재개발의 여왕: 100억 자산가 되다

재개발의 여왕
김성진 지음 / 작가의집 / 2026년 2월

'이 리뷰는 리뷰어스 클럽 을 통해 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.'

무대책 청약충 부동산 디벨로퍼 가 되다

책을 선택한 이유

부동산은 필수재다.

부동산 문제를 경제적 관점으로 해결하려 하지 않고,

정치적 당위성만을 강조하면서 부동산 시장의 왜곡은 심화되고 있다.

재개발 사업은 경제적 문제 뿐만 아니라 정치적 입김에 좌우되면서,

난항을 겪고 심지어 무산되는 경우도 적지 않다.

성공적인 재개발 투자 방법을 알아보기 위해

"재개발의 여왕: 100억 자산가 되다"를 선택한다.

"재개발의 여왕: 100억 자산가 되다"는 주택청약에만 목메던 무주택자가

재개발에 눈을 뜨면서 부동산 디벨로퍼 로 성장하는 이야기다.

재개발, 재건축은 전략과 지식이 필요한 게임이다.

게임의 룰 을 알면, 이길 확률이 높아진다.

재개발은 데이터 로 접근해야 한다.

가장 중요한 것은 언제 투자하느냐의 타이밍 이다.

게임의 규칙을 배울 때다.

조합과 주민 간의 갈등, 이해관계 충돌은 흔한 일이다.

정치, 이해관계, 갈등이 얽혀 있는 복잡한 게임 이다.

재개발 성공투자를 위해서는 조합 분석을 제대로 해야 한다.

법률 지식이 필요하고, 정치적 변수를 이해해야 한다.

정확한 데이터 와 분석 없는 투자는 실패로 이어진다.

재개발은 서울시나 정부의 정책 방향에 따라 승인 여부가 결정된다.

재개발은 정치와 정책의 산물이며, 게임의 규칙을 제대로 배워야 한다.

엠방 의 AiCON 프로 는 전국의 모든 재개발, 재건축 사업을 실시간 분석한다.

데이터 와 재개발 사례를 AI로 학습하고, 패턴 을 인식하면서,

감이 아닌 데이터 에 기반해 분석한다.

자율주택정비사업은 기존 재개발보다 규모가 작고,

진행 속도가 빠른 소규모 정비사업이다.

자율주택정비사업은 도시계획심의, 교통영향평가 등 절차가 대폭 간소화된다.

심의 면제, 용적률 완화 등 다양한 혜택이 있다.

자율주택정비사업의 가장 큰 위험은 소유주들 간의 합의 지연이다.

자율주택정비사업은 소유주 전원의 동의가 필요하다.

부동산 투자는 전략적 게임 이며, 게임의 규칙을 배워야 한다.

리스크 가 수익 대비 감당할 만한 수준인지, 모든 데이터 를 검토한다.

감정이 아닌 데이터 를 따르고, 데이터 를 올바르게 해석하는 능력을 갖춘다.

가로주택정비사업은 자율주택정비사업보다 규모가 더 크고, 적용 범위도 넓다.

자율주택정비사업이 단독 다세대 중심의 30가구 미만의 소규모라면,

가로주택정비사업은 블록 단위로 최대 200가구까지 가능하다.

가로주택정비사업은 가로구역 단위로 진행된다.

가로구역이란 도시계획도로로 둘러싸인 일단의 블록 을 말한다.

가로주택정비사업은 분양가 상한제 적용 대상이 아니며,

시장 가격으로 분양할 수 있어 사업성이 더욱 높아진다.

역세권 활성화 사업은 차원을 뛰어넘는 도시 혁신 프로젝트 이다.

역세권 활성화 재개발은 도시계획시설 변경, 기반시설 확충,

용도지역 조정까지 통합적, 복합적 의사결정을 요구한다.

역세권 활성화 사업 대상지 지정으로 상업지역으로 상향 조정되며,

최고 600%까지 용적률 상향이 가능하다.

미래를 선점하는 자는, 정보를 먼저 해석하고,

구조를 먼저 이해하고, 흐름을 먼저 감지한 사람이다.

정책은 흔들릴 수 있지만 방향성은 변하지 않는다.

