더 크래시 The Crash

더 크래시 The Crash - 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업 ㅣ 내 인생에 지혜를 더하는 시간, 인생명강 시리즈 13
한문도 지음 / 21세기북스 / 2023년 4월

더 크래시 The Crash 

급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업

한문도 (지은이)   21세기북스   2023-04-05

급락시장에서 자산을 지키는 부동산 수업입니다. 소제목을 보다가 앗, 부동산 자산이 없는데 어떻게 하지 걱정이 듭니다. 

재산을 지키는 방법은 지킬 재산이 있어야죠. 

주식을 지키는 방법은 일단 주식이 있어야죠. 

오히려 지킬 것이 없는 것을 걱정하면 책을 읽기 시작했니다. 

1부는 집값 폭락이 온다 입니다. 하락에는 이유가 있고, 폭락이 아니라 정상화의 내리막입니다. 일본의 잃어버린 30년과 우리는 비슷한가, 과거 1997년 외환 위기나 2008년 글로벌 금융위기와는 어떻게 다른가 등 꼼꼼한 내용들이 쫙 깔려있습니다. 

왜 항상 어느 시점이 되면 거품이 터지는 경제역사가 되풀이될까? 답은 의외로 간단하다.

만일 어떤 상품이나 재화가 누구나 원하는 것이지만쉽게 살 수 없을 정도의 높은 가격이라면 더 이상 그 재화를 살 수요자는 존재하지 않게 된다. 그 순간부터 '지금 이 재화의 가격이 거품 가격이고 이 가격에 사더라도더 이상 시세차익을 기대할 수 없구나'라는 인식이 확산하면서 고평가된 재화의 가격은 더 이상 유지할 수 없게 되고 하락하기 시작한다. 원래 재화의 가치인 정상 가치와 가격으로 회귀하는 과정을 겪을 수밖에 없는 것이다.

34p. 

깔끔하게 설명합니다. 왜 항상 바보같이 반복되는가 궁금했는데 당연한 이유입니다. 

2부는 앞으로 3년, 5년, 10년 부동산 전망입니다. 향후 큰 폭의 조정이 올 것같습니다. 저자가 그렇게 말했습니다. 

1. 미국 기준금리 인상: 2023년 최고 5~5.5% 인상 가능성

2. 미국발 경제침체 시 전 세계 경제침체로 전이

3. 국내 무역적자 심화

4. 미분양 증가와 부동산 PF 부실 가능성

5. 역전세난과 입주물량 증가

96p. 

각각이 일어날 수 있고, 심각해질 수 있겠습니다. 

부동산 경기가 상승하려면 

1. 경제성장과 산업구조의 발전

2. 인구 증가

3. 소득의 증가

가 있어야 합니다. 어렵겠네요. 

부동산 상승의 조작적 펀더멘털에는 ① 저금리, 거래규제 완화, ② 공급부족 수요 공급 미스매치, ③ 투기 세력과 언론의 확대 보도 증가라는 세 가지 요인이 있다. 이 중 세 가지가 동시에 충족되면 부동산 가격이 폭등하고, 두 가지만 충족되면 상승 혹은 폭등한다. 그리고 한 가지만 충족되면 보합 또는 상승할 것이다. 이런 요인들을 잘 살펴보면 부동산 상승이 다가올 때를 예측할수 있을 것이다.

110p. 

쉽지 않겠습니다. 

그렇게 예측하고 3가지 시나리오를 제시합니다. 웬지 이걸 이야기하면 맜있는 부분을 스포하는 것같아 남겨둡니다. 

3부는 중산층이 자산을 지키는 길입니다. 

미국의 물가와 금리를 봐야 합니다. 환율도 알아야하네요. 왜 남의 나라 물가를 알아야 하지? 이상했는데 읽어보면 끄덕이게 됩니다. 

미국이 금리를 올리는 흐름이라면 우리나라도 금리를 올릴 것이다. 우리가 금리를 올리는 이유는 무엇인가? 만약 여러분이 일자리를 찾는데, 안전 설비가 잘되어 있는 곳과 그렇지 못한 곳이 있다면, 그런데 월급은 동일하다면 어디서 일하겠는가? 당연히 전자를 택할 것이다.

투자를 할 때도 마찬가지다. 미국이란 나라가 더 안전한가, 한국이 안전한가? 우리나라는 엄밀히 말해 북한과의 전쟁 위험이 존재하는 나라다. 지정학적 위험이 있는 것이다. 그러니 우리나라 금리가 더 높아야 우리나라에 투자를 할 것이다. 하물며 더 안전한 미국이 금리를 높이는데 위험도가 높은 우리나라에서 금리를 높이지 않으면 어떻게 되겠는가?

198p. 

그렇습니다. 위험지역은 금리라도 더 높아야 외국의 투자가 들어오겠습니다. 

4부는 드디어 (몇페이지 안남았는데) 부동산 투자 법칙입니다. 벌집순환모형을 배웁니다. 달걀모형, 사분면 모형을 보고 큰 흐름을 찾습니다. 

상가 투자, 경매 투자, 재개발, 재건축 등을 가볍게 짚고 넘어갑니다. 

최근 인천 전 지역에 걸쳐 주택 가격이 폭락 수준이다. 송도는 거의 40~50% 하락했다. 왜 그런 일이 벌어졌을까? 입주물량이 많기 때문이다. 인천의 매년 적정 입주물량을 통상 1만 5천 호에서 2만 호로 보는데 2022~2023년에 8~9만 호 정도가 나올 예정이다. 6년 치물량이 2년 만에 다 나오니까 집이 남아돌 수밖에 없다.그래서 역전세가 엄청나게 나오기 시작한다. 집을 살 사람이 없으니 당연히 가격이 내려간다. 그래서 수요와 공급을 항상 체크하라는 것이다.

231p. 

쉬우면서 합리적인 이야기죠?