'이 리뷰는 컬처블룸을 통해 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.'
내 집 마련 최적 전략 세우기
책을 선택한 이유
부평초는 물 위에 떠 있는 풀로 개구리밥 류를 뜻한다.
안정된 거처 없이 정처 없이 떠도는 신세를 부평초에 비유한다.
인플레이션 으로 부동산 가격이 폭등하면서 주거가 불안정해지는 부평초 신세가 늘어난다.
성공적인 내 집 마련 전략을 알아보기 위해
"이번 생에 영끌은 무섭고 전세금 올려주긴 지쳐서, 실거주 한 채 샀습니다만"를 선택한다.
1장 ‘내 집’이 주는 압도적인 평온함에 대하여 에서는
신혼살림을 어디에서 시작했는지에 따라 자산이 형성되기도 하고,
물가 상승보다 못한 가격 상승으로 상대적 손해를 불러오기도 한다.
근로소득으로 자산을 불리는 것에는 한계가 있다.
부동산을 통한 자산 증가를 깨닫고 재테크 에 관심을 가지고 노력하면
충분히 만족할 만큼 많은 자산을 축적했을지도 모른다.
2장 통장 잔고 팩트 체크 : 내 주제에 집을 살 수 있을까? 에서는
가용자금은 현금화 가능 금액과 대출 가능 금액의 합이다.
현금과 금융권에서 빌릴 수 있는 돈을 합한 것이다.
현금화 가능 금액이 시기에 따라 달라진다는 개념을
이해하는 것이 중요한 이유는 내가 가지고 있는 돈이
내가 집을 살 때 필요한 돈과 같지 않아도 된다는 것이다.
청약, 분양제도는 계약일과 잔금일간의 날짜 간격을 유용하게 활용할 수 있다.
현금화 가능 금액을 알기 위해서는 나의 현재 상황을 파악해야 한다.
개인 재정 상황 점검표는 개인, 돈, 부동산 3개 카테고리 의
27개 항목을 통해 현 상황을 점검하는 자료이다.
거주형태에는 매매, 전세, 월세가 있다.
매매는 부동산을 사고파는 것, 전세는 보증금을 맡기고 계약 종료 시 돌려받는 것,
월세는 매달 임대인에게 집세를 내는 것이다.
거주 형태는 종잣돈, 대출, 한 달 거주 비용을 파악한 뒤
나의 상황에서 할 수 있는 가장 나은 선택을 해야 한다.
월세는 거주할 집을 가장 적은 돈으로 구할 수 있는 거주 형태이다.
전세는 계약기간 동안 임대인에게 보증금을 맡기고 거주하는 거주 형태이다.
매매는 주거 안정성과 가격 상승을 통한 자산 형성이다.
집값이 상승하면 자산이 늘어나는 효과를 누릴 수 있는 반면,
하락하면 고스란히 손실이 된다.
실거주와 갭투자의 개념을 알아야 하는 것은 두 방식의
자금조달 방법이 다르기 때문이다.
실거주는 종잣돈과 대출 등을 통해 매수 자금을 만들어야 한다.
갭투자는 전세입자로부터 받은 전세보증금으로 매수 자금의 일부를 충당할 수 있다.
실거주 목적의 경우 매수 지역을 신중하게 선택해야 한다.
갭투자는 전세가격이 중요하다.
실거주와 갭투자의 차이를 이해하고, 자신의 경제적 상황과
목표에 맞는 선택지를 고른다.
부동산은 공부는 잘못된 선택으로 인한 위험을 최소화하고,
합리적인 의사결정을 하기 위한 필수 과정이다.
부동산 공부의 장점은 더 많은 선택지를 갖게 된다.
자산을 지키고 더 나은 선택을 하기 위한 과정이다.
가용자금에 대한 파악과 부동산 공부를 충족하지 못한 채 집을 구매하면
후회하는 경우가 많다.
3장 쫄지 마! 대출은 원래 남의 돈으로 내 집 사는 마법이야 에서는
주택담보대출은 부동산을 담보로 제공하고 자금을 빌리는 대출 방식이다.
신용대출은 별도의 담보 없이 개인의 신용도와 상환 능력을 평가하는 대출이다.
