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부동산 경매공매 상식사전 - 기초 상식부터 권리분석, 물건 공략법, 절세까지 경매와 공매를 한 권으로!, 2026년 개정판
백영록 지음 / 길벗 / 2025년 11월
평점 :
'이 리뷰는 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.'
성공하는 경매 공매 투자자를 위한 가이드
책을 선택한 이유
경기 불황이 지속되지만 서울 아파트 경매 시장은 강세다.
지지옥션의 11월 경매 동향 보고서는 서울 아파트 낙찰가율이 100%를 넘기고,
서울 아파트 낙찰률도 전달 대비 10% 상승한다.
정부는 부동산에 대한 각종 규제를 강화하고 있지만,
시중 통화량이 증가하고, 원화 환율이 급등하면서,
부동산에 대한 관심은 뜨거워질 수 밖에 없는 형국이다.
부동산을 저렴하게 취득할 수 있는 방법을 알아보기 위해
"부동산 경매 공매 상식 사전"을 선택한다.
"부동산 경매 공매 상식 사전 "은
준비마당: 성공 투자의 단단한 초석 다지기
첫째마당: 돈을 잃지 않는 기술, 권리분석 완전정복
둘째마당: 발로 뛰는 만큼 수익은 커진다, 현장 조사의 기술
셋째마당: 부동산의 숨겨진 얼굴 읽기, 공적장부 분석
넷째마당: 아파트부터 오피스텔까지, 주거용 건물 공략법
다섯째마당: 남들이 피하는 곳에 기회가 있다, 특수물건 공략법
여섯째마당: 이론을 수익으로 입찰과 명도 실전, 출구전략까지
일곱째마당: 아는 만큼 아낀다! 경매 공매 절세 전략
으로 구성되었다.
준비마당: 성공 투자의 단단한 초석 다지기 에서는
경매는 법원이 채무자의 빚을 갚기 위해 채무자 소유 부동산을
강제로 매각하는 절차다.
공매는 국가나 공공기관이 체납된 세금이나 공과금 등을
징수할 목적으로 체납자 소유의 재산을 강제로 매각하는 절차다.
명확한 법적 근거에 따라 정해진 절차나 규정을 엄격히
준수하며 진행되며, 명도 책임은 낙찰자에게 주어진다.
입찰방식, 가격 하락 방식, 명도 절차의 차이점은
투자 전략에서 활용해야 할 핵심 포인트 다.
경매는 접근성이 높고, 공매는 경쟁률이 낮고, 실무에서 유리한 조건이 많다.
경매와 공매 모두 절차는 비슷해 보이지만,
세부적인 진행 방식, 위험 요소, 법적 권한이 다르다.
법원이 시세보다 저렴한 가격을 제시하는 이유는
낙찰자가 복잡한 사연을 책임지고 해결하는 것에 대한
보상을 제공하는 것이라는 본질을 이해하면
물건의 진짜 가치를 볼 수 있다.
조급함, 탐욕, 공포는 초보 투자자가 많이 빠지는 심리적 함정이다.
경매, 공매 물건을 분석할 때는 서류 뒤에 있는 사람을 이해해야 한다.
성공적인 입찰을 위해서는 가격 지표를 분석해 적정 입찰가를 도출해야 한다.
정확한 가치 평가의 안목을 길러야 성공적인 투자의 문이 열린다.
낙찰자가 인수하게 되는 주요 책임은 숨겨진 권리 인수,
기존 계약 및 법적 의무 승계, 각종 인허가 취득 및 자격 확인 의무,
실무적 비용 부담 등이다.
낙찰은 법적 책임과 권리의 시발점이다.
첫째마당: 돈을 잃지 않는 기술, 권리분석 완전정복 에서는
등기사항전부증명서는 부동산의 과거와 현재가 고스란히 담겨 있다.
표제부는 부동산 자체의 물리적 현황을 기록한다.
표제부의 대지권의 표시란의 문구는 각별한 주의가 필요하다.
갑구는 소유권에 관한 사항을 기록하고,
을구는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기록하는 부분이다.
등기사항전부증명서에서는 각 권리의 접수일이 매우 중요하다.
순위는 경매 또는 공매 시 배당 순서와 인수 여부를 결정하는
핵심적인 기준이 된다.
