한국 도시의 미래

한국 도시의 미래 - 인문학자가 직접 탐사한 대한민국 임장 보고서
김시덕 지음 / 포레스트북스 / 2024년 1월

책소개

“100년 후에도 살아남을 도시는 과연 어디인가!”

경제·인문·지정학으로 새롭게 그려내는

땅·집·도시를 둘러싼 부의 청사진

★〈어쩌다 어른〉·〈도시 읽어드립니다〉·〈김시덕의 도시야사〉 2700만 뷰 화제의 강연★

★강남에서 땅끝마을까지 143개 지역 완전 분석★

★2024 부동산 대전환을 준비하는 가장 현실적인 인사이트★

저자 : 김시덕

일주일에 서너 번은 동네 근처에서 먼 지방까지 다니며 도시 곳곳을 촬영하고 기록하는 도시 답사가이자, 도시에 남아 있는 지나간 시대의 흔적과 자취를 추적하며 도시의 역사와 현재를 탐구하고 예측하는 도시문헌학자다. 고려대학교 일어일문학과 학부와 석사과정을 거쳐, 일본의 국립 문헌학 연구소인 국문학연구자료관(총합연구대학원대학)에서 박사 학위를 받았다. 고려대학교 일본연구센터 HK연구교수와 서울대학교 규장각한국학연구원 HK교수를 역임했다.

주류의 이야기가 아닌 서민들의 삶에 초점을 맞춰 서울이라는 도시지역의 역사와 문화를 기록한 ‘서울 선언’ 시리즈 『서울 선언』(2018 세종도서 선정), 『갈등 도시』(2020 세종도서 선정), 『대서울의 길』을 통해 언론과 대중의 주목을 받았고 관악구의 과거와 현재를 여러 각도에서 조망한 『관악구 문화 예술 기초 자료집: 관악 동네 역사』를 출간하며 지역 문화 발전에 이바지한 공을 인정받아 2021년 제70회 서울특별시 문화상(학술 부문)을 수상했다. 그 밖의 주요 저서로는 『우리는 어디서 살아야 하는가』, 『동아시아, 해양과 대륙이 맞서다』(2015 세종도서 선정), 『일본인 이야기 1·2』, 『양천 동네 이야기』 등이 있다.

남기고 싶은 핵심 문구

박쥐는 살아남지 못한다

미국과 중국! 우리는 어떤 선택을 해야하는가?

저자는 국제정세를 설명해주는데

우리는 미국편을 들어야 하고 그렇게 만들고 있는 상황

우리도 미국의 방어를 받기 위해서

3대 메가시티와 소권역들로 집중될 한국

특정산업 중심(서울, 정부, 방산)

3대 메가시티로 발전방향 + 이유

지역 소멸은 이번이 처음이 아니다

각종 전쟁, 정책, 산업의 변화로 발생하는 인구, 마을 소멸은 일상적

-> 결국 해결책은 이민정책이다

P129. 특히 업종 제한 문제는 정부 기관이 모여 있는 세종시의 도시 기능을 저해시키는 지경에 이르렀습니다. 업종 제한 때문에 세종시에 숙박시설이 부족하다 보니, 세종시에서 행사를 치르고도 이웃한 대전에서 숙박해야 하는 일을 저도 몇번이나 겪었습니다. 그래서 소규모 숙박시설을 입점시키기 위해, 세종시는 주민들의 반대를 무릅쓰고 업종 제한을 완화하려는 움직임을 보이기도 하지요.

철도 건설 공약들, 결국 어떻게 됐나?

과거 계획이 존폐의 경험을 반복하여 결국 유사한 방향으로 이루어지는 모습.

국제 국내 정세 변화에 따라 변화되어 생성되는 호재들.

타협이 업는 이상적인 이상적인 호재 실현은 없다. (오히려 실현 불가의 방향을고 갈 가능성을 높인다)

과거 호재가 어떻게 진행되었는지, 그리고 유지 보수에 대한 관점까지 신선하다

P196

전근대, 식민지 시기, 그리고 현대 한국 초기의 각종 계획을 꼼꼼히 살피는 이유는 한국 도시들의 미래를 예측하는 힘을 우리에게 주기 때문입니다. 그 계획이 처음 세워졌을 때의 상황과 그 사이에 바뀐 국내외 상황을 아울러 검토하면서, 행정의 연속성이라는 관점에서 도시들의 미래를 예측하면 실패를 줄일 수 있을 것입니다.

