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똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다! - 시작은 미약했으나 끝은 창대한 부동산 경매
김기환 지음 / 한국경제신문i / 2020년 5월
평점 :
구판절판
이 책은 부동산 경매에 대한 것을 알려주는 책이다.
우리는 부동산 투기하지 마라라는 말을 제일 많이 듣는다.
하지만 지금은 많이 변하였다는 걸 알고 있을 것이다.
한없이 오르는 집값과 전세금 그리고 가게를 하는 사람들의 가게 월세.
그래서 다양한 방법의 부동산을 공부하고 배워야 하는 것이다.
똑똑한 사람들은 월세 낼 돈으로 건물주 돼서 창업한다는 앞서 이야기 했듯이 부동산 경매에 대한 것을 저자가 경험하고 느낀 것 그리고 실패하고 성공한 것에 대한 이야기를 한다.
총 10개의 파트로 나누어져서 작성을 해놓았는데,
Part1은 작가의 경험담과 경매에 참여하기 위해서 버블을 구분하는 방법에 대해서 알려준다.
그리고 경매는 내돈을 지키면서 돈을 버는 유일한 방법으로 적극적 재테크와 방어적 재테크로 구분할 수 있다.
돈을 버는 것도 중요하지만 지키는 것도 중요하기 때문이다.
Part2는 창업을 하기 위해서 경매를 배우라고 한다.
요즘은 조물주 위에 건물주가 있고, 장래희망도 건물주가 많다.
여튼 상가 경매는 대출 활용도가 매우 높다고 한다.
7억 5,000만원 상가를 1억원에 낙찰받았다고 한다.
물론 저자의 안목과 주변을 잘 둘러보고 판단한 과정도 있었지만, 세심하게 물건을 찾다보면 실제 가격과 다른 감정의 물건을 찾을 수 있다고 한다.
건물이 낙찰받더라도 건물의 관리비가 있으니, 이도 잘 따져봐야한다.
Part3은 초보자도 알기 쉬운 경매 상식에 대해서 알려준다.
경매에서 가장 중요한 이론의 말소기준등기와 대항력이라고 한다.
말소기준등기가 되는 권리(모든 것은 돈과 관련된 권리라고 한다)는 경매에서 부동산이 낙찰될 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가 그렇지 않고 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 등기라고 한다.
대항력은 임대차계약 기간동안 그 임대건물에서 퇴거당하지 않고 점유할 수 있는 힘을 말한다. 임차인(세입자)가 임대보증금의 전액을 다 받을 때까지는 그 임대 건물에서 점유하고 대항할 수 있다는 것이다.
Part5는 경매 후 낙찰자, 세입자(채무자)에 대한 이야기를 한다.
어쨋든 사람과 사람이 마주하는 일이니 서로 좋게좋게 하면 좋지만 그렇지 않은 경우가 있어서 저자는 두가지 케이스를 모두 써놓았다.
그리고 알기 쉬운 경매 용어를 함께 작성해 놓아서 보면 참 좋다.
Part6은 상가경매에 대한 이야기를 한다.
상가경매에 대한 이야기와 상가는 분양받지 말고 경매로 받으면 투자금은 적게 들고 수익을 극대화 할 수 있다고 한다.
더불어 상가가 형성된 후이기에 시세가 상승하는 효과도 얻을 수 있다고 한다.
그리고 보이는게 다가 아니라, 미래가치를 보고 투자하라고 한다.
Part7는 상가 투자 유의점에 대해서 알려준다.
위치를 살피고, 접근성이 좋아야 하고, 소비인구가 많아야 한다.
주변의 근린시설의 형태를 살펴보고 어떤 것들이 있는지에 따라서 개발에 대한 주의를 할 수 있게 된다.
상가 투자 5계명
- 입지와 상권 사전 분석은 필수
- 유명 업주 유치에 노력
- 공실 발생 시 응급조치가 필요
- 출구 대책을 반드시 세운 뒤 매입
- 장미빛 청사진만 맹신하지 말고 현실을 직시
상가를 살리는 6가지 노하우
- 키테넌트(프랜차이즈)를 적극 유치
- 과감하게 리모델링을 고려
- 건물의 위법 문제가 없는지 살피기
- 부동산 중개업소만 의존해서는 안된다.
- 목적형 업종 유치나 사무실 임대도 고려
- 수익배분 매장으로 전환을 고려
채울자신이 없다면 신중해야한다고 한다.(싸다고 낙찰받으면 공실이 된다)
경매는 어렵다.
책을 보아도 어렵지만, 그렇다고 창업이나 돈을 벌겠다는 생각으로 무작정 경매에 참여해서는 안된다.
경매는 낙찰받은 후에도 문제인것은 관리비나 공실이 되는 경우등 다양한 케이스가 있기 때문이다.
경매는 공부가 필요하다는 것을 책을 보면서 다시 한번 느끼게 되었다.
아는 것이 힘, 그리고 알아보는 것이 힘인 세상!
차근차근 공부하고 준비하다보면 나의 가게가 생기지 않을까 하는 생각을 한다^^