말소기준권리는 낙찰로 인해 소멸될 권리와 인수될 권리를 구분하는 기준선이다.
권리분석을 시작할 때는 말소기준권리부터 찾아내야 한다.
권리관계가 복잡하고, 말소기준권리가 법원의 판단과 다르거나 하면
과감히 포기하는 것이 좋다.
인수 권리란 낙찰자가 권리의 부담을 그대로 승계하는 것을 의미한다.
낙찰자에게 인수되는 권리들은 경매 물건의 위험도를 판단하는 중요한 기준이 된다.
선순위 전세권, 선순위 처분금지가처분, 환매등기, 법정지상권,
유치권, 분묘기지권, 인수 권리에 준하는 위험 요소들이 있다.
성공적인 투자는 단순히 물건을 싸게 사는 게 아니라,
낙찰가에 더해질 수 있는 모든 숨겨진 비용과 권리를
정확히 계산해내는 것에서 시작된다.
임차인의 권리는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권으로 나뉜다.
대항력은 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘이다.
우선변제권은 대항력 요건을 갖춘 임차인이 확정일자를 받으면,
확정일자를 기준으로 후순위 권리자나 다른 채권자보다 우선해
보증금을 배당받을 수 있는 권리다.
최우선변제권은 배당 순위와 상관없이 일정액을 가장 먼저
배당받을 수 있는 권리이다.
정확한 임차인 분석은 퍼즐 조각을 맞추는 것과 같다.
현장 정보를 교차 확인하고, 논리적으로 맞지 않는 부분을
집요하게 파고 들어야 성공적인 투자를 할 수 있다.
배당분석은 입찰자가 생각하고 있는 입찰가에서
채권자들이 얼마씩 돈을 받아 가는지 가상으로 계산해보는
최종 금융 시뮬레이션 이다.
배당분석은 자신의 돈을 지키는 가장 확실한 안전장치다.
위험한 권리들은 경매라는 밭에 숨겨진 지뢰와 같다.
가등기는 장래의 본등기 순위를 보전하기 위한 예비 등기다.
가처분은 소송이 진행 중인 부동산의 처분을 금지하는 등기이다.
법정지상권은 토지와 건물 소유자가 달라졌을 때 건물 소유자를 위해
법률에 의해 당연히 성립하는 토지 사용권이다.
분묘기지권은 타인 토지에 설치된 묘지를 수호하고 봉사하기 위해
해당 토지를 사용할 수 있는 관습법상의 권리이다.
유치권은 부동산 자체로부터 발생한 채권을 변제받을 때까지
부동산을 점유하며 인도를 거부할 수 있는 권리이다.
둘째마당: 발로 뛰는 만큼 수익은 커진다, 현장 조사의 기술 에서는
법원경매정보와 온비드 사이트 에서 진짜 가치 있는 물건을 발굴해내면서
성공적인 투자가 시작된다.
법원경매정보는 법원이 직접 운영하는 공식 사이트 며,
온비드 는 한국자산관리공사가 운영하는 전자 자산 처분 시스템 이다.
경매, 공매 투자는 정보가 곧 경쟁력인 분야다.
유료 정보 사이트 는 정보를 보기 쉽게 가공해 제공하고,
정보 수집 및 분석 시간을 크게 줄여준다.
경매나 공매 초보라면 자신이 잘 아는 지역, 자신이 거주하는 지역의
물건부터 검색해보는 것이 좋다.
관심 가는 물건들을 꾸준히 추적하고, 최종 낙찰가와 입찰 인원을
기록해두는 습관을 들이며 시장의 감을 익힌다.
매각물건명세서는 경매 물건에 대한 권리관계와 중요 정보를
요약한 가장 중요한 서류이다.
매각물건명세서의 각 항목을 정확하게 해석하고,
다른 서류와 비교 분석하는 것은 성공적인 권리분석의 핵심이다.
매각물건명세서는 권리분석의 최종 확인 서류이다.
공매재산명세서는 국가기관이 압류한 재산을 매각하기 전에
중요 정보를 요약해 공시하는 공식 서류이다.
경매 현장조사서는 경매 물건의 프로필 이며,
직접 찾아가는 현장 조사는 모든 것을 확인하는 데이트 와 같다.
