선대인 미친 부동산을 말하다

선대인, 미친 부동산을 말하다
선대인 지음 / 웅진지식하우스 / 2013년 11월

이명박정부 때 27번이나 바뀌었다던 부동산 정책..

정책은 자주 바뀌고.. 

언론이나 부동산 관련 업자들은 집값 바닥론을 이야기하고..

선대인 같은 사람은 아직은 어깨정도밖에 안 떨어졌다 이야기 하고..

수도권을 중심으로 집값은 내리는데..

전세값은 치솟아 혼란스럽고..

내가 그랬다 ㅎㅎ

음..그런나였기에..

이 책을 읽으면서 혼돈으로 느껴졌던 부동산시장의 현실을 조금이나마 이해하게 됐다.

그러면서 정부나 언론을 맹신하다간 위기에 처할 수 있음도 알게 됐고..

저자가 이야기 해주는 주택문제와 공동체로써 우리가 뭘 어떻게 해야할지에 대해서도 알게 된듯하다.

몇 주전 대니와 아파트 모델하우스에 간적이 있다. 과거엔 모델하우스에도 종종가서 주택시장 트렌드도 파악하고 인테리어도 체크하고 그랬었는데..거의 3년 만에 가본듯 ㅎㅎ

그곳 매니저는 우리에게 전세형 분양을 설명해주었었다..나처럼..뭘 잘 모르는 사람은 혹할듯 ㅋㅋ

모델하우스를 나오며 대니에게 물어보니.. 공짜처럼 보이지만..저런 건 공짜가 아니고 함정이 있다고 알려 주었었다.

건설사에서는 전세형 분양이 전세와 똑같은 것처럼 광고하지만 이건 임대계약이 아닌 분양계약으로 이뤄진다는 것이었다.

즉..분양가격의 20-30%는 입주자가 계약금을 내고, 나머지 잔금 70-80%는 은행대출로 해결하는 매매계약이라고 알려주었다.

음..전세형 분양으로 입주한 후 2년이 지나 입주자가 아파트를 구매하지 않겠다고 하면 건설사는 계약금을 모두 돌려주어야 하는데...여기에도 함정이 있는 게.. 만약 2년 안에 건설사가 부실화 돼 자금 여력이 없을 경우 입주자는 계약금을 못 돌려받는다는 것이다. 최근 중견 건설사는 물론 LIG건설이나 쌍용건설같은 대기업계열 건설사까지도 부실화되는 실정에서 위험부담은 너무 크다고 했다.

계약금을 돌려받는다고 해도 2년 동안 건설회사가 대신 납부했던 이자를 제외한 나머지 금액만 받을 수 있다고 ㅠㅠ

그러니까 결국 입주자가 낸 계약금 20-30%는 보증금에 해당하고..

70-80%에 해당하는 대출이자는 보증금에서 매달 차감되는 월세나 다름없다고 말이다.

예를 들어 2억원짜리 전세형 아파트 분양을 받으면 입주자는 계약금 4천만원을 내고 입주를 하며,

2년 후 구매를 포기하면 나머지 1억 6천 만원에 대한 은행 이자를 건설사에게 돌려주어야 한단다.

그런데 동일한 아파트의 전세 가격이 1억 4천만원이라면 입주자는 가지고 있던 4천 만원과 은행 대출 1억 원이면 전세를 얻을 수 있다고. 즉, 전세형 아파트 분양을 받으면 대출 금액 차이인 6천만원에 대한 이자를 손해보는 셈이라 설명해 주었었다.

와우..대니가 설명해주었던게..요 책에 고대로 나와있어 완죤 신기했었다 ㅎㅎ

대니의 설명에 덧붙여진게 있다면..저자는 이런 얘기도 한다. 전세형 아파트 분양은 쌓여가는 미분양으로 유동성 위기에 몰리고 있는 건설사들이, 미분양을 털어내고 자금의 숨통을 틔우기 위해 만들어낸 꼼수에 불과하다고 말이다. 설령 입주자가 2년  뒤에 구매를 포기한다고 해도 건설사들은 2년 동안 입주자의 계약금과 은행대출로 자금을 조달할 수 있으며..은행대출 이자는 입주자가 갚아야 하고 말이다.

아!!!..

정부의 정책은..과연..누구를 위한 정책일까..

현진건의 '술권하는 사회'..그리고..'빚권하는 사회'가 된 현시점이다 ㅠㅠ

내가 자주 가는 네이버 카페에서..

전월세와 아파트 매매에 관한 질문들을 종종보곤 한다.

부동산도 믿을 수 없고.. 양심없는 부동산 중개업자들이 다수에..

정부의 정책 역시 ㅠㅠ

개인 스스로 공부로 무장하고 있지 않음 언제나 호구가 되는 사회인것 같다.

결국 저자는 이야기 한다. 부채 다이어트를 하라고..

필요없는 빛은 지지 말고.. 하우스푸어라면 미련을 버리고 스스로 손절매 하라고 ㅠㅠ

요즘..교육이나 경제 등 독일을 벤치마킹 하자는 이야기가 많이 나오던데..

독일의 경우..많은 민간 건설업체들이 임대주택을 지어 적정한 수익을 확보하고, 가계들은 전체 생활비의 약 8분의 1 정도만 임대료로 내며 살고 있다 한다.

저자는 이야기 한다.

돈이 필요하다면 국민연금을 활용하면 된다고..국민연금은 국민들의 노후 안정을 위해 온 국민이 적립하는 자금이다. 국민 연금의 운용자산 규모는 이미 2012말 353조원을 넘어 2013년 정부 예산(342조원)보다 더 커졌다. 그런데 이 가운데 70% 가량인 255조원을 채권에 투자해 겨우 3%대 수익률을 올리고 있다고..

같은 돈으로 공영 개발 방식의 공공 임대 사업을 벌이면 민간보다 저렴한 임대료를 책정 하고도 채권 수익률을 상회하는 4-5%대의 수입을 올릴 수 있고..3-4개 임대 주택사업을 시행 한 뒤 여기에서 나온 수익금을 향후 사업에 재투자하면 되므로 생각보다 자금이 무한정 들지도 않는다는 것이다.

이 같은 사업은 국민들의 노후 생활 안정을 도모한다는 국민연금의 취지에도 맞고 국민연금의 수익성도 개선할 수 있으니 일석이조라고 말이다.^^

4대강사업과 같은 낭비성 사업만 줄여도 매년 공공 임대주택을 수만 호 공급할 수 있는 예산 마련이 가능하다던데..

책을 읽다보니..

저자의 논리가 참 정연하다^^

정말 국민을 위한 좋은 정책들이 나와주었음 하는 시점이다..

그리고..

바르고 건강한 사회를 살아가기 위해..

개인은..

보다 더 열심히 공부하해야 할듯하다.

2008년말 부동산 급락을 경고했던 저자..

그 후 국내 부동산 시장의 흐름을 잘 파악할 수 있고 대안까지 마련돼 있는 책이라..많은 이들에게 추천해주고 싶다^^*