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인생을 바꿀 부동산이 쏟아진다 - 대전환의 시기, 기회를 잡는 1%의 통찰
최이준(오감스) 지음 / 토네이도 / 2026년 4월
평점 :
* 네이버 책과 콩나무 카페 서평단 자격으로 작성한 주관적인 리뷰입니다.
인생을 바꿀 부동산이 쏟아진다
대전환의 시기, 기회를 잡는 1%의 통찰
최이준(오감스) 토네이도 2026-04-27
부동산 투자 서적입니다. 아침에 잠깐 펼쳤는데 멈추지 않고 끝까지 읽었습니다. 이게 어떻게 된 일일까요. 드디어 부동산 투자의 눈이 떠진걸까요? 아니지요. 저자 최이준 선생이 책을 잘 쓴겁니다. 정보의 단순 축적이 아니라 현장감에서 살아있는 내용들이 가득합니다.
1 대한민국의 부동산을 두 발로 배웠다
저런 제목을 붙이면 ‘나 이렇게 고생했소‘ 넋두리가 나올까 걱정하지요. 다행히 고생담보다 성공담입니다. 부동산 투자의 원칙을 짚고 시작합니다.
1 부동산의 가치는 사람의 쓰임에서 출발
2 사람의 상황과 시장 흐름에 맞춰 기회를 키운다
3 입지와 도시계획을 분석하며 미래 가치를 예측
4 부동산 사이클을 고려해 매수, 매도 시점을 계산
20p, 경험이 나를 말한다
여기서 ‘사람‘이 좋습니다. 사람이 전부라서가 아니라 살고 있는 사람입니다. ‘누가 이 집을 선택할 것인가‘를 생각합니다. 대학생이라면, 직장인이라면, 신혼부부라면, 비일반인이라면 부동산에 어떻게 접근할 것인가 ‘전략 3줄 요약‘이 나옵니다. (이것만 해도 확실하게 방향이 보입니다)
오피스 투자와 토지 투자에서 반드시 알아야할 기준을 잡아줍니다. 매수자의 입장도 분명하지만 중개인의 입장도 매수하려는 마음을 알아야 합니다.
2 부동산 투자를 하기 전 반드시 알아야 할 것들
아직 시작하면 안됩니다. 투자를 하기 전에 기본을 알고 시작해야 합니다. 시드머니가 중요합니다. 임장을 그저 부동산을 보러가는 것만이 아니라 ‘투자에 관심을 갖고 현실로 바꾸는 행동‘이라고 규정합니다.
흔히 실거주와 투자를 분리하는데 그것도 아닙니다. 모든 조건이 완비된 곳은 가격이 완성되어 있습니다. 시간이 흐르며 완성될 집을 선택합니다. 투자성, 편의성, 자본의 삼각형구조로 부동산 온도를 유지합니다.
3 부동산 오감, 공간의 본질을 읽는 감각
드디어 핵심입니다. 투자의 순간을 잡아내기 위해서 빠른 판단을 해야합니다. 시각, 청각, 후각, 촉각, 미각의 ‘오감 임장‘의 비밀을 공개합니다.
시각은 지도부터 시작합니다. 로드뷰, 생활밀도, 전봇대, 신문고, 지역 주민, 현수막까지 살펴봅니다.
청각은 지역의 리듬, 생활의 속도, 주민들의 감정을 알아냅니다. 이 부분은 어렵습니다. 지역 상인, 중개인, 경비원, 관리인들의 소리를 듣습니다.
후각까지 봐야할까요. 봐야합니다. 예전 사무실 아래 식당에서 점심 전후로 기름냄새가 올라와서 세들어있는 내내 고생한 적이 있습니다. 들어갈 지역의 냄새를 알아야 합니다. 쓰레기장, 뒷골목의 냄새가 심하다면 관리 의지가 부족할 수 있습니다.
촉각은 feel, touch, sense의 3단계가 있습니다. (다른 감각들도 3단계입니다) 자연스런 감각을 느껴보고, 공간에 접촉해보며 촉각을 일으키는 원인을 파악하고 해석합니다. 이거 좋네요. 하루종일 살아본다는 생각으로 돌아보고 시간과 조건을 바꿔 반복하여 검증합니다. 경계를 따라 걸으면서 범위를 살펴봅니다.
미각은? (부동산의 미각이라면 주변 맛집일까요?) 아니지요. 단지 입구, 화단, 주차공간, 쓰레기장, 흡연구역, 자전거거치대, 우편함, 공용공간을 맛보는 겁니다.
이렇게 오감을 활용하여 그 지역에 동화되어 지역의 맛을 충분히 느껴봅니다. 실제 그 곳에서 장을 보고 생활하는 것을 상상해봅니다.
4 100년 뒤에도 살아남을 입지의 조건
4장은 비장합니다. 주식에서도 내가 사는 주식을 ‘평생 가지고 있을 것이냐‘고 묻는데 비슷합니다. 당장 1년? 6개월후도 안보이는데 도시, 지역의 미래를 생각해봅니다. 과거와 현재를 가지고 미래를 예측해봅니다.
5 아무도 알려주지 않는 부동산 이야기
이제 남은 투자의 디테일을 알려줍니다. 부동산 거래의 핵심은 ‘정직함과 변수‘라고 합니다. 이게 무슨 소리지? 하지만 설명을 들으면 이해가 됩니다.
정직함은 부동산이 결국 제 가치를 향해 움직인다는 뜻이고, 변수는 그 과정에서 외부 요인들에 의해 일시적인 왜곡이 발생할 수 있음을 의미한다. 그 사이에서 필연적으로 ‘시간차‘가 발생한다.
284p, 급매는 시간차에서 나온다.
맞는 말인데 시간차는 알 수가 없습니다. 역시 오감임장을 다녀야 감각으로 느끼려나요.
이 책은 인구 감소의 시대라 부동산이 하락할 거라 생각하지만 불안과 공포 속에 살아남을 입지를 찾을 수 있게 도와줍니다. 특히 백년을 내다보는 생각은 남다르네요. 거기에 데이터에 빠지지 않고 현장에서 ‘오감‘을 이용하면 숨겨진 욕망과 현실을 읽을 수 있습니다. 이제 동네 산책을 갈 때도 꽃만 보고 사진찍을 것이 아니라 시각, 청각을 활용해야겠습니다.
