난생처음 재개발 재건축

난생처음 재개발 재건축 - 대한민국에서 가장 돈 되는 부동산 투자 블루칩
김향훈.이수현.박효정 지음 / 라온북 / 2021년 6월

요즘은 부동산에 관심이 많이 간다.

그럴 수밖에 없는 것이, 내 집 마련이 어렵기 때문이다.

청약은 점수가 안되지, 절차는 복잡하지..

그래서 이것저것 공부를 하다보니, 이번에 보게된 난생처음 재개발 재건축.

우리집앞에는 재개발을 한다고 밀어버린 곳이 있다.

지금은 공사현장으로 허허벌판이 되어버렸는데, 

어떻게 진행되는지는 잘 몰랐다.

책을 보면서 기본적인 용어 및 흐름에 대해서 알 수 있었다.

재개발은 불량한 도시를 정비하기 위한 사업으로서 공익 목적의 사업이다.

재건축은 주민들이 자신의 재산 증식을 위해 자치적으로 진행하는 사적인 사업이다.

재개발 재건축은 기성 시가지를 재정비하는 사업이다.

재개발은 주로 단독주택 밀집지역, 재건축은 아파트 밀집지역에서 이루어진다.

수익률은 이률적으로 비교하기 어렵다.

다만 법이 이 둘을 구별하고 있고 그에 따라 투자자의 권리가 달라지는 이상 차이점을 알아야 한다.

재건축은 조합설립인가 이후에 투기과열지구에서는 아예 거래를 할 수 없고, 

재개발은 관리처분인가 이후에 전매가 금지된다.

재개발의 경우 조합원분양신청을 하지 않으면 재판 절차가 아닌 토지수용절차를 통해 현금청산을 당하게 된다.

재건축은 조합 설립에 동의하지 않는 경우 매도청구라는 재판 절차를 거치게 되고, 소장을 받은 날의 시가를 기준으로 하여 보상을 받는다.

사업시행 절차가 한단계씩 진적되면 가격도 그에 따라 계단식으로 오른다.

1. 계획단계 (기본계획수립, 안전진단, 정비계획수립, 정비구역지정)

2. 시행단계 (추진위원회 승인, 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 시공사 선정, 감정평가, 조합원분양 신청, 관리처분인가, 이주 철거, 착공)

3. 완료단계 (조합원 동호수 추첨, 일반분양, 완공 입주, 이전고시(소유권보존등기), 청산,조합 해산)

투자를 하기전에 용어부터 이해하기.

재개발사업: 노후화된 단독주택지역에서 시행하는 정비사업, 대표적으로 한남뉴타운, 성수동 재개발 등

재건축사업: 노후화된 아파트 지역에서 시행하는 정비사업

도시정비법(도시 및 주거환경정비법): 재개발, 재건축사업을 규율하는 법으로 2003월 12월 31일부터 시행

재개발과 재건축의 차이: 두사업 모두 도시정비법에 의하여 규율된다.

지역,지구,구역: 국토계획법상으로는 용도지역, 용도지구, 용도구역이 의미가 다 다르다.

종후자산평가액: 사업이 완료된 후 사업장의 전체 자산의 총액(종후자산평가액 = 소합원분양 수입+일반분양 수입)

비례율: 총사업비를 공제한 종후자산평가액이 종전자산평가액에 비해 얼마나 증가하였는지를 볼 수 있는 지표로 100보다 높을수록 사업성이 좋음을 의미한다. (비율=종후자산평가액-총사업비)/종전자산평가액*100

총사업비: 사업진행에 소요된 비용의 총액(공사비(시공비) - 기타사업비)

종전자산평가액: 재개발,재건축 이전에 조합원들이 보유하고 있던 부동산 자산의 감정평가액을 모두 합친 것

추가 분담금: 추가로 부담해야 하는 금액(종전자산평가액-(종전자산평가액*비례율))

감정평가액: 절차에 따라 감정평가사에 의해 평가된 종전 자산의 평가금액이다.

어려워보이지만 용어와 흐름을 알면 절반을 알 수 있는 것이다.

부동산이라는 것은 공부를 하면서 배워야하는 것.

청약외에도 많은 것들이 있으니 포기하지 말고 공부를 하면서 습득해야겠다는 생각을 하게되었다.