공매는 현황조사서가 별도로 제공되지 않기 때문에
입찰자 스스로 현장에 방문해 물건의 상태와 점유 관계를
확인하는 것이 매우 중요하다.
현장조사, 임장은 숨은 위험으로부터 수익률을 지키는 최종 검증 단계다.
부동산 자체 조사, 주변 환경 조사, 시세 조사,
임장 보고서 작성, 소유자 및 임차인 탐문 등
철저한 사전 조사와 발품에서 성공적인 경매 투자가 시작된다.
셋째마당: 부동산의 숨겨진 얼굴 읽기, 공적장부 분석 에서는
건축물대장은 건축물의 물리적 상태와 이력을 담고 있는 중요한 서류다.
단지 전체에 대한 정보를 확인하려면 건축물대장 총괄표제부를
추가로 확인하는 것이 좋다.
집합건축물대장 표제부는 입찰하려는 건물 동의 신상명세서이다.
전유부는 낙찰받은 집의 상세 정보이다.
다가구주택은 권리분석 위험성이 매우 높다.
가구별 면적 현황을 확인해 각 가구의 현황을 파악하고,
전입세대열람을 하여 대항력 있는 임차인을 분석해야 한다.
토지대장은 땅의 이력과 상태를 담고 있는 신분증과도 같다.
토지이용계획확인원은 땅의 사용 설명서이자 법적 규제 목록이다.
토지대장은 기본적인 정보만 제공하지만, 토지이용계획확인원은
토지 활용에 대한 핵심 정보를 제공한다.
지적도는 땅의 모양과 경계를 담고 있다.
토지의 모양, 도로 접근성을 파악하고,
토지를 입찰할 때는 반드시 현장을 직접 방문해
실제 경계와 도로 접근성 등을 꼼꼼히 대조한다.
토지이용계획확인서는 토지의 활용 가능성을 알려주는 문서다.
토지이음에서 확인하는 것이 가장 효율적이다.
공식 증빙이 필요한 경우에는 반드시 확인서를 발급받아
증빙용으로 활용한다.
토지이용계획확인서에서 허용하는 행위라 하더라도,
실제로 건축물을 짓거나 토지 형질 변경 등의 행위를 하려면
별도로 개발행위허가를 받아야 한다.
토지를 매입하기 전에 개발행위허가 가능성까지 함께 검토하는 것이 좋다.
공시지가와 공시가격은 세금, 대출, 보상 등 다양한 분야에 영향을 미친다.
공시가격은 시세보다 낮게 책정되는 경향이 있다.
넷째마당: 아파트부터 오피스텔까지, 주거용 건물 공략법 에서는
아파트는 매매가 용이하며, 전월세를 놓기에도 매우 유리하다.
아파트 경매는 경매 시장에서 수요가 압도적으로 높으므로,
신중한 분석과 보수적인 판단이 필요하다.
낙찰자는 전 입주자의 체납관리비 중 공용 부분에 해당하는
금액만 부담하면 된다.
경매를 통해 아파트 를 취득할 때는 체납관리비 문제를 미리 인지하고
법적 근거와 현실적인 해결 방안을 숙지해 불필요한 분쟁을
피하는 것이 중요하다.
경매는 타이밍 싸움이다.
낮은 가격으로 여러 번 입찰하는 인내심이 필요하다.
하락기에는 더욱 보수적으로 접근하고,
상승기에는 기회를 놓치지 않는 유연함이 필요하다.
도시형생활주택은 정부의 공급 확대 정책에 따라 다양한 규제에서
비교적 자유롭다.
도시형생활주택은 일반 아파트 에 비해 주차 대수가 적은 편이므로,
임대가 어려워지는 원인이 될 수 있다.
원룸형 주택은 수납 공간이 부족해 생활이 불편할 수 있으며,
일조권이 확보되지 않아 거주 만족도에 영향을 미칠 수 있다.
소액 투자를 통해 임대 수익을 창출할 수 있지만,
사전에 면밀한 조사와 분석이 이루어져야 성공적인
결과를 이끌어낼 수 있다.
임차인을 들일 때 전세 사기 예방에 대한 이해가 필수이다.