역세권 중심의 도시재편은 돌이킬 수 없는 흐름이다.

타이밍 은 기다리는 것이 아니라 만들어내는 것이다.

위기는 항상 기회를 품고 있다.

모아타운 은 모여서 함께 사는 마을이라는 뜻을 담고 있는

서울시의 새로운 도시주거재생정책이다.

재개발도 재건축도 하기 힘든 저층 노후 주거지를 집중 정비한다.

정비기반시설은 비교적 양호하지만, 재건축이 불가능하고,

일반 개발 사업의 까다로운 요건을 충족하지 못한 저층주거자가 사업대상이다.

모아타운 은 최대 10만 제곱미터 까지 가능하다.

기존 가로주택정비구역을 통합해 대단지로 묶어 고층 아파트 를 올릴 수 있다.

모아타운 은 토지등 소유자 80%이상 동의가 필요하며,

노후도 요건도 50%로 완화된다.

조합 구성 시 중요한 위치를 하기 위해선 영향력을 키워야 한다.

매입을 분산하는 대신 집중하기로 한다면, 리스크 대비 수익률을

분석했을 때 감내할 수 있는 수준으로 투자 자금을 조달한다.

신통기획재개발은 신속통합기획 재개발의 줄임말이다.

서울시가 주도적으로 정비계획을 신속히 수립하고,

심의도 통합심의로 시간을 단축시킨다.

신통 기획은 행정 절차를 통합 진행하여 1년 이내로 단축한다.

신통 기획 검토 지역 중 우선순위가 높은, 사업성이 높고

주민 동의율이 안정적인 지역을 선점하는 것이 중요하다.

특별계획 주거 구역은 고급 주택과 편의 시설이 집중 배치되고

용적률이 크게 상승하는 구역을 의미한다.

부동산 가치를 더욱 높이는 요소이며, 최고급 주거 단지로 거듭날 것이라는 의미다.

모두가 팔 때 사고, 모두가 살 때 파는 역발상을 해야 할 때다.

경매는 법원이 주관하는 매각 절차이며,

공매는 한국자산관리공사나 국세청 같은 공공기관이 주관하는 매각 절차이다.

대상 부동산에 어떤 권리관계가 설정되어 있는지, 세입자는 누가 있는지,

권리는 어떻게 보호받는지 등을 철저히 조사해야 한다.

위험을 잘 관리한다면, 경매와 공매는 저렴하게 매입할 수 있고,

대출 규제를 받지 않는 경우가 많아 자금 조달이 용이하며,

시장이 침체된 시기에는 좋은 물건을 낚을 확률이 높아진다.

침체기에는 상업용 부동산의 가격 하락폭이 더 크지만,

경기가 회복되면 그만큼 빠르게 가치가 상승하는 경향이 있다.

낙찰 후에는 건물 전체를 철저히 점검해 리모델링 이 필요한 부분을

확인하고, 기존 세입자들과의 면담도 진행한다.

단순한 건물 소유자가 아니라, 공간의 가치를 재창조하는 디벨로퍼 를 지향한다.

메디컬빌딩 은 어떤 부동산 투자보다 복잡하고 위험하다.

디벨로퍼 는 모든 것을 결정할 수 있는 만큼 책임도 크다.

엠방 의 부엉이 ERP는 각 병과의 전문의들과 공동 개발한

병원전용 ERP 시스템 이다.

메디컬빌딩과 일반 오피스빌딩 의 진짜 차이는 의료 생태계를 이해하느냐의 여부이다.

의료 기관은 수평적 동선을 선호한다.

두 개의 건물로 나누면 의료 특성에 따라 공간을 활용할 수 있다.

의사들은 공간의 크기보다 전문성과 효율성을 더 중요시한다.

각 층의 의료 특화 설비를 강화하고, 최첨단 의료 인프라 를 구축한다.

메디컬빌딩 은 일반 상업용 건물보다 초기 투자 비용이 높지만, 임대료 수익도 높다.

의사들은 자리를 잡으면 쉽게 이동하지 않아 장기 계약이 가능하다.

메디컬빌딩 개발에서 가장 중요한 것은 법규와 정책의 변화를 예측하는 능력이다.

