[ 아로파의서재 ] 난생처음 10배 경매

난생처음 10배 경매 - 1000% 수익! 경매의 신이 알려주는 기적의 경매 시스템
임경민 지음 / 라온북 / 2019년 1월

경매의 장점이 무엇일까?

여러 책과 강의를 통해서 이른바 고수분들이 경매의 장점들을 여러 측면에서 이야기 하고 있지만, 내가 느끼는 가장 큰 장점은 부동산 투장 방법 중에서 비교적 적은 자본으로 시작해 볼 수 있는 투자 방법 중의 하나이고, 투자 전에 그 위험에 대하여 공부와 경험으로 불확실성을 어느 정도 예측할 수 있다는 것이다.

부동산 뿐만 아니라 모든 투자가 "High Risk, High Return."이라는 명제 아래서 리스크가 큰 만큼 수익도 크고, 리스크가 적고 안정적인 만큼 수익도 적은 것을 당연한 것으로 받아들인다. 그래서, 가장 안정적으로 원금이 보호되는 은행의 적금이 가장 수익률도 적은 것이고, 선물투자나 외환투자 같은 고 위험 상품은 리스크가 큰 만큼 잘 되었을 때 수익도 클 수 있는 것이다.

그런데, 부동산 투자는 일단 몇 가지 측면에서 다른 투자와는 확연히 다른 리스크도 존재한다.

하나는 상당히 길어질수도 있는 장기적인 투자라는 것(이는 리스크 변동에 빠른 대응이 어렵다는 점과 장기간 자금 유동이 안된다는 점이 같이 포함되어 있음)

또 하나는 고액의 초기 자금이 필요하다는 것이다.

그래서, 초기 자본이 많지 않고 장기적인 투자가 어려운 대부분의 일반인들은 실제 거주 목적이 아니라면 부동산투자에 진출할 생각을 못하고 있는 것이다.

그런데, 이런 경우에도 해 볼 수 있는 부동산 투자방법 중의 하나가 바로 '경매'가 아닌가 한다.

이 책에서 저자도 경매를

'회사 다니면서 짬짬이 할 수 있으면서도 위험이 적고, 안정적이면서 상당한 수익을 올릴 수 있는'

투자방법으로 서문에 소개를 하고 있다.

[권리분석 예시]

왜 그럴까?

그건 부동산 권리분석에 대한 공부, 임장활동과 같은 물건분석능력, 향후 부동산시장에 대한 예측능력 등을 기르고,

권리나 물건에 문제가 없는 양호한 물건(많은 수익은 남지 않더라도) 중에서도 소액의 물건부터 한 건씩 경험을 쌓아간다면 안정적인 수익기반으로서의 입지를 가져갈 수 있기 때문이다.

물론, 이것도 장기간에 걸친 노력과 경험의 축적이 수반되어야 함은 당연하지만,,

이 책뿐 아니라 다른 경매 책들도 투자금 대비 단기간에 몇 십 퍼센트부터 1,000퍼센트 넘는 수익을 얻은 물건까지 부동산경매시장에서의 성공담을 사례로 잘 알고 있다는 점이나 경매의 기본적인 절차나 용어설명, 중요한 포인트를 확인하는 내용 등에서는 거의 대동소이하다

(사실 이런 수익을 얻기 위해서는 시기적인 것도 당연히 맞아야 할 것이다. 부동산 상승기에는 최소6개월 이전에 감정평가한 물건이 나오는 경매의 특성상 감정가의 100% 수준에서 낙찰 받아도 당연히 이익일 것이고, 최근과 같은 경우에는 고점을 찍었던 시기에 감정을 받았던 물건이 신건으로 나오기 때문에 조금은 조심을 해야 될 필요도 있다.)

다만, 이 책에서 눈여겨 보이는 점은 경매에서 가장 중요하다고 할 수 있는 권리분석과 물건의 하자분석에서 발생할 수 잇는 여러 경우들을 실제 경매사례로 실감나게 설명하고 있는 점이다.

예를 들면,

- 전 소유자가 임차인인 경우 대항력 발생시점은?

- 선순위 임차인이 배당요구 종기일 이후 배당신청을 했다면?

- 대항력 있는 임차인이 보증금을 증액했다면?

- 근린생활시설을 다세대 주택으로 불법용도변경했다면?

- 대지권 미등기인 경우 입찰해도 될까?

- 예고등기가 설정된 물건은 왜 피해야 될까?

등이다.

[경매유료 정보를 통해서 본 여러가지 실전 사례]

아마 이런 경우들은 흔하지는 않지만, 필히 체크해 보아야 될 내용들로서 이런 경우에 어떻게 대처하는 것이 좋고 정확한 법률상의 권리나 하자 여부를 판단하는 능력이 필요하다는 점에서 유익해 보인다.

상기 예 중에서 '근린생활시설을 다세대주택으로 불법용도변경했다면?'의 예를 보자.

사건번호 2016타경3526 물건으로 다세대주택 신축 인허가 과정에서 주차장면적을 줄이기 위해서 1개 층을 근린생활시설로 허가를 받고 준공검사 후에 다세대주택으로 불법용도변경한 경우이다.

이런 물건을 제대로 확인하지 않은 상태에서 매수하게 되면 매수인은 불법용도변경에 따른 원상복구의무와 이행강제금을 부과답게 되고, 이런 물건은 등기 후에도 제대로 거래가 되지 않아 매우 곤란한 상황에 빠지게 되는 경우가 발생하게 된다. 아예 이런 물건은 경매에 참여하지 말아야 된다는 이야기이다.(현재 서울시 경매 물건 중에도 이런 물건이 있어 몇 차례 유찰이 되고 있는 경우도 볼 수 있음)

이처럼 이 책에서는 저자의 오랜 경매 경험에서 나오는 여러가지 실전사례들을 중심으로 경매에서의 주의점들을 잘 설명해 주고 있어 경매를 준비중인 사람들에게 유익한 정보를 제공하고 있다.

다만, 저자가 여러번 반복한 것처럼 처음으로 경매를 하는 사람이나 초보자들은 굳이 어려운 물건에 손대지 말고 수익이 적더라도 명확하고 깨끗한 물건만 관심을 가지고 경매에 임하는 것이 가장 안정적 수익을 얻을 수 있는 방법이라는 점에 적극 공감을 하게 된다.