경매교과서 안정일 지상사

경매 교과서 - 생초보도 쉽게 따라 할 수 있는 경매
안정일 지음 / 지상사 / 2021년 3월

저자/이력

안정일

고려대학교 정보공학과 졸업

3000만 원으로 경매 시작, 07년 집 22채 보유

저서 3000만 원으로 22채 만든 생생 경매 성공기, 설마와 함께 경매에 빠진 사람들, 생생 경매 성공기 2.0

경매 교과서 설마 안정일 지상사

<<경매 교과서>> 분량 203쪽, 초판 2021년 3월 10일 부동산/경매

목차/내용

제0장 경매	제1장 권리 분석의 시작	제2장 임차인	제3장 소액임차인(최우선변제권)	제4장 안분배당(평등배당)	제5장 다가구주택	제6장 말소기준권리 5가지	제7장 땅(대지권, 토지별도 등기)	제8장 임차인 대항력 발생 시점
경매 왜 나오나?(빚이 많아서)	권리 분석의 시작	임대차 보호법	주택임대차보호법 제8조(보증금 중일정액의 보호)	깜짝 퀴즈 : 임차인 배당금 계산하기	다가구주택 권리 분석	전세권	대지권 미등기	이혼한 경우
배당 결과	말소기준권리	임차인의 권리	소액임차인의 기준	배당의 방법: 순위바당vs안분배당	주택임차권 등기	가등기	대지권이란	전소유자의 경우
빚은 사라지지 않는다		대항력	최우선 변제(=0순위 배당)	배당의 방식 다시보기(순위배당)	채권과 물권에 대한 이해	강제경미기입등기	주의: 미분양 아파트	법인인 경우
권리분석이란?		우선변제권(확정일자)	소액 보증금 범위와 우선 배당금 한도	안분배당		법원입찰방법	토지별도등기	외국인인 경우
경매정보 어디서 보나?		배당요구	소액임차인 보증금 기준: 담보물권 설정일	흡수배당			조세채권/당해세, 체불임금	상가임차인
권리 분석 기초_가장 단순한 유형		권리 분석 순서	소액임차인을 따지는 기준일의 기준은 무엇인가?	가압류가 여러 개라면..
		임차인 배당순위	체크포이트: 물건지 주소/ 담보물권 설정일
		한발 더 깊이 들어가 보기	수도권 정비계획법: 과밀얼제권역
		배당요구하지 않은 선순위 임차인	같은 듯 다른 두가지 사례
		위장 임차인 잡는법	배당을 받을 수 있었으나, 못받은 사례
		보증금 증액	소액임차인의 자격: 경매되기 전에 전입
		사례, 저당권 이후 전입,왜?(근저당 말소하기로 특약)	집주인과 임차인이 짜고 치는 고스톱
		사례, 등기 볼 줄 모르는 신혼부부에게 시세보다 싼 전세란	부동산 경매작전 빌라(신축빌라 급급전세 3천만원)
		전입보다 확정이 빠른경우: 주소를 뺐다가 다시 넣으면?	소액임차인:주택가액 1/2 조항
		전입세대열람	임차인이 많은 경우(예, 다가구주택)

집이 없는 나는 집을 사고 싶다는 생각이 든다. 그런데 요즘 집값이 천정부지이니 집을 살 수 있는 여력도 힘들뿐더러 대출도 장난이 아니다. 부동산을 공부했던 친구가 부동산 공부해 보라며 권유를 하면서 경매 공부도 해보라는 추천이 있었다. 하지만 경매에 1도 모르고 더군다나 부동산 등기도 볼 줄 모르는 나인데 어떻게 해보라는 것인가 막막하기만 했다. 그러던 중 경매 교과서 책을 접했고 이 책으로 경매에 관해 공부해 봐야겠다는 생각이 들었다.

작가님이 경매를 공부한 이유가 나의 추측이 건데 군 제대 후 집이 경매로 날아가면서부터 이지 않을까 싶다. 자신의 아픔이 있는 곳에 다시 그 아픔이 있는 일은 겪고 싶지 않은 마음은 누구나 똑같은 마음이지 않을까. 그래서 작가님이 돈을 모아 3천만 원으로 경매에 입문했고 3년 만에 집 22채라는 쾌거를(?) 얻었다. 그래서 tv 출연도 여럿 하신듯했고 카페에서 정보도 알려주고 강의도 하시는 것 같다. 책을 읽고 작가님을 다시 보니 고려대 출신이신 거 보니 공부에는 소질이 있으셨던 것 같고 자기가 공부한 것을 남에게 알려주는 실력도 아주 출중하신 것 같았다. 보통 자기가 아는 지식이 많아도 남에게 알려주는 실력은 별로 이신 분들이 많은데 실력과 강의력이 비등하다고 해도 무방할 것 같다.