우리는 어디서 살아야 하는가 / 김시덕

우리는 어디서 살아야 하는가 - 인문학자가 직접 고른 살기 좋고 사기 좋은 땅
김시덕 지음 / 포레스트북스 / 2022년 7월

2. 내용 및 줄거리

페이지	내용	의견
32	인구가 늘고 도시가 성장할 것이라는 예측에 따라 건설한 시설이 텅 빈 채 놀고 있는 모습을 답사하면서 흔하게 목격합니다. 따라서 정부와 지방자치단체가 제시하는 각종 청사진을 자신의 눈으로 해석할 수 있는 힘을 길러야 합니다. 그래야 묻지 마 투자를 하는 대신, 이 집 혹은 이 땅이 정말로 살 가치가 있는지를 냉철하게 판단할 수 있습니다. 이런 힘은 그간 정부와 지자체들이 제시한 각종 계획이 얼마나 실현되었고, 그 과정에서 어떤 우여곡절이 있었는지를 살핌으로써 얻을 수 있습니다. 집과 땅은 한정된 자원이고, 그 성격을 쉽게 바꾸지 않으며, 큰 규모의 금액이 거래되는 대상입니다. 그렇다 보니 부동산 거래는 주식,선물, 가상화폐 등에 비해 상대적으로 보수적인 성격을 띠고 있습니다.	도시기본계획이라는 장기적인 계획 중 어떤 관점의 계획이 실현되고 실현되지 않는지 생각해볼 수 있다.
38	2020년과 2035년 2개의 성남 도시기본계획을 비교해보면, 성남공항과 주변 군사 지역에서 급진적인 변화가 일어나지 않으리라는 사실을 성남시 측에서 인정했음을 알 수 있습니다. 해당 지역의 지자체가 제시하는 이렇나 방향성을 이해하고, 또 그 지역을 둘러싼 국제적인 추세와 안보 현실을 거시적으로 파악하고 있다면, 주변에서 호재라고 이야기하는 정보들의 진위를 어렵지 않게 판단할 수 있을 것입니다.	이전 도시기본계획과 현재의 도시기본계획을 비교해서 해당 지자체가 생각하는 방향성을 판단할 수 있다. 이렇게 호재를 판단해보자.
43	많은 사람이 선호하는 주거 형태인 아파트 가격에서 이렇게 큰 차이가 나니, 그곳에서 살 수 있는 인구의 수에 차이가 생기는 것은 당연합니다. 자기 지역이 부동산 가격이 높은데도 불구하고 인구도 늘어나기를 바라는 것은 욕심에 가까운 바람으로 보입니다.	집값이 비싸면 인구가 증가하기 힘들다? 서울의 인구가 줄어드는 원리와 같게 설명할 수 있을까?
165	이제 북한으로부터의 안보 위협이 상당히 줄어들었기 때문에 리스크 관리에 민감한 대기업들이 한반도 남부가 아닌 수도권을 선택하고 있다는 것이지요. 안보 위협의 크고 작음이라는 관점에서 지방 균형 발전과 수도권 집중 현상을 해석할 수 있습니다.	과거 대비 안보가 개발의 방향 설정에 미치는 영향이 줄어들었음.
330	처음에는 신선식품이 매대에서 빠지고, 그 다음에는 식품 매장이 폐쇄되는 악순환, 한국의 구석구석을 답사하면서 이런 악순환의 현장을 자주 목격합니다. 일본에서 푸드 데저트 현상을 직접 목격한 뒤로, 한국 곳곳을 답사할 때에도 푸드 데저트 현상이 눈에 들어왔습니다. 농촌이나 교외지역에서는 인구 감소 현상이 심각하기 때문에 푸드 데저트 현상이 당연히 일어나고 있습니다. 하지만 저는 버스 운행 횟수가 적고 철도역에서 멀리 떨어진 수도권 신도시 단지에서도 머지않아 비슷한 현상이 일어날 것으로 예상하고 있습니다. 특히 철도역에서 평지로 15분 이내에 자리하고 있지 않은 지역에서는 그 현상이 더욱 빨리 나타날 것으로 예상합니다.	투자 지역을 점점 세밀하게 살펴보고 나만의 스트라이크 존을 확실하게 만들자

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 임장보고서를 쓰면서 도시기본계획을 반영하고 있는데 이때 어떤 항목에 중점을 두고 봐야하는지

그리고 그런 계획들이 과거에는 어떻게 작성이 되었고 결과적으로 어떤 형태로 실현됐는지 등을 수많은 예시들로 알려주어서 좋았음.

