국가와 거래하는 K부동산 경매

K부동산경매 - 국가와 거래하는
김규석 지음 / 두드림미디어 / 2025년 11월

'체크카페 서평단으로서 출판사로부터 도서를 제공받아 작성했습니다.'

경매로 돈 벌기

책을 선택한 이유

연방준비제도가 12월 기준금리를 0.25% 낮추면서,

4%를 넘던 금리가 3%로 인하된다.

한국과 미국의 금리차가 1.25%로 줄어들어도 원달러 환율은 요지부동이다.

한국 돈의 가치 급락 추세는 뚜렷하다.

자산 포트폴리오 에서 안전자산 비중을 늘릴 필요가 있다.

정부는 각종 규제로 부동산 시장을 억누르고 있지만,

부동산 투자는 화폐가치 하락 방어 수단으로 여전히 유용하다

투자 수단으로서 부동산 경매를 알아보기 위해

"국가와 거래하는 K부동산 경매"를 선택한다.

"국가와 거래하는 K부동산 경매"는 경매 절차, 명도,

물권, 권리분석, 임대차보호법을 다룬다.

법원의 강제경매와 임의경매는 채권자가 채무자의 재산을

제3자에게 처분한 매각대금으로 채권을 회수하는 것이다.

일괄매각은 토지와 지상 건물을 함께 매각하거나,

소개의 부동산을 묶어서 입찰하게 하여 매각하는 방법이다.

개별매각은 토지와 건물을 개별의 건으로 취급하여 매각한다든지,

수개의 부동산을 개별로 분할하여 매각하는 방법이다.

2건 이상의 매각 사건이나 2개 이상의 경매목적부동산은

원칙적으로 동시매각을 실시한다.

매각기일은 경매법원이 실제 매각을 실행하는 날이다.

집행법원은 매각기일 2주 전까지 매각기일에 관한 공고를 한다.

배당절차란 경매목적부동산 매각으로 인한 매각대금을

채권자의 채권을 변제해주기 위하여 배당금 지급에 관한

일련의 과정을 말한다.

배당요구는 채권자가 채무자의 재산으로부터 변제받을 수 있는 법률관계를 말한다.

경매를 취하할 수 있는 기간은 경매절차개시 효력발생일로부터

경매종결 시까지의 기간이다.

매각기일에는 집행법원이 공고한 지정된 매각장소에서

매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정한다.

입찰 하기 전, 취득한 정보에 기초한 합리적 가격으로 입찰한다.

항고란 소송절차에 관한 신청을 기각한 결정이나 명령에 대하여 불복하는 방법이며,

즉시항고란 신속히 확정지어야 할 결정에 대하여 개별적으로 인정되는 불복신청 방법이다.

매각허가 결정이 확정되고 항고기간이 지나도록 항고가 없을 때에는

집행법원은 대금의 지급기한을 정하여 최고가매수신고인과

차순위통지인에게 통지해야 하며, 매수인은 기한까지 매각대급을 지급해야 한다.

최고가매수신고인의 매각대금 미납 시 법원은 차순위매수신고인이

있는 경우에는 그에 따른 절차를 진행하고, 그렇지 않은 경우에는

재매각 절차를 진행한다.

인도명령의 신청인은 매수인 및 매수인의 포괄승계인이다.

매각대금을 납부하고 소유권이 매수인에게 있음에도 불구하고,

부동산을 인도하여 주지 아니하는 경우에는 법원에 인도명령을 구한다.

인도명령대상 기한 6개월을 넘긴 경우의 점유자 또는

인도명령 대상자가 아닌 점유자인 경우에는

명도소송 제기하고 강제집행에 의하여 명도받는다.

지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여

토지를 사용할 수 있는 순수 용익물권이다.

법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 각각 달라졌을 때

법률규정에 의하여 인정하는 지상권을 말한다.

법정지상권의 성립 요건은 토지와 건물의 소유자가 동일하고,

토지저당권 설정 당시에 건물이 있었고,

매각 시 토지와 건물의 소유자가 달라지는 등의 요건을 모두 구비해야 한다.

