[서평] 부동산 투자 그렇게 하는 거 아니야

부동산 투자 그렇게 하는 거 아니야
우병탁 지음 / 삼일인포마인 / 2022년 6월

   주택 가격이 올라가는 일은 바로 사람들이 그것을 수요하기 때문이다. 수요가 몰리기 때문에 올라가고, 올라가기 때문에 수요가 몰리는 것이다. 수익형 부동산에 투자할 때는 임대수익률이 아니라 미래가치 수익률을 볼 수 있어야 한다. 미래가치 수익률은 임대수익률 + 자본 수익률이다. 자본 수익률은 오로지 땅이 가진 가치에서 비롯되는 것이다. 부동산의 가치는 어디까지나 땅에서 나온다. 부동산을 볼 때는 건물보다는 우선 땅을 보도록 하는 게 좋을 듯하다.

   강남 한복판에서 당나귀를 키울 수 있는 것은 가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 및 해당 지자체 조례가 정하는 바에 따라 가능 유무를 확인할 수 있다. 법을 알아야 땅도 제대로 고를 수 있다. 도로 중심선에서부터 양쪽 2m를 기준으로 건축선이 정해지고, 도로의 폭이 2m가 안되면 해당 대지 안쪽으로 건축선이 후퇴된다. 도로로 인해 건축선이 후퇴하는 경우 건축선 안으로 포함된 대지에는 건물을 지을 수 없다.

   국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 용도지역이 정해지는데, 용도지역에 따라 지을 수 있는 건물의 규모가 달라진다. 건물을 지을 때는 건폐율과 용적률의 제한을 받는데 지하층의 경우에는 용적률 산정을 위한 면적에 포함되지 않는다. 건물 광고판은 간판 등과 함께 옥외광고물 등의 관리와 옥외광고산업 진흥에 관한 법률과 시행령이 적용을 받는다. 법 없이 살기는 어려운 것 같다. 돈이 된다고 해서 마음대로 건물 전광판을 설치할 수는 없다. 야영장의 경우에도 영업이 아닌 자기 사용의 목적이라 하더라도 산림보호법, 자연환경공원 법, 자연공원 법, 소방법, 하천법 등 관련 법령의 제한을 받기 때문에 취사가 금지되므로 불법행위가 될 수 있어 조심해야 한다.

   우리가 내는 세금에는 국세와 지방세가 있다. 부동산은 취득, 보유, 처분의 단계를 거치면서 세금이 발생한다. 취득 시 취득세(지방 소득세와 농특세도 부가된다)가 발생한다. 취득방법이 무상취득이라면 상속세 또는 증여세도 발생한다. 보유하고 있는 동안에는 재산세가 발생하며, 임대를 놓아 소득이 발생하면 종합소득세, 임대 소득세를 내야 한다. 처분할 때는 돈을 받고 판다면 양도소득세를 내야하고, 매매한 게 아니라면 상속세나 증여세를 내야 한다. 부동산을 계약할 때는 등기권리증과 등기부등본 외에 다른 서류들도 확인해야 한다. 특히 건축물대장의 용도 확인은 중요하다. 부동산을 양도할 때 세금을 줄일 방법을 찾기 위해서는 반드시 양도하기 전에 고민을 해야 한다. 양도가 끝난 다음에 세금 줄일 방법 찾기가 어렵기 때문이다.

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