의료 정책 동향을 분석하고, 규제 강화를 예상해, 설계에 반영한다.

교육은 단순한 지식을 전하는 것이 아니라, 사람을 변화시키는 힘이 있다.

게임 의 규칙을 따르는 플레이가 게임 의 규칙을 바꾸는 사람으로

변화하는 핵심은 교육이라는 강력한 도구다.

인간이 살아가기 위해서는 공간이 필요하다.

거주의 공간, 활동의 공간이 되는 부동산은 삶에 필수적이며,

미국, 일본 등 일부 국가를 제외하고 자산에서 차지하는 비중이 가장 높다.

한국은 많은 인구가 도시에 밀집하여 살고 있으므로 부동산의 가치가 높을 수밖에 없다.

건물은 시간이 흘러가면 낡고 경제적 가치가 떨어진다.

세운상가, 유진상가는 한국 최고의 주상 복합아파트 였지만

오랜 시간이 흐르면서 흉물 취급을 받고 있는 것은 대표적 사례다.

희소한 부동산은 가치를 향상시키면서 선순환시키는 것이 무엇보다 중요하지만,

정부와 정치권은 규제 일변 정책으로 부동산 가치를 떨어뜨려 하는 것이 한국의 현실이다.

재개발, 재건축은 한정된 부동산을 효과적으로 활용할 수 있는 방법이다.

"재개발의 여왕: 100억 자산가 되다"는 자율주택정비사업, 가로주택정비사업,

역세권 활성화 사업, 모아타운, 신통기획재개발 등 재건축, 재개발 사업을

이해하고 투자를 선택할 수 있도록 한다.

서울시 재개발 사업지, 모아타운 투자의 성공 요인을 이해하고,

정치적 변수, 주민간 다툼 등 투자 실패 요인을 이해하면서,

투자 리스크 를 줄일 수 있다.

조합 구성 시 영향력을 키우면서 지지부진한 재개발, 재건축을

적극적으로 진행하도록 유도하는 방법을 소개한다.

경매, 공매를 통해 상업용 부동산을 취득하고,

리모델링 을 통해 공간의 가치를 새롭게 창조하면서,

부동산을 라이프 스타일 브랜드 로 발전시키는 과정을 통해

디벨로퍼 투자자로 성장하는 방법을 알아본다.

엠방 의 재개발·재건축 투자분석을 위한 프롭테크 서비스 AiCON 프로,

병원전용 ERP 시스템 부엉이 ERP 기능을 소개하면서,

디지털 기술을 부동산 업무에 효과적으로 사용할 수 있도록 한다.

"재개발의 여왕: 100억 자산가 되다"는 주택 청약 실패로 좌절하던

평범한 주부가 재개발, 재건축을 알게 되면서 부동산 시장에 눈을 뜨고,

경매를 통해 부동산 디벨로퍼 로 성장하는 과정을 소설로 엮어 내어,

어려운 재개발, 재건축, 리모델링 투자를 쉽게 이해할 수 있게 한다.

건물은 오래되면 가치를 잃는다.

적정한 재개발, 재건축이 없다면 아무리 좋은 입지도 무용지물이다.

뉴욕 할렘 도 한 때는 상류층 주거지였다.

재개발이 제때 이루어지지 않아 우범지역으로 전락하여 세계인의 조롱거리가 되지만,

재개발을 통해 부활하기까지 오랜 시간이 걸린다.

부동산이 가치를 유지하기 위해서는 재개발, 재건축이 필요하지만

다양한 이해관계자의 의견을 조율해야 하는 어려운 과정을 거쳐야 한다.

재개발, 재건축의 성공 가능성과 리스크 를 제대로 이해한다면,

실패 확률을 줄이고, 성공 투자로 나아갈 수 있을 것이다.

"재개발의 여왕: 100억 자산가 되다"는 재개발, 재건축, 리모델링 사업

이야기를 소설로 엮어내어 부동산 투자를 쉽게 이해할 수 있게 하며,

재개발 재건축 투자에 참여할 수 있도록 돕는다.

작가의집 과 리뷰어스 클럽 서평단에서

"재개발의 여왕: 100억 자산가 되다"를 증정해주셨다.

감사드린다.

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