재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기

재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기
김예림.안수남.장보원 지음 / 삼일인포마인 / 2020년 3월

작년 여름 친구로부터 '수원에 재건축 예정으로 피가 어느 정도 붙어 있는 아파트'를 하나 매수할까 생각 중이라고 어떻게 생각하느냐고 전화가 왔었다. 공인중개사 시험을 위해 이론으로만 공부했지 실전은 전무한 내가 딱히 이렇다 얘기해 줄만한 게 없어 난감했었다. 그 뒤로 또 다른 동창이 재건축 아파트 하나를 매수했는데 분담금이 생각 외로 계속 발생한다며 그래도 완공된 후 시세차익을 생각하면 투자는 잘 한 것 같다는 얘기를 했다. 이렇게 재건축 아파트 투자에 관심이 많은 주변인들과 실제 시세차익을 얻고 있는 친구를 볼 때 나 역시 공부가 더 필요하겠다는 생각이 절실하던 차였다.

세 명의 합동 저자는 변호사와 세무사로 이루어졌으며 이 분야에서 내로라하는 전문가 들이다. 재개발, 재건축 부동산 전문 변호사이며 LH 공사 도시재생 협치 포럼 위원회 위원을 맡았고, 의왕시 의회와 서대문구 의회에서 고문 변호사 및 위원으로 있다. 또 다른 세무사는 부동산학과 세법 강사와 kbs 라디오에서 세무 상담으로 16년간 출연해 왔고, 세무회계 대표도 같이 맡고 있으며 중소기업중앙회 본부 세무자문 위원이기도 하다.

이 책은 '재개발 재건축 권리' 파트와 '재개발 재건축 세금'파트로 크게 나누어져 있다. 그리고 재개발, 재건축이란 분야에서 실제 가장 많이 사용되는 주요 내용들을 질문에 답하는 형식으로 사례를 들어 설명하고 있다.

재개발이란? 정비기반 시설이 열악한 곳에서 이루어지는 사업으로 아파트(공동주택)가 아닌 주택이 밀집한 지역을 대상으로 한다.

재건축이란? 정비기반 시설이 양호한 곳에서 이루어지는 사업으로 대부분 아파트(간혹 주택 밀집 지역도 해당)를 대상으로 한다.

우리가 보통 사용하는 입주권과 분양권이 어떻게 다를까? 그게 그거 같아서 헷갈렸었다. 아파트 분양을 한다고 해서 통장을 가지고 청약을 하고 당첨돼서 입주 날짜만을 손꼽아 기다린다면 이게 입주권일까? 분양권일까? 솔직히 얼마 전까지도 아는 분과 얘기를 하면서 용어를 내 마음대로 섞어 썼던 적이 있었다. 책을 읽고 확실히 구분을 하게 되었다. 입주권은 재개발, 재건축 사업에서 조합원이 기존에 가지고 있던 주택을 제공하고, 이후 새롭게 지어진 아파트를 분양받을 권리를 말한다. 반면 분양권은 청약을 신청해서 분양에 당첨되어 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리이다.

작년 12월 즈음 수원 아파트 재개발 지역에 청약으로 부모님께서 아파트를 분양받으셨다. 그리고 한 두 달 후 떠도는 소문에 조합원 물량이 거래가 된다는 얘기였다. 그런데 조합원은 좋은 동에 좋은 호수를 선점했고, 프리미엄도 많이 얹어 부동산에 내놓았다는데, 그럼 애초에 조합원이 돼서 입주권을 획득하는 게 훨씬 이득인가? 여기에 장단점이 있으니 선택은 부동산 시장의 호황과 불황을 감안하여 본인이 잘 선택해야 한다. 분양권은 1-2년 후에 아파트에 입주할 수 있다는 점이 확실한 반면, 입주권은 언제 새 아파트에 입주할 수 있을지 사업 진행 상황에 따라 기간을 가늠하기 어렵다는 단점이 있다. 대신 좋은 동과 층을 먼저 선점할 수 있고, 일반 분양가에 비해 조합원 분양가가 훨씬 낮으므로 많은 시세차익을 누릴 수 있다. 다만, 추가 분담금이 생길 수 있다. 기존에 가지고 있던 주택 가격과 새 아파트 사이의 격차에 대한 금액이다.

물딱지에 대해 들어 보았는가?

재개발 구역에 투자하려 한다면 가장 주의해야 할 것이 바로 '물딱지'이다. '물딱지'란 입주권이 나오지 않는 주택 등을 말한다. 더 쉽게 말하자면 매도인이 같은 재개발 구역 내에 여러 개의 주택을 가지고 있다가 그중 하나를 판 경우, 매도인의 세대원이 같은 재개발 구역 내에 다른 주택을 가지고 있는 경우이다. 즉 매도인이 재개발 구역 내에 세 채의 집을 가지고 있다가 한 채를 팔았는데 입주권은 한채 밖에 인정되지 않기에 이 당시 매수인은 입주권을 얻지 못한다는 것이다. 이때 중요한 시점이 있는데, 조합설립 인가가 있기 전이면 상관없지만 조합설립 인가 후에 이루어진 매매에 대해서라면 입주권이 공유되고, 관리처분계획 인가 후라면 아예 입주권을 받지 못하게 된단다.