주택담보대출이 있는 경우 전세 세입자를 구하기가 상당히 어렵다.
LTV, 담보인정비율은 부동산 가치 대비 대출 가능 금액의 비율이다.
DSR, 총부채원리금상환비율은 연간 소득 대비 모든 대출의
연간 원리금 상환액 비율을 의미한다.
대출 한도 축소는 매수 계획에 큰 차질을 줄 수 있으므로,
대출 계획을 세울 때는 대출에 영향을 주는 요소를 면밀하게 파악한다.
매달 원금과 이자를 얼마나 감당할 수 있을지를 파악하여야 한다.
담보대출의 종류에는 정책대출과 은행대출이 있다.
정책대출은 정부의 주택 정책을 실현하기 위해 시행되는 대출이다.
서민과 실수요자의 주거 안정을 돕는 것을 주요 목적으로 하고 있다.
정책대출은 대출을 받은 사람이 추가로 주택을 취득한 것이 확인되는 경우
6개월 이내에 추가 주택을 처분하지 않으면 기존 대출을 회수한다.
은행대출은 시중 은행에서 운영하는 대출상품을 말한다.
나에게 맞는 조건의 대출 상품을 제공해주는 은행을 찾는 게 제일 현명하다.
대출 이자를 줄이기 위해 부수 거래를 하는 경우가 많다.
각 부수 거래마다 금리 우대를 받을 수 있으니,
상황에 맞는 부수 거래를 선택하고, 가장 유리한 대출을
실행할 수 있는 은행을 선택한다.
정책대출을 받을 수 있는 자격조건에 부합한다면
정책대출을 이용하는 것이 더 유리하지만,
정책대출을 받지 못한다면 은행대출을 이용한다.
원금균등분할상환 방식은 매달 원금을 균등 상환하는 방식이다.
원리금균등분할상환 방식은 매달 상환하는 원금과 이자가
대출 기간 내내 동일한 상환 방식이다.
인플레이션 에 따른 화폐가치 하락을 고려한다면
원리금 균등 방식을 추천한다.
재직 회사 자체 대출, 청약통장 대출, 보험약관대출,
근로복지공단 대출은 잘 활용하면 자금 확보에 도움이 될 수 있다.
4장 “그래서 얼마 있으면 되는데?” 예산별 실전 타격기 에서는
갭투자에서 가장 중요한 지표는 전세가율이다.
전세가율은 투자금과 수익성을 결정하는 매우 중요한 변수가 된다.
갭투자 를 계획할 때는 어느 정도 가격대의 주택을 매수할 수 있는지
계산하는 것이 중요하다.
자금 상황에 따라 매수 가능한 금액대를 파악하고
적절한 투자 대상을 선별할 수 있다.
결혼 여부, 혼인신고 여부에 따라 대출과 전략을 선택하는 것이 중요하다.
분양권 투자를 고려할 때는 대출 실행 순서에 주의해야 하다.
분양권 매수 계획이 있다면 주택담보 대출을 먼저 실행한 후
분양권을 취득하는 것이 유리하다.
소액임차인 우선변제 제도를 알면 대출이 있는 집에도 월세 임대를 할 수 있다.
혼인 신고를 한 부부는 합산 소득을 활용하면 부부의 소득을 합한 기준으로
대출을 받을 수 있다.
미혼 1인 가구, 예비 신혼부부, 신혼부부, 청약 당첨 가구 사례를 소개한다.
5장 내가 살 동네 픽하기 : 강남은 못 가도, 똘똘한 한 채는 찾고 싶어 에서는
가용자금을 기준으로 지역을 찾아나간다.
갭투자의 경우는 오로지 시세 상승 가능성만 보면 된다.
실거주의 경우는 출퇴근 거리가 매우 중요한 고려 사항이 된다.
지도를 자주 보다 보면 머릿속에 각 지역의 지리가 떠오르게 된다.
지역별 시세를 알아보기 위해 부동산 플랫폼 의 필터 기능을 활용한다.
호갱노노를 활용하여 지역별 시세를 알아본다.
거리를 파악할 때는 네이버 지도나 카카오맵 의 길찾기 기능을 활용한다.