다세대주택은 아파트 에 비해 초기 투자금이 적게 들고,
관리비 부담도 적어 주택임대사업의 훌륭한 출발점이 될 수 있다.
다세대주택은 아파트 에 비해 초기 투자금이 적게 들고,
관리비 부담도 적어 주택임대사업의 훌륭한 출발점이 될 수 있다.
다세대주택은 교통 환경, 주변 생활 편의시설,
건물의 연식과 환금성, 내부 구조 확인, 거실의 넓이, 주차 시설,
지역별 선호 형태 등 신중하게 고려해야 할 사항도 존재한다.
단독주택 투자의 핵심은, 건물이 아닌 땅의 가능성에 있다.
실거주 또는 투자 목적에 따라 꼼꼼하게 점검해야 한다.
단독주택을 리모델링 하거나 임대사업을 하거나,
매매를 통해 시세 차익을 얻을 목적이라면
철저한 수익성 분석이 필수이다.
낡은 단독주택을 낙찰받았을 때, 주택의 상태와 투자 목적에 따라,
리모델링 또는 신축을 결정한다.
다가구주택은 하나의 부동산으로 등록되며,
원칙적으로 단일 소유권 단위로 거래되어야 한다.
세법상 주택 수와 유형 판단은 등기사항전부증명서,
실질적 사용, 건축물의 기준을 모두 고려해야 한다.
리모델링과 재건축 모두 어떤 방향이든
너비 6m 이상의 도로에 접해 있어야 공사하기가 수월하고,
건축물의 활용도를 높일 수 있다.
다가구주택은 임차인들이 살기 편안하다고 느낄 만한
주택을 선택해야 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다.
다가구주택에 대한 임대차 계약을 체결할 때는
주택임대차표준계약서를 사용하는 것이 좋다.
임대차 계약은 반드시 공인중개사를 통해 진행하고,
계약서의 모든 조항을 꼼꼼히 확인하며,
특약 사항을 통해 발생 가능한 분쟁을 방지하는 것이 중요하다.
상가주택은 투자 시 고려해야 할 사항들이 더욱 복잡하고 다양하다.
상가주택의 세금은 매우 복잡하므로, 투자 전에 반드시
세무 전문가와 상담해 정확한 세금 부담을 예측해야 한다.
오피스텔 은 소형 평수일수록 투자자들에게 인기가 높다.
오피스텔 을 주택임대사업용으로 활용할 경우, 취득세 감면,
재산세 감면 등 다양한 세제 혜택을 누릴 수 있다.
오피스텔 은 재건축이나 리모델링 이 어려운 경우가 많다.
직주근접을 선호하는 직장인들의 수요가 풍부하면 공실 위험을 줄일 수 있다.
다섯째마당: 남들이 피하는 곳에 기회가 있다, 특수물건 공략법 에서는
안정적인 현금 흐름을 만들고 싶다면 근린상가가 최고의 선택지일 수 있다.
항아리 상권은 특정 지역에 상권이 한정되어 더 이상 팽창하지 않는다.
역세권 상가는 지하철역 및 주변을 중심으로 형성된 상권을 말한다.
성공적인 상가 투자를 위해서는 철저한 상권 분석이 필수이다.
유동 인구 분석은 양적 분석과 질적 분석으로
상권의 잠재적 수익성을 평가하는 핵심 과정이다.
주변 시설 분석은 상권의 현재 수익성과 미래 성장 가능성을
평가하는 핵심 과정이다.
경쟁 점포 파악은 자신이 투자하려는 상가와 동일하거나
유사한 업종의 경쟁 점포가 얼마나 있는지 영업 현황은
어떤지 파악한다.
상가자치규약을 확인해 상가 운영에 제약 사항은 없는지 확인한다.
체납관리비가 밀려 있다면 낙찰자는 연체료를 제외한 공용 부분의
관리비를 부담해야 한다.
상가 경매에서 낙찰만큼 중요한 것은 기존 임차인과의
관계를 원만하게 해결하고 성공적으로 명도를 완료하는 것이다.
공장, 창고 투자의 높은 수익률 이면에는 치명적 위험이 도사리고 있다.