이러니 혹여라도 재개발 구역에 있는 조합원에 대한 매수 계획이 있다면 시점도 중요할뿐더러 계약 당시 잘 알아보고 특약에 입주권을 받지 못할 시 모든 계약을 해제한다는 단서를 꼭 적어야 할 것이다.

내가 취득한 물건이 부동산을 취득한 것인가 입주권을 취득한 것인가에 따라 보유기간의 계산이 달라지고 양도하는 물건이 부동산인지 입주권인지에 따라 비과세와 중과세, 양도소득세 계산방식이 달라진단다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세에 대해 이번에 확실히 알게 되었다.

1세대 1주택 양도소득세 비과세는 1세대 요건, 2년 보유요건, 조정 대상 지역의 경우 2년 거주 요건, 양도 당시 1주택(양도가액 9억 원 초과하는 고가주택은 9억 원까지만 혜택) 요건이 모두 충족되면 적용된다.

1세대 요건 판단 시 유의사항으로 부모가 성인 자녀와 생계를 같이하면서 부모 명의로 주택 1채, 자녀 명의로 주택 1채가 있으면 1세대 2주택이다. 세대분리는 형식적인 주소 이전으로 되는 것이 아니고, 부모와 자녀가 실제로 생계를 같이 하는지의 유무를 따져 세대분리를 판가름한다. 과세관청이 이때 생활관계를 파악하기 위해 가족의 신용카드 사용지와 교통카드 사용지, 공과금 청구까지 확인한다고 하니 유의해야 할 것이다.

2년 보유요건 판단 시 다주택을 보유하다 1채만 남겼을 때 그 1채에 대한 양도세 비과세 적용을 위한 보유기간 산정은 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 한단다. 마지막 1채가 남았더라도 오래 보유했던 집이라면 바로 비과세 적용이 되지 않을까 했던 생각이 나만의 생각이었음이 드러나는 순간이었다.

조정 대상 지역에서 2년 거주 요건이 충족되어야 비과세 혜택을 받을 수 있는데, 이는 취득 시 조정 대상 지역이 아니고 양도할 때 조정 대상 지역으로 지정되었다면 2년 이상 거주 요건은 갖추지 않아도 된다. 간혹 지금 집이 조정 대상 지역인데 비과세 적용 위해 무조건 2년 거주해야 되지 않냐? 묻는 사람들이 있는데, 이것도 시점을 잘 따져봐야 할 것이다. 

또 헷갈렸던 부분이 일시적 2주택 비과세 요건이다. 종전 주택을 구입하고 1년이 경과하지 않은 상태에서 새 주택을 구입하게 되면 일시적 2주택 비과세 요건에 해당되지 않는다.

 

즉, 종전 주택 구입 1년 경과 후 신규주택 취득일로부터 3년(조정 대상 지역은 1년) 이내에 양도하는 종전 주택만 비과세가 된다.

그 밖에 청산금을 지급받은 경우의 양도소득세, 1세대 1주택자가 관리처분 후 1입주권을 양도할 때 비과세 특례, 온 조합원이 입주권 양도 시 양도소득세 계산 방법, 승계조합원이 입주권 또는 신축주택 양도 시 양도소득세 계산 방법, 재개발, 재건축 조합원으로 참여하지 않아 현금 청산 대상일 경우 등등 재건축과 재개발 관련 사례별 세금 계산법이 소개돼 있다.

꼭 재건축, 재개발을 준비하는 사람이 아니더라도 알고 있으면 좋을 세금 계산 방법이나 팁들이 소개돼 있다. 특히나 등기부등본을 뗐을 때 눈여겨보지 않으면 스쳐 넘어갈 부분도 '그림으로 보는'에서 사례로 소개돼 있어 설명과 함께 이해를 돕고 있다.

 

 

평소 주변에서 주워들은 내용이 확실하게 무엇을 말하는지 정리된 느낌이었다. 왜 분양가상한제로 말미암아 기존 조합원들의 추가 분담금이 높아지는지, 물딱지가 왜 생기는지, 시점이 왜 중요한지, 계약서에 특약이 왜 중요한지, 또 일시적 2주택에서 무엇을 유의해야 하는지, 재개발과 재건축에서 입주권과 관련된 양도소득세의 계산 등등 목차를 보고 내게 필요한 부분을 콕 짚어 찾아 읽어 볼 수 있도록 배려한 문답 형식의 구성이나 중요 부분을 파란색 글씨로 차별을 둬서 독자를 배려한 부분 등 부동산에 관심이 있는 사람들이라면 꼭 한번 읽어보길 추천한다.

*책과 콩나무 서평단으로 책을 제공받아 작성하였습니다.