경매가 나오는 이유가 무엇인지부터 경매에 사용되는 용어들에 관해 예시를 들어가며 친절한 설명을 해준다. 사실 법 공부할 때 용어들이 어려워 법을 알기를 포기하는 경우가 많은데, 쉽게 설명해 주어서 이해하기가 편했다.

경매가 나오는 이유가 무엇일까? 모두가 알다시피 빚이 많아 돈을 못 갚는 경우가 생기면 경매에 넘어간다. 경매에는 임의경매와 강제경매로 나뉘는데 임의경매는 권리권자가 경매해주세요 하고 신청하는 것이고 강제경매는 법원에 의해 경매가 시작되는 것이다. 이제 여기서부터 경매에 관한 모든 내용이 설명된다.

경매를 하기 전 권리 분석을 먼저 해야 하는데 이 권리 분석이란 배당을 짜는 것을 말한다. 경매에 나온 금액이 순위 배당으로 평등 배당으로 그리고 채무자가 빚을 책임지는 소멸과 낙찰자가 책임지는 인수까지 경매에 참가하는 사람이라면 꼭 알아야 할 부분들을 설명해 준다. 작가는 이 권리 분석이 중요한 이유가 빚을 누가 책임지느냐를 판단하는 것이기에 낙찰자 입장에서는 이 빚이 소멸되면 좋은 것이고 인수되면 낙찰가를 잘 설정해야 하는 수고가 있기 때문이라고 말한다. 솔직히 이런 법 용어들은 한 번의 설명으로 완전히 알기란 어렵다. 하지만 한 번의 설명이 이해는 바로 되었고 반복적으로 몇 번 보면 되겠다는 생각이 들었던 책이라서 나 같은 경매초보에게 기본 공부로 아주 좋다는 생각이 들었다.

또한 경매뿐 아니라 우리가 전셋집을 구할 때 그 집에 근저당이 잡혀 있는 것과 전입 일자, 확정일자 받는 것 등을 설명해두어 집 계약을 해서 경매에 넘어가면 벌어질 일들에 대해 설명하고 있어서, 꼭 경매로 궁금한 분들이 아니어도 알아두면 좋을 법한 내용들이 많았다.

배당 부분을 보았는데 낙찰 후 첫 번째가 경매비용을 제하고 두 번째는 소액 임차권, 체불임금 등등 이렇게 순서대로 나가는데 얼마 전 이사님의 전 회사가 망해서 경매가 이루어졌고 체불임금을 준다는 연락을 받았다고 했다. 그래서 체불임금에 관한 내용을 작성하여 법원에 제출하라는 서류가 왔었고 그 서류를 법원에 제출한 뒤 체불임금을 받을 수 있었는데, 이사님과 같이 일한 다른 한 분은 못 받았다며 말씀을 하시는 것이었다. 자기한테는 연락이 안 왔다고 하시며, 아마도 서류는 보냈는데 챙기지 못하여 체불임금에 대한 배당요구를 하지 않아 못 받으신 것 같다는 생각을 이 책을 통해서 할 수 있었다.

 

전세사기도 많고, 급전세 이런 것도 전봇대에 많이 볼 수 있다. 이런 것들을 대처할 수 있는 방법도 설명해 주기에 나 같은 집알못은 정말 좋은 정보중에 하나다. 솔직히 경매를 어떻게 하는지에 대해서 공부해 보려고 했는데 그보다 집을 매입하거나 전세를 얻는 것에 관한 정보도 알 수 있어서 좋다.

총 평

솔직히 부동산에 대해 관심도 없었고, 그리고 등기에 관해 볼 줄도 몰라서 어려워했다. 그래서 동생 집 구할 때도 나도 같이 찾아봐 준다며 인터넷에 찾아보아도 솔직히 용어의 어려움 때문에 용어만 이해해도 다 이해한 것만 같은 그런 기분에 다음을 넘어갈 용기가 생기지 않았다. 하지만 경매 교과서를 보고 경매에 관해 기본적인 용어설명과 경매를 분석할 때 필요한 예시들을 사진을 통해 설명해 주어서 이해하기가 편했다.

경매를 하기 위한 공부를 하는 것이지 경매에 관한 박사가 되기 위한 공부를 하는 것이 아니라고 작가는 말했다. 그만큼 경매에 필요한 것들만 쏙쏙 집어내어 설명해 주고 더 깊은 것은 따로 언급하지 않음을 알 수 있었고, 자주 반복해 보면서 경매에 관한 내용을 이해한 다음 더 깊은 경매 공부를 해보고 싶다는 생각이 든 책이었다.

저 같은 초보자에게 정말 유익한 책입니다! 읽으면서 어려울 것 같은 책 제목이 쉽게 설명되어 있어서 책이 재밌다며 생각을 하며 읽은 책 중에 하나입니다.

출판사로부터(리뷰어스 서평단) 책만을 제공받아 작성한 서평입니다.

 

 경매 교과서

저자

안정일

출판

지상사

발매

2021.03.10.

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