관습상의 법정지상권은 동일인의 소유였던 토지와 건물이

각각 소유를 달리하게 될 때, 건물 철거 특약이 없으면,

건물 소유자가 당연히 취득하게 되는 법정지상권이다.

토지상의 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우

토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

수목은 30년이란 지상권의 존속기간을 갖고 있다.

입목등기란 토지에 부착된 수목 집단의 소유자가

소유권보존등기를 받은 것을 말한다.

소유권양도, 저당권설정에 관하여는 입목등기부의 등기에 의하여 공시된다.

토지와 입목의 소유자가 다르게 된 때에 토지소유자는

입목소유자에게 지상권을 설정한 것으로 본다.

전세권이란 전세금을 지급하고 농경지 이외의 타인 부동산을 점유하여,

사용, 수익하며, 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다

전세금의 우선변제를 받을 권리가 있는 담보형 용익물권이다.

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가

물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에

변제를 받을 때까지 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말한다.

필요비란 물건을 보존하고 관리하기 위하여 필요한 비용,

유익비는 물건의 개량을 위해 당해 물건에 관하여 지출된 비용이다.

경매목적부동산이 선정되었다면, 매수 시 인수해야 할 권리나

부담이 있게 될 요소가 무엇인지를 반드시 확인해야 한다.

경매에서 공유자란 경매목적부동산 중 채무자의 지분이 아닌

다른 지분을 소유한 자를 일컫는 의미로 사용된다.

공유지분경매와 공유물분할을 위한 경매가 경합하는 경우,

공유자로서 우선매수신청이 가능하다.

대위변제란 이해관계가 있는 제3자가 채무자 대신 채무를 변제할 때,

변제자에게 이전하는 것을 대위변제라고 한다.

대위변제의 가능성은 말소기준권리가 되는 담보물권의

실제 채권액이 적고, 말소기준권리 후의 채권액이 많을수록 높다.

제시외 건물이란 경매목적물의 토지상 건물이나

경매목적물이 아닌 매각에서 제외된 건물이거나,

채무자 소유의 물건이나 미등기상태인 건물이어서

매각에는 포함된 건물이다.

토지별도등기란 집합건물의 대지권등기 전에

토지에 대하여 있던 권리가 말소되지 않고 살아있음을 의미한다.

대지권이라 함은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여

건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말하고,

대지사용권과 전유부분에 할당된 토지의 비율을 말하기도 한다.

물건을 입찰 보기 전에 위장임차인에 대한 내용을 정확히 파악해

피해를 막을 수 있고, 명도받는 데 걸리는 시간을 고려할 수 있다.

토지경매에서 문제가 되는 임차권은 등기된 임차권에 한하는 것이다.

도시계획구역 내의 주거, 상업, 공업지역으로 지정된 농지와

녹지지역 중 도시계획시설 예정지로 결정된 농지는

농지취득자격증명이 필요하지 않다.

매수인은 위반건축물에 대하여 내려진 시정명령을 이행해야 하므로,

원상회복에 따른 시간과 비용이 추가로 들게 된다.

소멸주의에 해당되는 권리는 매각으로 인하여 모두 소멸되며,

인수주의에 해당하는 권리는 매수인이 그대로 인수해야 한다.

말소기준권리란 그 권리를 포함해서 이후의 모든 권리가

말소되게 하는 기준이 되는 권리를 말한다.

선순위로 지상권이 설정되어 있는 부동산은

권리를 인수하고도 남을 금액일 경우에만 입찰한다.

가압류란 장래에 실시할 강제집행이 불가능하게 되거나,

현저히 곤란할 염려가 있는 경우, 채무자의 현재 재산을

미리 확보함으로써 강제집행 보전을 목적으로 하는 임시적 압류다.

가처분은 소의 제기를 위한 보전처분이라고 한다.

후순위의 가처분 등기는 매각으로 소멸하는 것이 원칙이지만,

건물철거 및 토지인도 청구권 보전을 위한 가처분,

피담보채권이 없는 선순위 근저당권 후의 가처분은

후순위라도 소멸되지 않는다.

가등기는 장래 요건이 구비된 후에 본등기의 순위를 보전하기 위하여

미리 하는 등기로서 소의 제기를 위한 보전처분이 아니다.

