 자에게 기회가 온다는 것을 책을 읽으며 새삼 다시 깨닫게 된다.