나는 당신이 경매공부를 시작했으면 좋겠습니다

나는 당신이 경매공부를 시작했으면 좋겠습니다
투자 N 지음 / 나비의활주로 / 2022년 6월

<나는 당신이 경매공부를 시작했으면 좋겠습니다>의 저자 투자N은 현재 경매를 전문으로 하는 모세컴퍼니 대표이고 26채의 임대를 진행 중인 집주인이다. 임대를 하다보면 다양한 임차인을 만나게 되고 관리하는 것도 쉽지 않을텐데 26채의 임대를 진행 중이라니 정말 대단한것 같다.

16동안 경매를 하면서 그동안의 성과와 더불어 경매 초보자들에게 반드시 하고 싶은 조언을 담았다고 한다.

이책의 구성은 부동산 매입 편과 부동산 관리 편 두 파트로 나뉘어져 있다.

부동산 매입 편에서는 경매로 부동산을 싸게 사는 방법이 소개되어 있고 부동산 관리 편에서는 낙찰받은 부동산의 가치를 높이는 인테리어와 임차인을 만나는 방법, 임대인의 마인드가 소개되어 있다.

부동산 매입 편에서 경매를 배울때는 '왜 그럴까?'를 늘 생각해야 한다고 한다. 이 물건은 왜 경매에 나온 건지, 이 채무자는 왜 빚을 졌는지, 이 물건의 감정가는 왜 이가격인지 생각하라고 한다. 경매에 나온 물건 중 내가 입찰해야 하는 물건의 사연만이라도 관심을 갖는 습관을 지니면 상상 이상의 수익을 낼 수 있고 그런 매력을 가진 게 경매라고 한다.

경매절차를 보면 경매신청부터 배당까지 매우 복잡하게 보인다. 경매 용어도 어렵게 느껴진다. 용어를 찾을 때는 네이버 지식인보다는 '대법원 경매 사이트'에 접속해서 용어를 찾아보라고 한다. 경매를 처음 접할 때는 '대법원 경매' 사이트를 검색하여 사이트에서 정리해둔 매각 물건을 보는 습관을 들여야 한다. 경매의 교과서는 대법원 경매 사이트이고, 경매를 분석하는 방법이 맞는지 도움이 필요하다면 유료 경매 사이트를 이용하거나 무료로 볼 수 있는 사이트도 있어 각각 비교해보고 사용하면 된다고 한다.

경매 용어 정리에 나온 임의 경매, 강제 경매, 재경매, 대항력, 우선 변제, 확정일자, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 변경, 연기, 취하라는 단어 정도는 외우고 경매공부를 시작하면 좋다고 한다. 뜻을 아는 단어도 있지만 정확한 뜻을 모르는 단어도 있는데 읽어보면서 이런 뜻이구나 알게 됐다.

경매의 시작은 무엇부터 해야할까? 저자는 강사를 찾는 것도 중요하지만 일단 법정을 방문하라고 한다.

법원을 방문해 경매 현장, 그 분위기를 직접 체험해 보는 것이라고 한다. 자신의 동선과 가장 가까운 법원이 어디인지부터 파악하고 평일 하루을 잡아서 경매가 진행되는 법정에 출석해 보라고 한다. 현장을 경험하며 부자가 되고 싶어 이 자리에 온 사람들이 매우 많다는걸 기억하라고 한다. 좋은 물건을 놓치지 않고 잡는 사람이 부자가 될 기회를 얻는것이다.

경매에 나온 물건을 조사할 때는 99%의 손품과 나머지 1%는 현장을 확인하는 정도의 임장을 끝내고 입찰에 응하면 된다고 한다.

손품을 팔때는 신문 기사나 국가 차원에서 내놓은 보도자료를 참고하되, 절대 백 퍼센트 믿지 말라고 한다. 자신이 공부하고 스스로 만든 자료가 진짜 정보라고 한다. 경매를 하기 위해서 공부는 필수인것 같다.