소유권이전청구권가등기가 선순위인 경우에는 소유권 이전 후 말소되지 않고,

가등기의 순위로 본등기를 경료하면 소유권이 바뀌게 된다.

환매등기란 일정한 기간 내에 채무를 갚으면 부동산의 소유권을

다시 찾아오게 할 수 있는 등기다.

겸유권은 임차인이 좁은 의미의 대항력만 있는 대항력과

선순위의 우선변제권을 함께 가지고 있는 경우며,

겸유권을 가진 임차인을 겸유권자라 한다.

겸유권자인 임차인이 배당요구를 하지 않고,

낙찰인과 임대차계약이 존속하는 방법을 택하면,

보증금을 인수하고도 손해를 보지 않는다.

대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를

주장할 수 있는 권리를 말한다.

전대차란 임대인과 계약한 임차인과 맺은 계약이다.

전차인은 임대인의 동의를 받아야만 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있다.

경매신청 또는 배당요구가 없는 선순위 전세권자의

권리는 낙찰자가 전부 인수해야 한다.

경매신청 또는 배당요구를 한 선순위 전세권은

경매에서 인수하게 되는 권리는 없다.

소유권이전청구권가등기권자가 배당요구종기일까지

배당요구를 한다면 말소기준권리가 되고,

소유권이전청구권가등기권자는 채권액을 바탕으로

전액을 회수하지 못했다 하더라도 소멸이 되는 것이다.

선순위 소유권이전청구권가등기는 말소의 소를 구하여 말소한다.

가처분등기가 말소기준권리보다 선순위로 있다면

낙찰자가 인수해야 한다.

환매특약등기는 소유권이전등기 시에 소멸되지 않고 인수해야 한다.

환매권자의 협조를 받을 수 없는 상황이면 환매권말소등기청구의 소를

제기하여 말소신청하면 된다.

고도성장 시대가 지나고, 인구 감소, 초고령 사회로 접어든 상황에서,

한국 부동산 시장에 대한 전망은 엇갈린다.

한국 부동산이 폭락할 것이라며 비관하는 견해도 있지만,

필수재인 부동산의 가치만 떨어질 것이라고 보기는 어렵다.

투자 수익을 얻기 위해서는 싸게 사서 비싸게 팔아야 한다.

경매는 시세보다 싸게 살 수 있는 기회이므로,

수익을 올리기 유리한 방법이다.

경매는 권리분석을 통해 위험 요인을 사전에 분석하고,

적정한 가격으로 낙찰받지 않으면 손해를 볼 수도 있다.

기회가 있으면 위험도 있다.

위험이 있다고 기회를 포기한다면 수익을 기대하기 어렵다.

경매로 수익을 올리려면, 경매를 제대로 배우는 것이 우선이다.

"국가와 거래하는 K부동산 경매"는 부동산경매의 이론과 실무를

체계적으로 설명한다.

경매 절차를 단계별로 설명하여, 경매에 대해 이해하도록 하고,

입찰과 관련된 권리분석을 상세히 설명하여, 투자 위험을 줄이고,

적정 가격에 낙찰받을 수 있도록 한다.

낙찰 후 원활한 명도 절차가 진행되지 않을 경우,

인도명령, 명도소송을 통해 권리를 확보할 수 있도록 한다.

사례를 통해 경매에서 발생할 수 있는 다양한 리스크 를

설명하므로, 경매에서 손실을 입지 않도록 돕는다.

경매는 쉽지 않지만 철저히 배우고 준비하면 도전할 수 있다.

"국가와 거래하는 K부동산 경매"에서 알려주는

경매에 대한 제대로 된 지식을 바탕으로,

좋은 경매 물건과 적정 가격을 고를 수 있다면,

경매 투자는 어렵지만은 않을 것이다.

"국가와 거래하는 K부동산 경매"는

경매에서 반드시 알아야 할 권리분석의 개념을 이해하고,

위험요소들을 예측하면서, 부동산 투자의 성공을 돕는다.

두드림미디어 와 컬처블룸 서평단에서

"국가와 거래하는 K부동산 경매"를 증정해주셨다.

감사드린다.

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