또한 우리나라의 부동산을 볼때 군사적 의미를 빼놓고 볼 수 없음이 너무 신기했고 그 영향력이 줄어들고 있음에 다시한번 놀랐다.

4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점 그리고 느낀점

: 과거부터 현재까지 어떤 의도로 도시가 개발되었는지, 그리고 앞으로 미래에는 부동산을 어떤 관점으로 바라봐야 하는지가 순수한 학자의 시선으로 그려져 있어 너무 재미있게 보았다. 하지만 투자의 관점에서는 비전문가인 저자 본인의 사견이니 각자 판단을 잘 해야할 듯.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

: 강남의 탄생

투자의 신 (재미와 교훈을 동시에)

투자의 신 - 절대로 잃지 않는
박성현 지음 / 알에이치코리아(RHK) / 2022년 5월

1. 저자 및 도서 소개

2. 내용 및 줄거리

페이지	내용	의견
54	돈이 있다고 반드시 행복한 건 아니지만, 돈이 없으면 절대로 행복할 수 없다는 것을.
96	”노란색과 초록색은 엄연히 다른 거여. 초록색을 딸 수 있는 능력과 노란색을 딸 수 있는 능력은 다른 거.....“ “도박판으로 가져가는 시드는 니가 가진 재산의 백분지 일을 넘어서는 안 되는 거여. 최대 베팅액 역시 니가 가져간 시드의 백분지 일을 넘어서는 안 되고. 그 이상의 베팅엔 파멸만 있을 뿐이야.	돈의 그릇에 따라 투자금액도 달라지고 벌어들일 수 있는 돈의 크기도 달라진다
102	복리란 말 그대로 이자에 이자가 붙는다는 뜻이죠. 수익에 수익이 계속 더해지다 보면, 베팅 가능한 금액도 조금씩 늘어간다? “그래서 시드 머니가 중요한 거예요. 한 번에 1,000원을 베팅해서 10만 원을 딸 수 있는 실력이 있다면 똑같이 1만원을 베팅하면 100만원을 딸 수 있어요. 그래서 멘탈을 잡기위한 방법이 시드 머니를 늘리는 것이다.” 1만 원을 베팅하더라도 멘탈의 동요가 없을 만한 자본력을 갖추고 있어야 한다는 뜻이죠. “도박을 끊을 수는 없지만, 잘할 수는 있다는걸 깨달은 거여.”	시드머니의 크기가 더 큰 투자를 할 때 멘탈을 지켜준다. 베팅과 같이 투자도 실력이 있는 분야다.
222	아파트 가격의 상승에 베팅했는데 가격이 하락한다면 당연히 손실이 발생하겠고요. 그런데 실제로는 그렇지 않아요. 평가 가치 하락으로 손실 상황이기는 하지만, 아파트를 팔지만 않으면 실제로 손실이 확정된 것은 아니에요. 아파트값이 떨어졌다고 해서 아파트의 일부가 사라지거나 누군가가 바로 돈을 빼앗아 가는 건 아닐 테니까요. 그러니까 손실의 확정 권한이 여전히 나에게 있다고 볼 수 있는 거죠. 대출을 무리하게 일으켜서 손실의 확정 권한이 은행으로 넘어가게 되는 상황을 만들면 투자가 아닌 투기가 되는 거죠.	손실 확정 권한의 보유에 따라 투자와 투기가 구분된다.
225	선물이나 옵션 같은 투자 상품에는 상승에 베팅하는 롱 포지션과 하락에 베팅하는 숏 포지션이 실제로 존재하죠. 그런데 세상에 있는 거의 모든 자산에는 숏 포지션이 존재한다고 할 수 있어요. 예를 들어, 1억 원짜리 아파트가 있다고 합시다. 총 2억원이 있어서 아파트 두 채를 산다면, 롱 포지션에 투자금 100%를 베팅한 것이죠. 하지만 한 채만 산다면 1억 원은 롱 포지션에, 나머지 1억 원은 숏 포지션에 베팅, 즉 투자했다고도 볼 수 있어요. 아파트 가격이 하락할 경우 1억 원보다 낮은 가격에 살 수 있으니 하락 베팅에 대한 평가 수익이 발생했다고도 할 수 있고.	투자를 쉬는것도 투자다 (관점의 변화)
233	자산 증식과 현금 흐름은 전혀 다른 개념이라는걸 깨달았다. 자산이 아무리 많다고 해도 ‘쓸수 있는 돈’이 없다면 그가 목표로 했던 경제적 자유를 찾을 수 없다는 것도 알게 되었다.	현금흐름이 있어야 투자 성과에 대한 체감이 될 것 같다.
237	원달러 환율은 부동산 가격이나 주가처럼 계속해서 우상향하는 것이 아니라, 거대한 박스권 안에서 움직였다. 따라서 환율이 올라 달러를 팔다가 달러 현금이 바닥을 드러낼 때쯤이 되면, 환율이 다시 내려가면서 달러를 팔아 늘어난 원화를 다시 팔아 달러를 살 수 있는 기회가 생겼다. 마치 시소처럼 환율이 오르든 떨어지든 그야말로 그 어떤 순간에서도 현금이 늘어가는 신기한 구조가 현실화 된 것이다.	환율 투자법
248	블랙 스완이란 말 그대로 검은색 백조란 의미인데, 절대로 일어날 것 같지 않은 일이 일어나는 상황을 뜻했다. 극단적으로 예외적이라서 발생 가능성이 없어 보이지만, 일단 한번 발생하면 엄청난 충격과 파급 효과를 불러일으키는 일이다. 투자는 더하기 게임이 아닌 곱하기 게임이다. 그래서 단 한 번이라도 제로나 마이너스를 곱하게 되면 모든 것이 무너져 버린다. 절대로 사용하지 말았어야 할 레버리지를 투입한 것 역시 화를 불렀다.	투자는 한번의 오판으로 무너질 수 있다. 부동산 투자에서는 그 시작이 대출일 수도...
292	결과가 운에 크게 좌우되는 카지노 도박조차 실력에 따라 그 결과가 달라질 수 있는데, 투자라면 어떨까요? 투자야말로 실력에 따라 그 결과가 더 크게 달라질 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.	투자도 실력이다
295	“도박도 투자가 될 수 있지만, 투자도 도박이 될 수 있습니다. 투자를 제대로 하는 법을 배우세요!”	공부하고 투자하자

