#아로파의책빵 ˝ 부동산 트렌드 2023 ˝

부동산 트렌드 2023 - 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
김경민 지음 / 와이즈맵 / 2022년 11월

연일 급등하고 있는 금리에 속수무책으로 하락하고 있는 부동산 가격에 직면한 지금 내년의 부동산 트렌드를 검토할 필요가 있을까?

물론 의미없는 일이 될 수도 있고, 그 트렌드를 잘 예측하리라 단언하기도 쉽지 않다.

하지만, 이 책의 저자가 작년 11월에 출간했던 『부동산 트렌드 2022』에서 올해의 이슈로 지금 우리가 마주하고 있는 포인트들을 거의 정확하게 제시를 했었다는 걸 확인한다면 이 책을 읽어야 될 이유도 알 수 있을 것이다.(저도 작년에는 그 도서를 읽지 못했기에 출판사 서평을 통하여 다시 한번 살펴보았네요.)

"2022년에는 대선과 지방선거, 금리 인상과 대출 절벽 같은 이슈가 쟁점이 되어 또 한 번 부동산 시장이 요동칠 거라 단언한다." ( 『부동산 트렌드 2022』 출판사 서평 中 )

2021년 하반기만 하더라도 일부 전문가들 사이에서 2022년 부동산 시장이 조금은 불안할 것이라는 주장도 있었지만, 저자처럼 도서를 통해 '단언'까지 하고 나섰던 이는 못 본 것 같다.

그렇다면, 작년에 올해의 상황을 제대로 예측했었던 저자가 내세우는 내년 즉, 2023년의 부동산 시장 상황은 어떻게 될까?

사실 작년의 예측에 비하여 이 책에서 저자가 예측하는 시장의 모습은 아쉽게도 벌써 조금 어긋나 있는 것으로 보인다.

이 책에서 저자는 2023년말 기준금리를 3.25%, 3.5%, 4.0% 3가지로 가정하여 부동산 가격을 예측하는 시나리오를 제시하고 있다.

(아마도 이 책을 저술했던 시점의 우리나라 기준금리가 2.25% 내지 2.5% 정도 일 것으로 추측되고, 그 당시만 하더라도 미국의 금리나 우리나라 금리가 이렇게 급격하게 상승하리라고는 누구도 예측하기 어려웠을 것으로 추정은 된다.)

그런데, 지금 이미 우리나라 기준금리는 3.0%이고, 미국의 연이은 자이언트스텝으로 인해 올해 말이면 3.25%에서 최대 3.5%가 될 가능성이 많고, 내년 중반에는 4.0%를 넘어 4.5%까지도 높아질 수도 있다는 것이 중론으로 되어가고 있다.

다행히 세계 경제의 인플레이션이 생각보다 빨리 조절된다면 내년 말에는 내년초보다는 조금 하락한 3.75%나 4.0%를 기대해 볼 수도 있을 것이다.

아뭏든 저자가 예측한 시나리오 가운데 2023년말 4.0%의 기준금리를 가정한다면 서울전체 아파트 가격은 2022년 4분기 대비 36%하락을 예상을 제시하고 있다.

이는 2018년 상반기 수준의 가격으로 회귀하는 것이라고 한다.

물론, 2022년 3분기부터 금리의 급격한 인상에 부동산 가격의 급락도 더 빨리 진행되었기에 올 4분기대비 하락율은 좀 낮아질 것으로 보이지만, 2018년 수준으로 회귀되는 점에서는 동일할 것이다.

많이 암울한 예측이다.

특히, 이 책에서도 이야기하듯이 이른바 영끌로 아파트에 투자를 했던 이들에게는 그야말로 청천벽력같은 예측일 수 밖에 없다.

대출이자의 급증과 더불어 부동산가격의 하락으로 인한 자본감소까지 감안하면 어쩌면 대출금을 제외한 실제 투여 자기자본이 모두 사라질 수도 있다는 점은 아마 상상하기도 싫을 것이다(예를 들면, 꼬마빌딩을 자기자본 30%, 대출 70%로 매입한 경우 내년 말이면 꼬마빌딩 가격이 대출금과 동일해지는 현상이 발생하고, 자신에게는 대출금 이자만 남게 됨.)

그렇지만, 지금의 현상이 부동산에 모두 나쁜 것만은 아니다.

인플레이션이 지속된다는 것은 임대료의 급격한 상승을 초래하게 된다는 것이다.

이는 부동산 투자수익률 관점에서는 상당한 매력적인 요인으로 작용하게 될 것이다.

물론, 반대영향으로 부동산 자체의 가격 하락도 발생하는 것은 당연히 감안해야 된다.

이미 주택담보대출은 1금융권에서도 4%대를 넘어 5%, 6%를 향하고 있는 이 시점에 부동산 투자에 대하여 장미빛 전망을 내놓을 수만은 없지만, '위기는 기회'라는 점을 감안한다면 이 책에서 이야기하는 '을지·충무 클러스터', '성수 클러스터' 등 2023년에 유망한 상권들에 대하여도 충분히 검토해 볼 필요가 있어 보인다.

어려운 시기인만큼 많은 지혜를 모아 위기를 극복하고, 이를 기회로 활용하는 슬기로움이 있어야 되지 않아 생각된다.