전체적인 지리를 파악하고, 부동산 플랫폼 으로 실제 매물을 검색하고,
실거래가 조회로 시세를 확인한다.
역세권을 우선적으로 보되, 출퇴근 시간을 체크 한다.
대장아파트 시세까지 확인한다.
넓은 시야로 조건에 맞는 곳을 탐색하는 것이 성공적인 부동산 매수를 위해 필수적이다.
탑 다운 분석법은 위에서부터 아래로, 큰 그림에서 세부 사항으로 내려가는 방식이다.
초보 투자자가 가장 많이 하는 실수는 처음부터 특정 동네나 아파트 단지만을 보는 것이다.
부동산 가치에 영향을 미치는 핵심 요소는 교통, 일자리, 학군, 상권, 상품성, 입주 물량이다.
신축이 상품성으로 여겨진다. 여섯 가지 요소는 프롭테크 를 활용해 알아볼 수 있다.
수도권에서 교통은 생활의 질과 아파트 의 자산 가치를 결정하는 핵심 요소이다.
일자리는 지역의 실수요를 만들어내는 가장 강력한 동력이다.
학군은 실거주자들에게 중요한 고려 사항이다.
상권은 일상생활과 밀접한 관련이 있는 요소이다.
입주물량은 적정 입주무량과 실제 입주 물량을 비교해야 한다.
신축 단지 입주의 영향을 알고 싶다면 어느 위치에 어떤 단지가
입주하는지를 확인하는 것이 좋다.
매수 목적과 상황에 맞게 우선 순위를 설정해 최선의 선택을 한다.
호갱노노의 분위지도는 시세를 알아볼 때 활용할 수 있는 기능이다.
생소한 지역이라도 시세를 한눈에 파악할 수 있어
새로운 지역을 공부할 때 도움이 된다.
최고가 단지를 아는 것은 지역 시세의 기준점을 파악하는 데 도움이 된다.
회복률, 저가매물, 거래량, 단지 비교는 시세 상황을 파악하는 포인트 다.
회복률은 부동산 최고가를 기준으로 현재 매매가의 비율을 통해
부동산 시장의 회복을 확인하는 지표이다.
저가 매물에 대한 분석은 바닥 다지기 현상으로 상승 사이클 신호를
파악할 수 있다.
거래량은 수요를 파악할 수 있는 지표이다.
단지 비교를 통해 과거부터 현재까지의 가격 추이도 확인할 수 있다.
6장 방구석 탈출! 두 발로 뛰며 줍줍하는 실전 임장기 에서는
임장은 현장에 직접 가서 부동산을 보는 것이다.
임장의 목적은 동네 분위기 파악, 부동산과 유대관계 형성,
모의 투자, 매물 매수의 목적이 있다.
임장은 부통산 투자의 기본이자 시작이다.
교통은 사람들이 몰리는 출퇴근 시간대에
지하철역까지 직접 걸어보는 것을 추천한다.
생활 편의시설이 갖춰진 동네는 거주자의 만족성이 높을 가능성이 크다.
교육 환경은 인터넷 으로 확인할 수 없는 점들을 현장에서 확인한다.
주거 환경은 생활 환경을 확인하고, 단지 내 차량 통행 여부를 파악한다.
미래 가치 상승 가능성을 확인한다.
인터넷 으로는 현지 부동산이 가진 살아있는 정보와 경험은 따라올 수 없다.
단지 내 부동산은 해당 단지의 매물을 직접 관리할 가능성이 높아
더 정확하고 풍부한 정보를 알려줄 수 있다.
대표자의 성별과 분위기, 목소리, 사무실 외관, 매물 보유량 의
포인트 를 통해 좋은 부동산을 고른다.
특정 매물에 관심이 있을 때, 매물을 통해 부동산을 찾는
역방향 조사 방법도 있다.
부동산 방문 전에 관심 단지 및 평형을 정한다.
가용 자금을 파악하고,입주 시기를 정한다.
부동산 방문 전 예약하는 것을 추천한다.
예약할 때는 매물 준비를 요청하는 게 좋다.
부동산에 들어가면 구체적 목적을 설명하며,
관심 있는 평형과 목적을 명확히 전달한다.