높은 현금흐름, 지가 상승, 높은 활용도 등의 장점과,
높은 초기 투자금과 추가 비용, 환금성 문제,
특수 리스크 등의 문제가 있다.
토지 투자는 땅의 가능성에 투자하는 것이다.
용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역,
자연환경보전지역으로 구분된다.
토지 투자는 위험 토지를 식별하고 회피하는 능력이 중요하다.
맹지, 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역,
문화재보호구역 등은 투자하지 않는 것이 좋다.
토지 투자의 성공은 개발 가능성을 정확하게 예측하느냐에 달려 있다.
농지 투자는 농사라는 편견 뒤에 개발이라는 엄청난 잠재력을 숨기고 있다.
농지 경매에 참여하기 위해서는 농지취득자격증명서를 발급받아야 한다.
농지 경매는 높은 수익을 기대할 수 있는 만큼, 다양한 위험 요소를 내포한다.
농지법, 불법 전용, 분묘, 농로, 농업용수 등을 검토한다.
임야 투자는 관련 법규에 대한 이해가 매우 중요하다.
토지이용계획서 에 기재된 용도지역을 가장 먼저 확인한다.
임야 경매에 참여할 때는 묘지, 도로 및 맹지, 경사도 및 입목
등을 반드시 확인해 투자 위험을 줄여야 한다.
노후화된 주거 환경을 개선하는 대표적인 정비사업인
재개발과 재건축은 사업의 성격과 대상에서 차이가 있다.
재개발은 기반 시설이 매우 열악한 동네를 대상으로 한다.
재건축은 기반 시설이 양호할 때 진행한다.
재개발, 재건축 지역의 부동산을 경매로 취득하는 것은
다양한 위험 요소도 존재한다.
지분 경매는 부동산 투자는 목돈이 있어야 한다는 편견을 깬다.
지분 경매에 도전한다면, 아파트 나 다세대주택 지분부터 시작하는 것이 좋다.
공유물분할청구 소송시 경매를 통한 대금분할로 판결이 날 가능성이 높다.
입찰 전에 공유자가 누구인지, 왜 경매로 나왔는지, 낙찰 후 매수 가능성은 없는지
등을 파악하는 것은 입찰 성패를 가르는 중요한 사전 조사 단계이다.
지분 경매는 경쟁률이 낮아 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다는 장점이 있으며,
지분 매도, 지분 매수, 공유물분할청구소송을 통한 배당 등으로 수익을 실현한다.
지분 경매의 수익은 협상에서 나온다고 해도 과언이 아니다.
여섯째마당: 이론을 수익으로 입찰과 명도 실전, 출구전략까지 에서는
입찰가는 높게 쓰면 수익률이 떨어지고, 낮게 쓰면 패찰의 쓴맛을 보게 된다.
자신이 써낸 가격이 합리적인 분석의 결과임을 믿고,
어떤 결과든 담담하게 받아들이겠다는 마음가짐을 가진다.
낙찰가 외에도 추가로 발생하는 비용을 미리 계산해야
정확한 수익률 분석이 가능하다.
경락잔금대출은 경매 낙찰자를 대상으로 잔금 납부를 위해
실행되는 담보대출이다.
입찰 전부터 신뢰할 수 있는 대출 전문가와 미리 소통하고,
낙찰 후에는 신속하게 움직이는 것이 잔금 미납이라는
최악의 상황을 피하는 가장 확실한 방법이다.
명도는 해당 부동산을 점유하고 있는 사람을 내보내는 섬세한 작업이다.
명도 협상은 점유자의 상황을 이해하고 공감대를 형성해
자발적인 이사를 유도하는 것이 핵심이다.
강제 집행은 시간과 비용, 감정 소모가 매우 큰 과정이므로,
항상 최후의 수단으로 생각해야 한다.
대향력 없는 임차인은 낙찰자에게 집을 비워져야 할 의무가 있다.
대항 요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 우선변제권이 있다.
대항력 있는 임차인이 있는 물건은 경매 초보자들이 피해야 할 대상 중 하나다.
대항력 있는 임차인 명도의 핵심은 배당에 있다.
임차인이 보증금 전액을 받는 경우 원만한 이사를 유도하고,
최소한의 이사비로 신속하게 마무리한다.
