빌딩 투자의 본질은 건물을 사는 일이 아니라 리스크와 시간을 관리하는 일!!!

빌사남이 말하는 빌딩 투자의 모든 것 - 아파트를 살 것인가, 빌딩을 살 것인가? 빌딩 매입.매각부터 성공.실패 사례까지
김윤수(빌사남) 지음 / 천그루숲 / 2026년 2월

[ 이 리뷰는 컬처블룸을 통해 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다 ]

빌딩 투자... 누구나 한번쯤은 꿈꿔올 수 있는 투자처 중 하나이죠. 저도 꿈꿔왔던 투자 방법중 하나였구요. 그러다 보니 '뭐 눈엔 뭐만 보인다'고... 유튜브나 다른 뉴스 채널을 통해 누군가는 3억으로 시작해 건물주가 되었다고 하고, 또 누군가는 몇 년 만에 수십억을 벌었다는 이야기를 종종 듣습니다. ^^;;; 그런 투자를 생각하고 이 책을 처음 접했습니다. 하지만, 이 책은 다랐습니다. 처음부터 그러한 로망을 부수고 시작했습니다. 저자는 "언제 어디서 사고, 언제 팔 것인가?"라는 질문으로 이 책을 끌어나가고 있었습니다. 즉, 좋은 건물을 고르는 법 뿐만아니라, 나중에 계산하고 팔수 있는 사람인가를 묻고 있습니다. 더불어 빌딩 투자는 자산이 아니라 '사업'이라는 이야기를 접하고는 건물을 사는 것 뿐만 아니라, 리스크를 관리하고 시간을 버티는 일이라는 사실을 어렴풋이 이해하게 되었습니다.

이 책은 크게 3개의 파트와 총 6개의 장으로 구성되어 있습니다. Part 1에서는 '빌딩 투자의 A to Z'이라는 주제하에, 1장 '빌딩 투자의 첫걸음', 2장 '빌딩 건물주가 되는 길', 3장 '빌딩 투자, 계약부터 매각까지 실전 노하우', 4장 '리모델링 vs 신축, 건물의 가치를 높이는 법'에 대해 이야기합니다. Part 2에서는 '빌딩 투자, 성공 & 실패 사례 분석'이라는 주제하에, 1장 '빌딩 투자, 성공을 밴치마킹하다', 2장 '빌딩 투자, 실패에서 배운다'를 이야기하고, 마지막 Part 3에서는 '서울시내, 빌딩 상권 분석'이라는 주제로 책의 내용을 마무리하죠.

책을 읽으면서 "싸게 사는 것이 아니라, 언제든 팔 수 있는 곳을 사라!" 라는 이야기가 뇌리에 남았습니다. 여러 투자처에서 종종 가격에 매혹되거나 수익률이 높다는 말에 자신이 가지고 있는 투자 기조가 흔들리곤 합니다. 하지만 저자는 이 투자에 있어서는 토지를 보라고 말합니다. 도로 접근성, 환금성, 상권의 생명력, 외관보다 땅, 임대수익보다 매각 가능성... 등 이러한 기본적 기준들이 얼마나 어려운지, 읽는 동안 점점 실감하게 되었습니다.

또 하나 중요한 부분인 '발품'... 부동산 투자에 있어서 '발품'은 굉장히 중요한 과정이죠. 책에서는 어떠한 부차적인 이야기 없이 그냥 있는 그대로의 사실로 접근합니다. '현장에 답이 있다.', '꾸준히 보고, 걷고, 기록하는 사람만이 먼저 본다.', '좋은 매물은 기다려주지 않는다.', 그래서 투자자는 늘 준비된 상태여야 한다고 말이죠.

부동산 투자있어서 큰 돈을 보유하고 있는 돈으로만 투자할 수 없죠. 그래서 중요한 '대출'에 대한 태도 역시 인상 깊게 다루고 있습니다. '얼마까지 빌릴 수 있느냐가 아니라, 내가 감당할 수 있느냐가 기준'이라는 말! 이 문장은 빌딩 투자뿐 아니라 요즘 같은 금리 환경에서 모든 투자에 적용되는 원칙처럼 들렸습니다. 책에서 이야기하는 중심과제인 '버틸 수 있는 구조를 만드는 일'이 가장 중요한 방법임을 강조하고 있었어요. 매각에 대한 집요함도 인상적이었습니다. 저는 매입에 집중했었는데, 저자는 매각이 꽃이라고 말하죠. 세후 현금, 취득세, 공사비, 양도세까지... 이 지점에서 이 책은 건물주 되는 법이 아니라 투자사업가로 생각하는 법을 말하고 있다는 느낌을 받았습니다. ^^

책에서는 성공 사례도 이야기하지만, 보다 더 마음에 남는 것은 실패 사례였습니다. 강남 신축 통임대 5개월 만에 13억 손실, 상권 쇠퇴의 직격탄, 임대수익률만 보고 들어간 공유 건물의 후회... 이러한 기록들은 이 책이 '찐 투자 사례'라는 인상을 확실하게 주었습니다.

음... 빌딩 투자는 어쩌면 제 생각보다 느리고, 계산적이고, 지루할 만큼 현실적인 작업이라는 사실을 깨달았습니다. 그래서, 그 지루함을 견딜 수 있는 사람에게만 기회는 보일지도 모른다는 생각이 들었어요. 그러다 보니 빌딩 투자의 본질은 건물을 사는 일이 아니라 리스크와 시간을 관리하는 일이라는 사실이 더욱 와 닿았습니다. 그래요. 이 책은 그 사실을 과장 없이, 있는 그대로 담담하게 저에게 보여주었습니다. 좋네요.