첫 대화가 잘 이루어지면 이후의 정보 수집도 더 원활해진다.
부동산에서 무관심하거나 불친절하게 대하는 경우에는
정중히 자리를 뜨는 게 좋다.
부동산과 좋은 관계를 유지하면 더 많은 정보와 내부 소식을 얻을 수 있다.
유대관계를 형성하는 방법은 다양하다.
정기적인 소통이 중요하다. 감사 표현도 중요한 방법이다.
신뢰 구축도 필수적이다.
부동산은 좋은 거래를 성사하려는 파트너 라는 점을 생각하며
원만한 관계를 유지하기 바란다.
7장 드디어 도장 찍는다! 심장 떨리는 첫 계약 A to Z 에서는
토지거래허가구역 이외의 지역에서 부동산 계약은
가계약, 본계약, 중도금, 잔금의 네 단계로 진행된다.
가계약은 계약금 일부를 먼저 지급하여 계약 진행을 약속하는 단계이다.
거래금액은 가계약 단계에서 확정해야 한다.
중개수수료 조율은 가계약 진행 전에 협의하는 것이 바람직하다.
물건 확인은 양도 전에 처리해야 할 사항을 미리 협의해야 한다.
가계약 단계에서부터 꼼꼼한 검토가 필요하다.
본계약은 가계약 이후 일주일 이내에 진행된다.
부동산 계약을 체결할 때는 등기부등본과 매매 계약서를
꼼꼼하게 확인해야 한다.
매매계약서의 특약사항은 거래 과정에서 특별히 합의된 조건들을
명시하는 부분이다.
중개대상물 확인설명서에는 물건에 대한 세부 내용이 명시되어 있으니
물건 상태와 동일한지 살펴보아야 한다.
잔금은 매매대금에서 계약금과 중도금을 제외한 나머지 금액을 의미한다.
소유권 이전등기는 부동산의 소유권을 매수자 명의로 이전하는 법적 절차로,
해당 절차를 거쳐야 매수한 집이 법적으로 매수자의 소유가 된다.
토지거래허가구역에서의 계약 절차는 매매 약정서,
토지거래허가신청, 허가증 발급, 본계약, 중도금, 잔금이다.
토지거래허가구역에서는 가계약 대신 매매 약정서라는 절차가 있다.
토지거래허가 신청을 하게 된다.
매도인과 매수인이 모두 동의해야 토지거래신청을 할 수 있다.
허가일은 굉장히 중요한 기준일이 된다.
허가증이 발급되면 매도자와 본계약서를 작성하게 된다.
중도금의 전략적 활용, 계약금 포기와 배액 배상 제도에 대해 설명한다.
취득세는 자산을 취득할 때 납부하는 세금이다.
지방교육세와 농어촌특별세는 취득세에 부가되는 세금이다.
중개 보수는 일반적으로 매매 잔금일에 지급한다.
중개 보수 협상은 계약서 작성 이전에 이루어져야 한다.
중개 보수 협상 시 상호 이익이 되는 방향으로 대화를 이끌어간다.
시장 상황과 거래 규모를 고려해야 한다.
지역에 따라 중개 보수 관행에 차이가 있다.
중개 보수는 적절한 타이밍 과 대화 방식으로 절감할 여지가 있지만,
서로 존중하는 마음으로 접근하는 것이 중요하다.
8장 로또 청약? 내 가점에 당첨될 리 없잖아 (희망 고문 탈출기) 에서는
청약은 아파트 나 공동주택을 분양받기 위해 신청하는 절차이다.
분양주택은 민영주택과 국민주택으로 나뉜다.
특별공급은 특정 조건을 갖춘 사람을 대상으로 주택을 공급하는 제도이다.
일반공급은 청약 자격을 갖춘 모든 사람이 신청할 수 있는 방식이다.
일반공급은 추첨제와 가점제로 나뉜다.
민영주택과 공공주택 모두 순위별 청약 자격 발생 기준일을
최초 입주자 모집 공고일로 하고 있다.
청약을 논할 때 빠지지 않는 핵심 용어는 전매제한,
거주 의무 기간, 재당첨 제한이다.
전매 제한은 분양권 거래를 제한한다는 의미이다.
