[마이리뷰] 땅은 거짓말하지 않는다

땅은 거짓말하지 않는다 - 기본을 넘어 고수의 스킬까지
김형선 지음 / 청년정신 / 2022년 11월

땅은 거짓말하지 않는다
기본을 넘어 고수의 스킬까지
김형선 (지은이) 청년정신 2022-11-25

이거 괜찮은 책입니다. 부동산에 대한 새로운 생각을 하게 만들어줍니다.
강남 압구정 일대는 1960년대 초에 평당 90~120원이었습니다. 1979년에 35-40만원까지 올랐습니다. 20년만에 4,000배가 올라갔답니다. 웹소설에 나올 만한 이야기입니다. 이렇게 숫자로 읽으니 나와 아무 상관없는데도 괜히 마음이 설레입니다.

2장에서 투자 10계명을 설명해줍니다. 인상적인 부분은 도로를 읽어라, 여윳돈으로 투자해야 승산이 높다, 토지 공부, 서류 분석이 성패를 좌우한다 등입니다. 숱한 투자 경험에서 우러나는 좋은 말입니다. 그것만이 아닙니다. 투자 금기 10가지도 이야기합니다.

• ‘묻지마 투자’는 절대 해서는 안 된다. 남이 하니까 나도 하는 떼거리 투자도 금물이다.
• 과도한 대출을 낀 부동산투자는 피해야 한다.
• 절대 정부의 부동산 정책에 대립되는 투자를 하지 마라.
• “부동산은 무조건 사 두면 오른다˝는 말을 맹신하지 마라.
• 바람 부는 땅은 피하라.
• 사고 팔고를 너무 자주하지 마라.
• 집에서 먼 곳이나 생소한 곳은 피하라.
• 불확실한 정보를 믿고 투자하거나 주관적 판단은 피하라.
• 절대 앞서가지 마라.
• 아내와 협의하지 않는 일방적 투자는 하지 마라.
마지막이 재미있죠. 금기 10가지는 도박판의 철칙과도 같은 느낌입니다.

반드시 챙겨보아야 할 6대 공적장부도 꼼꼼하게 정리되어 있습니다. 등기부등본, 건축물대장, 토지(임야)대장, 지적(임야)도, 토지이용계획확인원, 공시지가확인서 입니다. 저는 최근에 등기부등본 하나 겨우 보게 되었습니다. 사실 그것도 왜 취소가 되었는지, 담보가 어떻게 잡혔는지 설명을 들어야 이해가 되긴 합니다.
이 6가지 서류에서 무엇을 체크해야 하는지, 어떻게 봐야하는지 설명해줍니다. 이 부분만 공부해도 책값은 나온 것같습니다. 하지만 그게 다가 아니죠. 이제 2부입니다.

중간주간 간식으로 나오는 ˝콕 짚어 주는 땅 투자 포인트˝도 좋습니다. 땅 투자는 미래를 사는 것이다 투자 방식이 변해야 산다, 도로망을 파악하라, 정부 정책 보는 법 등 알짜 정보들을 (저같으면 안가르쳐주고 싶은) 요약하여 쪽집개 강의를 합니다.

3장은 땅의 이해를 돕습니다.
땅을 본다고 하면 막막하죠. 먼저 도로를 파악합니다. 도로는 7종이 있습니다. 고속국도, 일반국도, 특별시도. 광역시도, 지방도, 시도, 군도, 구도... 다같은 도로가 아닙니다.
두번째는 농지의 이해입니다. 역시 작물을 키우는 것만이 농지가 아닙니다. 세번째는 임야입니다. 네번째는 지목입니다. 지목? 땅의 종류를 구분, 표시하는 것으오 28개의 지목이 있습니다. 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야, 광천지, 염전, 공장용지, 학교용지, 주차장, 묘지까지... 우리나라 부동산 분류 시스템이 엄청나게 정교합니다.

4장은 땅투자 실전 스킬입니다. 맹지개발, 분할, 합병, 성형 등 쪽집개강의가 있습니다. 아미 이렇게도 하는구나. 이런 수도 있구나. 감탄을 하며 읽었습니다. 4장의 중간 부분부터는 계약하는 법, 사기당하지 않는 법 등 엄청난 정보가 밀도있게 들어있습니다. 어디에서도 들어보지 못한 고급정보여서 몇번을 읽었습니다.

5장 땅 투자전략도 저자의 노하우가 가득 들어있습니다. 성공사레도 내용이 알차고, 실패사례도 분석이 정확합니다.

모든 일에는 원인과 결과가 있는 법이 있듯이 땅 투자 또한 예외가 아니다. 땅도 오르는 땅이 잘 오르는 법이다. 흔히 고기도 먹어본 사람이 잘 먹는다는 말이 있듯이 오르지 않는 땅은 특별하게 개발되지 않는 한 영원히 그 가격대다.
물론 시골의 임업용, 공익용산지로 되어 있는 돌산 같은 임야도 공시지가는 매년 몇 퍼센트 정도 상승하지만 잘 오르는 땅은 그만큼 이유가 있다. 따라서 그 상승하는 이유만 알고 있다면 토지투자자로 50%는 성공하는 셈이다.
304p
10년이 지나도 그대로인 땅이 있죠. 게다가 팔리지도 않습니다.

건축비를 낮추면 우선은 득이 되지만 품질이 떨어지는 수가 많다. 단독주택일수록 벽에 금이 가거나 습기, 누수 등이 많은 것도 이 때문이다. 특히 임대용 건물은 주택 품질이 수익에 결정적인 영향을 미친다. 건물 수리 비용이 늘어나는 것도 수익률을 떨어뜨리는 요인이다.
307p.

어려운데 공부가 됩니다. 사실 부동산에 관심을 가지려고 해도 너무 막막한데 첫걸음 (공부)을 뗄 수 있는 괜찮은 도우미책입니다.