보증금 일부만 배당받는 경우, 부족한 보증금 지급의무 이행을 조건으로
이사 날짜를 확정하는 것이 핵심이다.
임차인이 배당을 요구하지 않은 경우, 낙찰자는 임대인의 지위를 그대로 승계한다.
조기 이사가 더 유리하다는 점을 어필 하며, 합리적 수준의 이사비를 제안한다.
유치권은 성립 요건을 충족했는지가 관건이다.
채권의 관련성, 변제기 도래, 점유, 유치권 포기 특약 등을 확인한다.
협상은 특수물건 해결의 가장 현실적인 방법이다.
토지와 건물이 동일인 소유였다가 경매 등으로 소유자가 달라졌을 때,
토지를 계속 사용할 수 있도록 인정해주는 권리를 법정지상권이라 한다.
협상은 특수물건 해결의 가장 현실적인 방법이다.
유치권과 법정지상권 같은 특수물건은 일반적인 명도와 차원이 다르다.
철저한 사전 분석과 법률 전문가의 자문이 반드시 필요하다.
진정한 투자의 성공은 낙찰 이후의 출구 전략을 정교하게 설계하고
실행하느냐에 달려 있다.
임대 전략이 성공하기 위해서는 정확한 시장 분석과 리스크 관리가 중요하다.
매도 전략은 자본 회전율을 높여야 하는 투자자에게 맞는 전략이다.
일곱째마당: 아는 만큼 아낀다! 경매 공매 절세 전략 에서는
취득세는 세금 폭탄이 될 수도 있고, 절세의 기회가 될 수도 있다.
경매, 공매로 부동산을 취득한 뒤 취득세 납부기한을 넘기면
가산세가 부과되어 추가 비용이 발생한다.
다주택자 중과세율 회피, 감면 경감 제도 활용 등은
취득세 절세효과를 극대화할 수 있는 전략이다.
진정한 투자 고수는 매년 날아오는 세금고지서를 해결해야 한다.
경매, 공매 투자자라면 재산세를 줄이기 위한 전략들을
반드시 고려해야 한다.
종합부동산세는 공시가격 변동, 주택 수 변화, 법 개정 등에
매우 민감하게 반응한다.
주택임대소득이 있는 자는 종합소득세를 신고, 납부해야 한다.
양도소득세가 줄어드는 시기를 잡고, 전문가의 도움을 받으면서,
최대한의 절세 혜택을 누려야 한다.
상속세와 증여세는 진정한 자산 관리의 완성이다.
상속세 신고는 모든 상속재산을 대상으로 한다.
증여세는 무상으로 재산을 증여받을 때 부과되는 세금이다.
"부동산 경매 공매 상식 사전 "은 경매와 공매의 기초,
권리분석, 현장 조사, 공적 장부, 주거용 건물 투자,
특수물건 투자, 입찰, 명도, 세금에 대해 다룬다.
경매는 법원이 채무자 소유 부동산을 강제로 매각하는 절차다.
공매는 국가나 공공기관이 체납자 소유의 재산을 강제로 매각하는 절차다.
등기사항전부증명서는 부동산의 과거와 현재가 고스란히 담겨 있다.
표제부는 부동산 자체의 물리적 현황을 기록한다.
각 권리의 접수일 순위는 경매 또는 공매 시
배당 순서와 인수 여부를 결정하는 핵심적인 기준이 된다.
권리분석을 시작할 때는 말소기준권리부터 찾아내야 한다.
말소기준권리는 낙찰로 인해 소멸될 권리와 인수될 권리를 구분하는 기준선이다.
성공적인 투자는 낙찰가에 더해질 수 있는 모든 숨겨진 비용과 권리를
정확히 계산해내는 것에서 시작된다.
임차인의 권리는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권으로 나뉜다.
대항력은 제3자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 힘이다.
우선변제권은 확정일자를 기준으로 우선 보증금을 배당받을 수 있는 권리다.
최우선변제권은 배당 순위와 상관없이 일정액을 가장 먼저 배당받을 수 있는 권리이다.
배당분석은 자신의 돈을 지키는 가장 확실한 안전장치다.
채권자들이 얼마씩 돈을 받아 가는지 가상으로 계산한다.