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

- 돈을 담는 내 그릇의 중요성을 다시금 깨달았음

- 시드머니가 중요하다고 하는데 그냥 투자금의 개념보다 멘탈적인 부분에도 영향을 줄 수 있음을 알았음

- 손실 확정의 면에서 부동산 투자가 유리하고 레버리지를 사용하면서 권한이 나로부터 은행으로 넘어간다

- 투자를 멈추고 현금보유하는 것도 투자의 일환이다

- 경제적 자유를 이루려면 현금흐름이 생겨야 한다.(전세투자에서는 시스템이 돌아가야 한다)

- 투자는 더하기 게임이 아닌 곱하기 게임이다. 한번의 오판이 큰 결과로 돌아올 수 있다.

4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점 그리고 느낀점

: 저자의 실제 경험에 픽션을 가미해 쓴 소설형태의 책으로 도박이라는 소재가 자극적이면서도 투자와 묘하게 닮은 면이 있었다. 도박을 소재로 했기때문에 오히려 투기와 투자의 구분에 대해 명확하게 알 수 있었고, 결국엔 실력이다 라는 결론은 상당히 공감되는 부분이라 투자를 처음 시작했을때의 마음으로 돌아가 실력에 대한 갈증을 느끼게 해준 좋은 책이었다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

: 서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기

#투자의신 #박성현

재개발 모르면 부자될 수 없다

재개발 모르면 부자될 수 없다 - 3년 만에 150억대로 부의 퀀텀 점프
최진성(아이언키) 지음 / 한국경제신문 / 2021년 8월

책 제목(책제목 + 저자) : 재개발 모르면 부자될 수 없다 + 아이언키

저자 및 출판사 : 최진성 / 한국경제신문

읽은날짜 : 8/26

핵심키워드 3가지 뽑아보기 : #재개발 #신축 # 입지

1. 저자 및 도서 소개

2. 내용 및 줄거리

Page	내용	적용
19	투자자는 수익률의 함정에 빠지면 안 된다. 수익률만큼 중요한 것이 자산을 빠르게 증식시킬 수 있는 수익의 절대적인 크기다. 초보투자자, 소액투자자는 우선 100만원을 투자해서 1,000만원을 버는 데 집중하는 것이 좋다. 적은 돈으로 보다 많은 수익을 내는 투자에 초점을 맞춰야 한다. 이런 투자는 확정수익을 안고 갈 수 있고 레버리지 활용이 쉬운 경매가 최고의 방법이다.	수익의 크기를 알 수 있나?상승장의 자만이 아닌가? 1억을 투자해 1억을 벌면?
67	시공사 선정이 마무리되면 해당 구역의 홍보 효과는 최대치가 되어 무수자들이 몰리는데 이 때가 좋은 가격에 매도할 수 있는 타이밍이 될 수 있다.
67	2차 매수 타이밍 초보투자자가 초기 단계 리스크는 피하면서 그나마 ‘먹을 게 많이 남아 있는’ 단계에서 매수할 수 있는 단계가 감정평가 직후, 또는 조합원 평형 신청 직후다. 이 시기에 매수하면 재개발 물건의 정확한 감정평가액과 프리미엄을 파악하고 매수하게 된다. 또한 조합원 평형 신청까지 마친 단계라면 내가 원하는 평형을 골라서 매수하면 되기 때문에 실거주까지 염두에 둔 투자자에게 가장 좋은 매수 타이밍이 될 수 있다.
