2005년 9월부터 KB 과거 시세 데이터를 이용해 ‘전국 연도별 평균 갭투자수익률’표가 책에 첨부되어 있습니다. 갭투자의 전국 평균수익률은 적게는 10%, 많게는 54%까지 나왔습니다. 이때가 버블이긴 했나봅니다.
저자는 전세가율의 흐름에 주목합니다. 전세가율은 "60% 정도의 자가 주택 거주자"를 제외한 "40% 정도의 임대수요자"와 "투자자"에 의해 변화되는 수치라고 해요. 그래서 전세는 향후 부동산 시장의 분위기가 좋지 않을지언정 실제 거주를 해야 하는 사람들이 이용하므로 ‘실수요’라고 하고, 매매는 실제 거주와 상관없이 부동산 시장의 분위기가 좋을 때에도 거래하여 ‘가수요’라고 칭합니다.전세가율이 70%로 역대 최고점을 찍은 것은 부동산 시장을 좋지 않게 생각하는 임대 수요자에 의해 전세가율이 점점 높아진 결과입니다. 이들에 의해 전세가가 올라가면 실수요 시장의 매매가도 같이 올라갑니다. 매매 가격이 전세 가격보다 낮을 수는 없습니다. 전세 가격이 안 오르려는 매매 가격을 밀어 올리는 형국인 거죠. 가수요 시장이 형성되면 향후 부동산 시장을 매우 좋게 보고 일반인들까지 투자에 동참하면서 매매 가격이 급격히 상승하게 됩니다. 2018년 작년이 그런 상황이었던것으로 기억해요. 주변에 이제는 집을 사야겠다며 빚을 내는 친구들이 많았었어요.
저자는 더 나아가 거품까지 형성되어 폭락하는 상황이 발생할 수도 있다고 말하며 부동산 시장이 허락했던 2011년이 바로 그런 시기였다고 말합니다. 저는 부동산 입지를 체크하기 위해 임장과 주변 개발이슈에 주목했었는데요. 신문기사에만 의존하지 않고 저자처럼 수요/공급/미분양등 데이터를 계속 주시하면 좀 더 효과적으로 지역 및 단지를 분석 할 수 있을것이라고 생각되었어요.