전매제한 조건에 해당하는 주택에 대해 적용된다.
거주 의무 기간은 분양 계약을 했다면 해당 주택에서
일정 기간 실제로 거주해야 한다는 조건이다.
재당첨 제한은 당첨일로부터 몇 년 간 청약에 당첨될 수 없도록
제한하는 것을 말한다.
민영주택의 일반공급에서는 추첨제와 가점제라는 당첨자 선정 방식이 있다.
두 방식의 비율은 지역과 주택 면적에 따라 다르다.
추첨제에는 가점제에서 당첨되지 못한 인원도 대상 인원에 포함되기 때문에
당첨 확률을 상대적으로 낮아진다고 생각할 수 있다.
청약에 당첨되고 나서 필요한 자금에는 계약금, 중도금, 잔금이 있다.
대부분의 단지에서는 이자 후불제 조건 중도금 대출을 진행하기 때문에
입주 시점에 발생하는 이자 금액도 자금 계획에 포함해야 한다.
중도금 대출 상환과 잔금까지 생각하면 분양가의 90%를 마련해야 입주 할 수 있다.
은행마다 대출한도와 금리를 알맞은 조건을 찾아 대출을 실행한다.
청약 단지를 선택할 때는 입지 여건, 교통 환경, 개발 호재 등을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
분양가가 주변 시세와 비교해서 적정한지 판단하는 것도 중요하다.
청약 정보는 공식 채널, LH청약 플러스, 부동산 포털 에서 얻을 수 있다.
9장 “그래서 대출 나온다는 거야, 마는 거야?” 수시로 바뀌는 부동산 대책 생존법 에서는
부동산 대책은 역사적으로 수없이 반복된다.
부동산 투자는 끝났다는 이야기가 나오지만 시간이 지나고 보면
시장은 새로운 방법을 찾아 적응해온다.
6.27 대책의 핵심은 가계대출총량 축소, 관리 조치 전 금융권 확대,
주택담조대출 한도 제한 및 실거주 의무다.
주택 보유 상황에 따른 대출 규제 강화로
보유 주택 수에 따라 대출 조건이 완전히 달라진다.
2주택 이상 보유자는 주택담보 대출을 전면 금지한다.
1주택자가 추가로 주택을 구입하는 경우 대출이 불가능하다.
무주택자는 6억 원 대출 상한선이 적용된다.
생애최초 주택구입자는 수도권과 규제지역에 해당하면
6개월 이내 전입 의무가 부과된다.
전세 퇴거자금 대출은 1억 원까지만 조달할 수 있게 되어
전세보증금을 돌려주는 방법이 거의 불가능해지면서,
신규 갭투자를 제한한다.
디딤돌 대출 한도의 대폭 축소로 메리트 를 찾아볼 수 없을 정도다.
상대적으로 보금자리론이 주목받고 있다.
신용대출을 활용해 부동산 매수 자금을 조달할 계획인 매수 대기자들의
대출 한도가 줄어든다.
10.15 대책은 조정대상지역과 투기과열지구를 대폭 확대하고,
주택 가격별 대출 한도 차등화, 스트레스 금리 상향 조정을 한다.
집을 사려면 6.27 대책과 10.15 대책의 핵심 규제를 알아야 한다.
규제 지역으로 지정되면 모든 측면에서 강화된 규제가 적용되며,
토지거래허가구역은 주택 취득 후 2년 간 실거주 의무가 부과된다.
보금자리론 을 활용하려는 경우 상황에 따라 LTV가 다르게 적용된다.
주택 가격별 최대 대출한도, DSR 및 스트레스 금리, 전입 및 실거주 의무를 알아본다.
규제지역에서도 생애최초 주택구입자는 LTV 혜택을 받는다.
생애최초 혜택을 못받는 경우 서민 실수요자 대출을 활용한다.
시장이 어렵지만, 가용자금과 현금흐름을 파악하고
부동산 매수에 얼마를 활용할지 결정한다.
지역 분석 및 시세 트래킹 으로 입지가 좋은 곳을 파악한다.
배우자와의 재정 투명화, 대출 상품 연구, 임장 활동을 해야 한다.
