경매가 생각했던 것보다 확인해야 할 것이 많은 투자라는 사실을 알게된...그래서 경매가 전보다 어렵게 느껴지지는 않게된 !!! ^^

경매 초보 탈출 - 이론부터 실전까지 한 권으로 끝내는 경매 입문서
안진희 외 지음 / 두드림미디어 / 2026년 9월

[ 이 리뷰는 컬처블룸을 통해 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다 ]

부동산 경매라고 하면 저는 먼저 '시세보다 싸게 집을 사는 방법'이라는 생각부터 했습니다. 뉴스나 인터넷에서 감정가보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰받았다는 이야기를 가끔 접하다 보니, 경매의 핵심은 좋은 물건을 싸게 찾아내는 데 있다고 막연하게 생각했던 것 같습니다. 그런데 '경매 초보 탈출'을 읽으면서 생각이 조금 달라졌습니다. 이 책은 싸게 낙찰받는 것보다 실수하지 않는 일을 더 중요하게 다루고 있었습니다. 처음에는 조금 의외였습니다. 경매 책이라면 어떻게 좋은 물건을 찾고, 얼마에 낙찰받아 수익을 낼 것인지를 먼저 이야기할 것 같았기 때문입니다. 그런데 책을 읽다 보니 무엇을 확인해야 하는지, 어떤 경우에는 입찰을 멈춰야 하는지를 계속 강조하고 있었습니다.

사실 경매를 어렵게 느끼게 하는 가장 큰 이유는 용어인 것 같습니다. 등기사항증명서, 말소기준권리, 대항력, 우선변제 같은 말이 연이어 나오면 저 같은 초보자는 시작부터 머리가 복잡해집니다. ^^;;; 책을 처음에 잠시 훑어봤을 때도 솔직히 비슷했습니다. 하지만 경매 절차를 먼저 살펴보고, 필요한 서류를 알아본 다음 권리분석과 가격 분석, 현장조사와 명도, 자금 계획으로 넘어가는 구성을 따라가면서 적어도 무엇부터 공부해야 하는지는 조금 감이 잡혔습니다. 가장 기억에 남은 말은 '초보자에게 가장 큰 수익은 잃지 않는 것에서 시작됩니다'라는 내용이었습니다. 저는 그동안 투자를 생각할 때 주로 얼마를 벌 수 있을지를 먼저 생각했습니다. 그런데 경매는 낙찰받는 순간 끝나는 것이 아니라는 사실을 새삼 알게 됐습니다. 임차인의 권리를 잘못 판단할 수도 있고, 예상하지 못한 수리비나 명도 비용이 생길 수도 있었습니다. 세금과 이자까지 생각하면 처음 계산했던 금액과 실제로 들어가는 돈이 상당히 달라질 수도 있었습니다. 그래서 단순히 싸게 샀다는 사실만 보고 좋아할 일은 아니겠다는 생각이 들었습니다. '최대 입찰가격을 미리 확정해두라'는 부분도 기억에 남았습니다. 실제 경매 법정에 한 번 가본 적이 있지만, 여러 사람이 경쟁해서 가격을 써내는 상황이라면 조금만 더 쓰면 될 것 같은 마음이 생기게 됩니다. 실제로 몇백만 원 차이로 물건을 놓치면 괜히 아깝게 느껴질 수도 있을것 같습니다만 그렇게 한 번, 두 번 금액을 올리다 보면 처음 계산했던 수익률과는 전혀 다른 투자가 될 수 있을 겁니다. 현장에서 가격을 정하는 것이 아니라 미리 계산한 기준선을 넘지 않는 것이 중요하다는 설명이 정말 현실적으로 다가왔습니다. 경매에서는 상대방과 경쟁하는 일보다 자기 욕심을 조절하는 일이 더 어려울지도 모르겠다는 생각이 많이 들었습니다.

또 하나 생각하지 못했던 것이 낙찰 이후에 들어가는 돈이었습니다. 저는 낙찰대금과 세금 정도만 생각했는데, 책에는 점유 정리부터 공과금, 청소, 수리, 폐기물 처리와 관련된 비용도 나옵니다. 하나하나는 별것 아닌 것처럼 보여도 모두 합치면 제법 큰돈이 될 것 같습니다. 특히 잔금 이후에 생길 변수까지 감당할 여유를 남겨두어야 한다는 내용을 읽으면서, '내가 가진 돈으로 얼마짜리 집을 살 수 있는가'보다 '예상 밖의 일이 생겨도 버틸 수 있는가'를 먼저 계산해야겠다는 생각이 들었습니다. 만약 경매를 실제로 하게 된다면 수익률을 조금 낮게 잡더라도 여유자금을 남겨두는 편이 저에게는 더 맞을 것 같습니다.

대출에 대한 부분도 비슷했습니다. 낙찰을 받고 나면 필요한 만큼 당연히 대출이 나오겠지 생각하는 것 자체가 위험할 수 있다는 점을 알게 됐습니다. 대출 규제나 DSR, 낙찰가와 감정가 등 여러 조건에 따라 상황이 달라질 수 있으니, 예상 대출액을 최대한으로 잡아놓고 입찰하는 것은 피해야겠다는 생각이 들었습니다. 낙찰은 받았는데 잔금을 마련하지 못하는 상황을 생각하면, 경매에서 보수적으로 계산해야 하는 이유가 이해됐습니다. 책에서 개인적으로 가장 마음에 들었던 부분은 마지막에 나오는 '경매 실력은 공부한 시간이 아니라 끝까지 분석한 횟수만큼 늘어난다'는 내용이었습니다. 경매 용어를 아무리 많이 외워도 실제 물건 하나를 놓고 등기사항증명서와 매각물건명세서, 현황조사서를 직접 살펴보지 않는다면 그 지식은 책 속의 문자로만 남을 것 같습니다. 그래서 이 책을 읽었다고 당장 경매에 참여해보고 싶다는 생각이 들기보다는, 실제 경매 물건 하나를 골라 처음부터 끝까지 분석해보고 싶다는 생각이 먼저 들었습니다.

책을 읽기 전에는 이 책을 다 읽으면 어느 정도 '경매 초보를 탈출'할 수 있을까 하는 기대도 했습니다. 그런데 다 읽고 나니 오히려 경매가 생각했던 것보다 확인해야 할 것이 많은 투자라는 사실을 알게 됐습니다. 그래도 이상하게 경매가 전보다 어렵게 느껴지지는 않았습니다. 막연히 무서웠던 것들이 하나씩 확인해야 할 항목으로 바뀌었기 때문인 것 같습니다. 흐... '경매 초보 탈출'은 저에게 경매를 바라보는 태도를 다시 생각하게 해준 책으로 기억될 것 같습니다. 좋네요. ^^