경매물건을 볼 수 있는 유료 사이트, 주변 건물 노후도를 검색할 수 있는 사이트, 정비 사업에 대한 모든 것을 볼 수 있도록 만든 사이트, 국가정책이 원문으로 올라와 있는 사이트, 공시가격 사이트 등이 소개되어 있어 손품 임장을 할 수 있는 방법이 다양함을 알 수 있다.

부동산 투자는 어느 부동산을 콕 집어 사는 것이기 때문에 손품 임장과 함께 발품과 현장 임장이 중요하다고 한다.수익을 위한 낙찰가를 썼는데도 다른 사람에게 낙찰의 행운을 넘길 때는 끝나고 꼭 왜 그런 결과가 나왔는지를 돌아봐야 한다고 한다. 그 낙찰자가 과한 입찰가를 쓴 것인지 아니면 내가 놓친 다른 호재가 있어서 더 큰 상승분이 있었는지 계속 분석하는 습관이 필요하고 이렇게 나만의 데이터베이스를 만들어가야한다고 말한다.

저자는 부동산 이슈를 활용하여 자신이 경매한 부동산 투자 물건에 대한 실례를 들어 물건을 선택한 이유와 방법, 물건의 가치, 인테리어 등을 설명하고 있다.

플러스 피 물건, 미래가치가 무한대인 물건, 지금 당장 눈여겨봐야 할 GTX-A 관련 투자, 늘 염두에 두어야 할 CTX-C 관련 투자, 재개발 이슈로 투자수익을 낸 사례, 리모델링 이슈를 활용한 사례등 다양한 경매 물건이 소개되어 있다. 내가 살고 있는 지역에 경매 물건도 사례로 올라와 있어서 놀라웠고 그러한 이슈를 활용할 수 있다는 것도 알게됐다.

낙찰받은 후 명도를 진행하는 일도 만만치 않은것 같다. 쉽게 풀릴수도 있지만 잘 되지 않을 때 대처하는 방법들이 소개되어 있다.

부동산 관리 편에서는 낙찰받은 부동산의 가치를 높여 좋은 값을 받기 위한 인테리어 방법이 소개되어 있다.

전문 인테리어 업체에 인테리어를 맡기는 턴키라는 용어를 알게되었다. 반 셀프, 셀프 인테리어에 장 단점 등이 소개되어 있고 직접 시공한 사례를 전 후 사진으로 비교하여 설명해주고 있다. 전 후 사진을 보니 확 바뀐 모습에 정말 물건이 달라보이고 가치가 상승하는 효과가 있음이 눈에 보인다. 인테리어에 따라 좋은 임차인도 만나게 되었다고 한다.

경매가 진행된 부동산에 빠르고 지혜롭게 임차인을 만나는 방법에 대해서도 설명되어 있다. 부동산과 친해지기, 반려동물 키우는 세입자에게 계약서에 특약 사항 써넣기 등 참고사항들이 설명되어 있다.

투자할 때는 투자를 위한 필요한 기본 지식과 부동산 시장의 당시 중요 포인트 정도는 습득한 후 투자하고 실천하는 것이 중요하다고 한다.

지금은 임차인이라도 임대인 마인드로 살다 보면 어느새 사는 집보다 더 훌륭한 집의 주인이 되어 있다고 저자는 말한다.

경매에 대한 방법 절차들이 소개되어 있지 않지만 경매를 위해 무엇부터 준비해야 하는지 어떤 관점에서 물건을 바라봐야 하는지등이 소개되어 있다. 저자가 낙찰받은 물건에 대한 소개와 임차인을 맞이하게 되기까지의 과정과 주의사항들이 설명되어 있다.

꿈을 이루기 위해서는 생각만 하지말고 실천이 중요하다고 한다. 경매공부시작과 함께 법원에 나가볼 기회를 만들어야겠다.

리뷰어스 클럽의 소개로 출판사로부터 도서를 무상으로 제공받아 작성한 글입니다