위험한 권리들은 경매라는 밭에 숨겨진 지뢰와 같다.
가등기, 가처분, 법정지상권, 분묘기지권, 유치권을 알아본다.
성공적인 투자의 시작은 법원경매정보와 온비드 사이트 다.
경매, 공매 투자는 정보가 곧 경쟁력인 분야다.
유료 정보 사이트 는 정보 수집 및 분석 시간을 크게 줄여준다.
매각물건명세서는 경매 물건에 대한 권리관계와 중요 정보를
요약한 가장 중요한 서류이다.
매각물건명세서는 권리분석의 최종 확인 서류이며,
경매 현장조사서는 경매 물건의 프로필 이다.
공매재산명세서는 국가기관이 압류한 재산을 매각하기 전에
중요 정보를 요약해 공시하는 공식 서류이다.
공매는 현황조사서가 별도로 제공되지 않는다.
건축물대장은 건축물의 물리적 상태와 이력을 담고 있는 중요한 서류다.
토지대장은 땅의 이력과 상태를 담고 있는 신분증과도 같다.
토지이용계획확인원은 땅의 사용 설명서이자 법적 규제 목록이다.
지적도는 땅의 모양과 경계를 담고 있다.
토지이용계획확인서는 토지의 활용 가능성을 알려주는 문서다.
경매를 통해 아파트 를 취득할 때는 체납관리비 문제를 미리 인지하고
불필요한 분쟁을 피하는 것이 중요하다.
도시형생활주택은 규제에서 비교적 자유롭지만, 주차 대수가 적은 편이다.
원룸형 주택은 수납 공간 부족, 일조권 문제로 거주 만족도에 영향을 미칠 수 있다.
다세대주택은 초기 투자금이 적게 들고, 관리비 부담도 적다.
단독주택 투자의 핵심은, 건물이 아닌 땅의 가능성에 있다.
주택의 상태와 투자 목적에 따라, 리모델링 또는 신축을 결정한다.
다가구주택은 하나의 부동산으로 등록되며,
원칙적으로 단일 소유권 단위로 거래되어야 한다.
다가구주택에 대한 임대차 계약을 체결할 때는
주택임대차표준계약서를 사용하는 것이 좋다.
상가주택의 세금은 매우 복잡하다.
오피스텔 을 주택임대사업용으로 활용할 경우, 다양한 세제 혜택을 누릴 수 있다.
직주근접을 선호하는 직장인들의 수요가 풍부하면 공실 위험을 줄일 수 있다.
성공적인 상가 투자를 위해서는 철저한 상권 분석이 필수이다.
유동 인구 분석은 상권의 잠재적 수익성을 평가한다.
주변 시설 분석은 상권의 현재 수익성과 미래 성장 가능성을 평가한다.
상가 경매에서 낙찰만큼 중요한 것은 기존 임차인과의
관계를 원만하게 해결하고 성공적으로 명도를 완료하는 것이다.
토지 투자는 땅의 가능성에 투자하는 것이다.
토지 투자는 위험 토지를 식별하고 회피하는 능력이 중요하다.
농지 투자는 개발이라는 엄청난 잠재력을 숨기고 있다.
임야 투자는 관련 법규에 대한 이해가 매우 중요하다.
노후 주거 환경을 개선하는 재개발과 재건축은 사업 성격과 대상에 차이가 있다.
재개발, 재건축 지역의 부동산을 경매로 취득하는 것은
다양한 위험 요소도 존재한다.
지분 경매에 도전한다면, 아파트 나 다세대주택 지분부터 시작하는 것이 좋다.
지분 경매는 경쟁률이 낮아 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다는 장점이 있으며,
지분 매도, 지분 매수, 공유물분할청구소송을 통한 배당 등으로 수익을 실현한다.
입찰가는 높게 쓰면 수익률이 떨어지고, 낮게 쓰면 패찰의 쓴맛을 보게 된다.
낙찰가 외에도 추가로 발생하는 비용을 미리 계산해야
정확한 수익률 분석이 가능하다.
명도는 해당 부동산을 점유하고 있는 사람을 내보내는 작업이다.
점유자의 상황을 이해하고 공감대를 형성해 자발적 이사를 유도한다.
