1억 투자로 월 300만원 평생 연금 받는 비법

1억 투자로 월 300만원 평생 연금 받는 비법
이도선 외 지음 / 이코노믹북스 / 2020년 11월

이 글에는 스포일러가 포함되어 있습니다.

최근 재테크에 대한 관심이 그 어떤 때보다 높아진 것을 느낀다. 당장 나의 경우에도 재테크를 할 수 있는 다양한 방법에 모두 관심을 가지게 되니 말이다. 부동산 중 특히 아파트 가격은 우리 동네만 봐도 최고치를 갱신했고, 오늘 코스피 지수도 사상 최대치까지 올랐다. 최근 10년 동안 박스권에 머물러 있던 코스피 지수가 박스권 상단을 돌파했을때 내년의 주가 모습이 그려지는 것 같아 설레이기까지 하다. 변동성이 심한 주식부터, 안전자산에 속하는 부동산까지 시중에 풀린 유동성에 의해 그 어떤 때보다 높이 고공행진을 이어가고 있다. 이 와중에 우린 오래 전부터 아파트에 관심이 없어 아파트 마련은 실패했으니 부동산 쪽은 인연이 안되나보다 하고 맘을 접었었다. 부동산 폭등에서 철저히 소외되면서 규제가 심한 주택을 제외하고 수익형 부동산에 관심을 가져볼까 했는데 땅을 봐야한다는 것을 이 책이 알려준다.

땅을 매입한다는게 간단한 것만은 아니다. 토지에 대해 잘 모르고 투자하면 오랫동안 돈이 묶일 수 있다는 위험이 도사린다. 그리고 토지 매입 후 차익에 대한 세율도 과거에 비해 많이 높아졌고, 토지 매입 후 땅에 아무것도 하지 않고 놔두는 경우도 문제가 된다는 얘기를 들었다. 이런 제대로 공부하지 않은 얘기만 듣고는 땅에 대한 투자는 아예 고려도 해보지 않았다. 그러다 이젠 정말 어느 것도 해볼게 없다 싶으니 땅에 관심을 가지게 된다. 주택에 비해 상대적으로 규제가 덜하다는 이유로.

토지는 어떤 목적에 따라 매입하는지에 따라 달라지는데 책에서는 4가지가 전부라고 한다. 토지개발, 환지 투자, 대토 보상/차익형 투자, 농지연금 으로 구분할 수 있다. 토지개발은 땅을 사고 용도에 맞는 것으로 만든 후 매도하는 방법이다. 교통망을 확인하고 저평가된 지역인지, 어떤 용도(공장, 창고, 주택)의 수요가 많은지를 파악해야 한다. 그리고 개발 가능여부와 개발했을때의 비용도 함께 파악해야한다. 두번째 환지 투자는 땅으로 바꿔준다는 의미다. 내가 소유한 땅이 택지개발사업과 도시개발사업이 진행되는 곳에 포함되어 토지를 사업에 편입시키고 보상을 받는 단계에서 환지방식으로 받는 것이다. 환지 투자가 매력적인 것은 기존에 정리되지 않은 땅을 용도가 변경되어 토지의 가치가 상승된 땅으로 받는 것이기 때문에 이익이 생긴다. 반면 토지의 정비로 인해 토지 면적은 감소할 수 있다.

세번째 대토 보상은 환지 투자와 비슷한 방법인데 소유권 변동이 있냐 없냐에 따라 구분되는데, 대토 보상은 소유권이 사업 시행자로 이전하고 준공 후 토지 소유자에게 공급되는 차이가 있다. 네번째 농지연금은 가장 쉽고 확실하고 강력한 방법이다. 바로 책의 제목인 [1억 투자로 월 300만원 평생 연금 받는 비법]이라고 소개한다. 우선 농업인이 되어야 농지연급을 신청할 자격이 된다. 농지법 시행령 제 3조에 따른 농업인의 범위의 조항 중 한가지에 해당해야 한다. 농사를 짓거나 유사한 행위를 5년 이상 한 경우만 가능하다. 농업인의 조건을 갖추는 것은 까다롭지만 은퇴 후 노후생활의 기간이 길어지는 것을 생각하면 역모기지제도 중 주택연금보다 금액이 높은 농지연금이 매력적으로 보인다.

4가지 모두 일반 주택을 매매하는 것보다는 접근하기가 어렵다. 그렇기 때문에 경쟁이 덜하고 기회가 많을 수 있을 것이다. 토지개발의 일부만 알고 있던 내용이고, 나머지 3가지는 전혀 몰랐던 부분이었는데 평소 생각해보지 못했던 부분들이라 쉬운 내용은 아니지만 실전투자 사례들이 있어 이해하는데 도움이 되었다. 나처럼 토지에 대해 전혀 모르지만 땅에 투자하고 싶은 분들에게 친절한 길잡이가 되어 주는 책이었다.