정확한 정보, 신중한 계획, 현명한 판단으로 내 집 마련의 꿈을 이루기 바란다.
안정된 주거를 마련하는 것은 삶의 질에 매우 중요하다.
주거 정책이 공급을 확대하고 주택 취득을 장려하는 것이 아니라,
부동산 가격 억제를 명목으로 각종 규제를 강화하는 상황에서,
주택 마련은 매우 힘든 상황이다.
정부가 부동산 시장 통제로 서울 핵심지 아파트 가격이 치솟고,
전세 매물이 자취를 감추자, 실수요자들은 규제가 느슨한
경기 외곽 및 접경 지역으로 이동한다.
국토교통부는 경기 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시를
규제지역과 토지거래허가구역으로 추가 지정하면서,
주택 취득을 막는다.
반도체 및 주식 호황에 따른 유동성 증가와 비 규제지역 투자로 인한
집값 상승을 막으려는 의도로 보인다.
집은 필수재다.
규제를 한다고 해서 주택 수요가 사라지는 것은 아니다.
일시적으로 가격 상승을 억누를 수는 있어도,
근원적 해법을 제시하지는 못한다.
다주택자 규제 강화로 부동산 투기 수요가 사라진 상황에서,
실수요를 강하게 억누르는 것은 부작용을 심화시킬 수 있다.
주택 취득이 어려워진 부동산 시장에서 실수요자들은
현명한 주택 마련 전략을 마련해야 주택을 취득할 수 있다.
대출 규제가 강화된 상황에서는 재정 상황과 소득, 종잣돈을 고려해
가용한 투자자금을 마련해야 한다.
부동산 시장 양극화 추세가 뚜렷해지는 상황에서,
주택 가격 하락을 방어하기 위해서는 신중하게 주거지를 선택해야 한다.
"이번 생에 영끌은 무섭고 전세금 올려주긴 지쳐서, 실거주 한 채 샀습니다만"는
대출 방법을 상세히 설명하고, 이자 부담을 줄이면서, 주택 취득 자금을
확보할 수 있도록 한다.
미혼 1인 가구, 예비부부, 신혼부부 등 가구 상황에 따라
최적화된 대출을 통해 부동산 투자자금을 확보하고,
내집 마련 사례를 통해 부동산 취득에 도전하도록 한다.
적합한 주거 지역 선정을 위해 교통, 일자리, 학군, 상권,
입주물량 등 요소를 종합적으로 고려하면서 판단하고,
실거주, 투자 등 매수 목적과 상황에 맞게 우선순위를 설정하면서,
자신에게 적합한 주택을 투자할 수 있도록 한다.
"이번 생에 영끌은 무섭고 전세금 올려주긴 지쳐서, 실거주 한 채 샀습니다만"는
주택 취득 자금 확보, 지역 분석, 임장, 청약, 부동산 정책과 규제 등에
대한 상세한 설명과 다양한 사례를 소개한다.
평범한 사람이 주택을 마련하는 것은 일생일대의 사건이다.
주택은 대부분 가구 자산에서 매우 큰 비중을 차지한다.
많은 매입 자금이 소요되고, 향후 투자에 따른 가격 차이가 매우 크다.
자신에게 적합한 주택을 현명하게 구입하면 자산을 효과적으로 불릴 수 있지만,
제대로 된 부동산을 취득하지 않으면 매우 큰 경제적 손실을 겪기 쉽다.
일생 동안 주택을 구입할 기회는 많지 않다.
부동산 거래에서 발생하는 다양한 문제를 미리 알고 준비한다면,
시행착오를 줄이고, 성공적인 주택 취득이 가능하도록 할 것이다.
"이번 생에 영끌은 무섭고 전세금 올려주긴 지쳐서, 실거주 한 채 샀습니다만"는
내 집 마련에 필요한 정보를 상세하게 설명하므로, 자신이 처한 상황에 맞는
현명한 주택 취득 전략을 세울 수 있도록 돕는다.
모티브 와 컬처블룸 서평단에서
"이번 생에 영끌은 무섭고 전세금 올려주긴 지쳐서, 실거주 한 채 샀습니다만"을 증정해주셨다.
감사드린다.
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