[ 아로파의서재 ] 대한민국 경매 투자

대한민국 경매 투자 - 경매 투자로 꼬박꼬박 돈이 들어오는 ‘월세 통장’ 만들기
김서진 지음, 김태광(김도사) 기획 / 위닝북스 / 2018년 12월

며칠 전인 2018년 12월 27일 <이데일리>의 한 기사가 눈에 들어온다.

"경매시장마저 '빙하기'..서울 아파트 낙찰가율 100% 아래로 '뚝'"

기사의 내용을 보면 고공 행진을 하던 서울 아파트의 경매 낙찰가율이 감정가 대비 100% 밑으로 떨어져 부동산매매 뿐 아니라 경매시장도 본격적인 하락기에 접어들었다고 한다.

하지만 반대로 보면 경매시장에서 낙찰가율이 감정가 100%를 넘어 실매매가를 넘나드는 과열상태일 때는 소액 투자자가 접근할 수 있는 시장은 아니라고 생각된다.

왜냐하면, 적게는 몇 백만원, 많게는 몇 천만원 정도로 경매투자를 시작하고자 하는 소액투자자들이 큰 시세 차익을 노리고 장기간을 감내하는 건 현실적으로 어렵기 때문이다.

직장인과 같은 소액 경매투자자들은 초기 투자금이 적기 때문에 경락자금대출(감정가의 60% or 낙찰가의 70% 중 낮은 금액)과 자기 자금만으로 경매대금을 납부 할 수 있는 그런 적당한 물건이어야 한다.

이 책에서 사례로 나온 인천시 계양구의 11평 빌라(감정가 5,900만원, 시세 5,500만원, 낙찰가 3,954만원)처럼 자기 자본이 거의 들어가지 않거나 투자할 수 있는 소액의 자본으로 투자가 가능해야 된다는 것이다.

이 물건의 경우 대출 4,000만원을 받아 실제 자기 자본 투자금(세금 및 등기비용 제외)이 거의 들지 않았고, 이 부동산을 보증금 500만원에 월세 30만원으로 임대를 준 결과 대출이자와 원금분할 상환(30년)액을 합한 금액을 매월 내고도 많지는 않지만 조금 남는 구조를 만들 수 있었다.

물론 최근에 전세가 역시 하향 곡선을 그리고, 엄격한 대출 규제로 인하여 갭투자를 생각하기 어려운 구조가 되었지만, 조정대상지역이 아닌 지방이나 수도권의 외곽지대의 알짜배기 물건을 찾는다면 아직도 충분한 승산이 있다고 한다.

이 책에는 서울의 아파트처럼 많은 자금을 투입하여 향후 막대한 시세차익을 노리는 그런 경매물건을 이야기하고 있지 않다. 몇 백 혹은 몇 천만원의 소액 자금으로 적지만 꾸준하게 수익을 알차게 얻을 수 있는 그런 물건들을 경매를 통해 취득하는 방법을 알려주고 있다.

특히, 최근 바뀐 대출 상환을 고려하여 이자만이 아닌 원금분할상환액까지도 감당이 가능한 투자방법을 제시하고 있어 직장인이나 소규모 투자를 원하는 경매투자자들에게 적합한 방법이 아닐까 한다.

경매가 부동산시장의 향후 방향성을 3~6개월 먼저 보여 준다는 점과 지금 경매에 나오는 부동산의 감정가가 한참 피크를 그리던 부동산 가격 최고시점의 가격이었다는 점을 감안하면 지금은 경매를 할 때가 아니라고 생각할 수도 있다.

하지만, 주식을 비롯한 모든 투자가 그러하듯 남들이 모두 빠져나올 때 그 때부터 최고의 기회가 오는 것이라는 진리를 감안하면 지금부터 경매에 많은 관심을 가져야 할 적기가 아닌가 한다.

많은 수익은 아니지만 안정적으로 투자를 할 수 있는 적기가 다가오는 경매시장에서 어엿한 투자자로 설 수 있는 기회를 이 책을 통해서 얻을 수 있으면 한다.