강제 집행은 항상 최후의 수단으로 생각해야 한다.
대항력 있는 임차인 명도의 핵심은 배당에 있다.
임차인이 보증금 전액을 받는 경우 원만한 이사를 유도하고,
최소한의 이사비로 신속하게 마무리한다.
보증금 일부만 배당받는 경우, 부족한 보증금 지급의무 이행을
조건으로 이사 날짜를 확정한다.
협상은 특수물건 해결의 가장 현실적인 방법이다.
진정한 투자의 성공은 낙찰 이후의 출구 전략을 정교하게 설계하고
실행하느냐에 달려 있다.
다주택자 중과세율 회피, 감면 경감 제도 활용 등은
취득세 절세효과를 극대화할 수 있는 전략이다.
진정한 투자 고수는 매년 날아오는 세금고지서를 해결해야 한다.
경매, 공매 투자자라면 재산세를 줄이기 위한 전략들을
반드시 고려해야 한다.
양도소득세가 줄어드는 시기를 잡고, 전문가의 도움을 받으면서,
최대한의 절세 혜택을 누려야 한다.
상속세와 증여세는 진정한 자산 관리의 완성이다.
경기 불황은 그칠 줄 모른다.
한국 산업은 경쟁력을 잃어가고, 환율은 급등하지만,
주식 시장만 비정상적으로 과열되고 있으며,
언제라도 경제 위기로 번질 수 있는 위험한 상황이다.
경제 위기는 새로운 부의 기회가 될 수 있다.
자산 가격이 급락하면 경매, 공매 물건은 급증한다.
경매 공매에 대한 올바른 지식을 갖추고 준비하면,
부의 기회를 잡을 수도 있다.
"부동산 경매 공매 상식 사전"은 경매 공매 투자에 대한 개념을
단계별로 차근차근 상세하게 설명한다.
정확한 권리분석으로 잘못된 경매 투자를 피하고,
현장 조사를 통해 숨겨진 투자 위험을 파악하며,
공적장부를 분석하여 경매 물건의 정확한 가치를 예측한다.
주거용 건물 유형별 수익성 확보 전략을 세우고,
상가, 공장, 창고, 토지, 농지, 임야, 재개발, 재건축,
지분 경매 등 특수물건 투자의 특성에 맞는 투자 전략을
마련할 수 있도록 한다.
입찰 전략, 경락자금대출, 명도, 특수물건 협상,
임대 등에 대한 체계적인 전략을 세우면서,
경매 낙찰 후에도 안정적인 투자 수익을 얻을 수 있도록 한다.
경매, 공매 투자자는 절세 전략을 세우지 않으면 낭패를 본다.
취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 재산세 등
부동산에 부과되는 다양한 세금에 대한 절세 혜택을 고려해
세금을 줄이도록 한다.
"부동산 경매 공매 상식 사전"은 경매와 공매 투자에 대한
기초 상식부터 권리분석, 낙찰 후 수익성 제고, 절세 등
경매 공매 투자자가 알아야 할 핵심 사항을 정리하고,
다양한 사례를 통해 이해하도록 한다.
단원별로 핵심 내용을 요약 정리하여 이해를 돕고,
표로 정리하여 내용을 쉽게 파악할 수 있도록 한다.
언제나 위기는 온다.
중요한 것은 위기에서 기회를 잡는 것이다.
경매, 공매는 시세보다 저렴하게 부동산을 잡을 기회다.
위기를 기회로 삼아야 한다.
경매 물건에 대한 정확한 가치 분석과 투자,
낙찰 후 투자 수익률 제고, 절세 전략 등은
성공적인 경매, 공매 투자를 가능하게 한다.
경제 상황은 급변하고, 정책도 변한다.
변화의 방향은 섣불리 예측할 수 없지만,
경매, 공매 투자에 대한 올바른 이해를 바탕으로 한
자신만의 투자 전략을 갖춘다면,
위기는 새로운 기회가 될 수 있을 것이다.
"부동산 경매 공매 상식 사전"은
경매, 공매에 대한 정확한 지식을 갖추고,
성공하는 투자자가 될 수 있도록 돕는다.
길벗 에서 "부동산 경매 공매 상식 사전"을 증정해주셨다.
감사드린다.
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