[ 아로파의서재 ] 부동산 투자, 아파트형 공장이 틈새다

부동산 투자, 아파트형 공장이 틈새다 - 지식산업센터 투자 실천 편
도정국 지음 / 매일경제신문사 / 2019년 1월

작년 중반까지만 해도 하루가 멀다하고 급등을 하던 서울 아파트가격이 작년 하반기부터 내리막길로 가고 있다.

더불어 전세가까지 같이 동반하락하여 이른바 '역전세난'이 우려된다는 기사들을 종종 볼 수 있을 정도가 되었으니, 정부의 세금과 대출 규제 등의 정책이 강한 영향력을 발휘하고 있는 것으로 보인다.

이런 상황으로 인해 시중의 유동자금을 블랙홀처럼 빨아들이든 부동산투자는 주춤할 수 밖에 없지만, 무역전쟁 등으로 불안한 장세가 이어지는 주식시장이나 해외펀드 등으로 많은 자금이 유입되지는 않고 있는 듯하다.

이런 상황에서도 대부분의 사람이 부동산 시장을 떠나지는 않고 관망을 하면서, 뭔가 다른 투자 대안이 없을지 물색하고 있는 시점에서 이 책은 최근의 부동산 규제를 상당부분 벗어나 있는 "아파트형 공장" 즉 "지식산업센터"에 대한 관심을 가지도록 권유하고 있다.

"아파트형 공장" = "지식산업센터"

'아파트형 공장'은 하나의 건축물 내에 여러 공장이 동시에 입주할 수 있는 다중의 집합건물을 이야기하며, 초기의 단순한 빌딩에서 벗어나 이른바 '섹션 오피스'라는 명칭으로 불릴 정도로 각 층을 분할하여 용도별로 구분 분양을 하고 있다.

예를 들면 1~2은 근린생활시설로, 저층은 아파트형 공장으로, 중간층은 소규모 공장과 사무실이 들어가는 하이브리드 시설로, 고층은 벤처기업 등의 사무실공간으로 구분해 매매가 되고 있다.

아파트형 공장은 분양권 전매 규제를 받지 않고, 청약통장이 필요없는 장점 외에 가장 큰 메리트로 최근 강화된 대출규제에도 불구하고 분양가 대비 60%~90%까지 대출이 가능한 점과 취득세와 재산세 등의 감면혜택(2019.12.31까지는 취득세 50%, 재산세 37.5%감면)이 있다는 장점이 있다.

또한, 주로 개인이 아닌 공장이 필요한 법인사업자에게 임대를 하므로 장기간 안정적인 임대료 수입을 창출을 할 수 있다는 장점도 가지고 있다.

이런 이유로 인해 본인이 가진 자금은 적지만, 안정적으로 수익형 부동산을 가지고자 하는 직장인들에게 어쩌면 알맞는 부동산 투자처이기도 하다.

* 현재 분양중인 아파트형공장의 모습(의왕시 소재)

다만, 이런 장점 뿐 아니라 아파트형 공장의 특성으로 인하여 발생되는 단점도 필히 체크를 해 보아야 된다.

단점으로는 첫번째로 장기 공실 리스크가 있다는 점이다.

물론, 이는 다른 부동산도 비슷하지만, 대출금을 많이 가지고 가야 되는 상황이라면 주택이나 오피스텔과는 다르게 공실이 2~3년까지도 갈 수도 있다는 점을 필히 염두에 두어야 되고, 최근에 지식산업센터가 곳곳에 많이 생기고 있는 점(공급량과 수요량의 관계)도 감안해서 투자를 결정해야 된다.

두번째로 아파트형 공장은 입주할 수 있는 업종이 미리 지정되어 있고, 그 중에서도 산업단지내에서는 특정 업종만 선별적으로 입주 가능한 곳도 있으므로 이에 대한 주의도 필요하다.

일부의 단점에도 불구하고 대출과 세제 혜택, 안정적인 임대수익 등을 고려하면 좋은 부동산 투자임에는 틀림없으나 최근에는 많은 곳에서 아파트형 공장이 동시에 분양이 이루어지고 있다는 사실을 감안한다면 아파트나 오피스텔 못지 않게 입지선정이 필수적으로 중요한 항목으로 보인다.

이 책을 통해서 아파트형 공장 즉, 지식산업센터에 대한 투자 기본을 볼 수 있었기에 그것으로 이 책의 의미는 충분하다고 보인다만, 이 책에서는 저자가 가진 부동산과 기타 투자에 대한 안목과 가치관, 그리고 경제기본 지식에 대하여 많은 이야기를 해주고 있어 다른 측면으로도 읽어 볼만 하지 않을까 한다.

다만, 지식산업센터에 관한 책의 비중과 나머지 내용에 대한 비중이 비슷할 정도로 많은 지면을 할애하고 있는 점은 사실 책 제목을 보고 읽는 독자들에게 아쉬움을 남기고 있다. 조금만 더 아파트형 공장에 대한 투자로 이야기를 더 풀어 갔다면 하는 아쉬움이 남는다.