307	‘나는 입지가 좋으면서 속도도 빠르고 투자금도 적게 들어가는 재개발구역에 투자하고 싶다’라는 생각은 욕심이다. 현실적으로 그런 투자처는 없다. 재개발구역에 투자하고 싶지만 투자금이 적다면 선택을 현명하게 해야 한다. 좋은 입지를 선택했다면 재개발사업 초기에 투자해야 한다. 위험 부담 없이 안전한 투자를 원한다면 입지가 좋지 않더라도 재개발사업이 어느 정도 진행된 후기에 투자하는 것이 현명하다.	시기별 투자전략

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

: 재개발이라는 부동산 투자의 한가지 방법에 대해 어렵기만 생각했는데 쉽게 풀어서 설명해주셔서 이해하는데 도움이 되었다.

4. 이 책에서 얻은것과 알게 된점 그리고 느낀점

: 재개발에 대해 편견을 갖지 말고 한가지 방법으로 생각하고 알아두면 좋을 것 같다. 하지만 현재의 가치보다 미래의 가치를 평가하는 방법으로 이해가 되는데 지금까지의 투자기준과는 맞지않는 느낌이라 공감하며 읽기에는 어려움이 있었다. 무엇보다 저자의 경험이 상승장의 것이라 재개발 진행속도가 지금처럼 나지 않았을때 어떻게 대처할 것인지는 확실하게 보여지지 않아 그런 리스크들이 걱정이 되었다.

5. 연관 지어 읽어 볼만한 책 한권을 뽑는다면?

: 돈되는 재건축 재개발

살집팔집

살집팔집 - 슈퍼아파트의 진짜 비밀
고종완 지음 / 다산북스 / 2021년 5월

이번에 살집팔집이라는 책을 읽게되었어요

부동산 투자의 원리와 가치 평가에 대해 정말 길~게 설명해준 책이었다

저자는 고종환이라는 분인데 티비에서 자주 보이던 부동산 전문가였다.

무엇보다 책의 첫인상은 '엄청 두껍다' 였다.

무려 685페이지....

저자의 모든 부동산 관련 노하우를 담았다고 하니 기대가 많이 되었었는데

책장에 다른 책들과 비교....두권 이상인듯

책에서 남기고 싶은 내용은

p57

도시부동산변화의 개념과 시장 메커니즘

도시 공간구조와 기능이 바귀면 부동산의 위치(입지)가 바뀌고, 위치(입지)가 바뀌면 입지가치가 바뀌고, 가치(Value)가 바뀌면 시장가격(Price)이 바뀐다는 것이다.

도시토지의 가치를 결정하는 데 가장 중요한 것은 위치와 입지다. 토지는 다른 생산요소와 달리 이동이 불가능하며 대체도 어렵기 때문이다. 따라서 위치의 독점성과 입지의 우월성은 가격에 결정적인 영향을 끼친다

가격결정에 직접적 영향을 미치는 요인은 뭘까. 주택가격 변동요인 혹은 결정요인이다. 주택가격은 변동요인에 의해서, 수요공급의 결정요인에 의해서 가격이 발생되고 형성되고 결정되기 때문이다. 부동산과학에서는 5가지를 꼽는다. 입지, 부동산 자체(건물)의 가치변화, 수요와 공급의 불일치, 부동산경기의 변동/유동성 등이다.

-> 부동산 가격 변와의 원리를 알고 투자를 해야겠다

처음 이 책을 일기 시작하며 기대했던 결정적인 투자 비법은

부동산 투자공부에 왕도는 없음을 깨달으며 마무리 짓게 되었다.

책에서 지속적으로 강조했던 이 책과 세트인 살집팔집 사이트를 방문해보았지만

가입을 해야되는 구조여서 아쉽지만 경험해 보지 못했다. ㅠㅠ

#살집팔집 #고종완 #부동산투자