부동산 최저점을 읽는 핵심 수업

부동산 최저점을 읽는 핵심 수업 - ‘부동산발 대공황’ 시장의 재편과 투자 전략
박감사(박은정) 지음 / 체인지업 / 2025년 10월

'이 리뷰는 컬처블룸을 통해 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.'

불황기 부동산 투자시장에서 살아남기

책을 선택한 이유

코스피 지수가 4천 포인트 를 넘고 있다.

한국 경제 성장률이 1% 대로 전망되는 상황에서,

주식 시장만 활황을 보이고 있다.

부동산은 정부의 강력한 규제가 연발되면서 침체를 면치 못하고 있다.

환율 상승 추세가 심상치 않다.

시중 유동성도 급증하면서 인플레 우려는 커지고 있다.

초고령사회로 접어들면서 부동산의 미래에 대한 불안도 적지 않지만,

부동산은 리스크 에 안정적인 자산이다.

부동산을 저점 매수하면 안정적인 자산 포트폴리오 를 갖출 수 있을 것이다.

부동산 시장을 읽는 안목을 키우기 위해

"부동산 최저점을 읽는 핵심 수업"을 선택한다.

1장 현실을 직면하고 신호를 파악하기 - 제대로 보지 않으면 함정에 빠지기 쉽다 에서는

자산 가격이 오르리라는 버블 은

믿음이 꺼지는 순간 쉽게 터져버린다.

사람들의 심리는 초반 상승기에 소수의 성공담이 등장한다.

중반 확장기에 영끌과 패닉바잉 으로 이어진다.

후반 맹신기 는 근거 없는 확신이 시장을 지배하며,

붕괴의 시작을 앞당긴다.

믿음의 정점에서 붕괴를 앞두고 있는 전환점에 서 있다.

한국 경제의 많은 돈은 유통되지 않고 자산시장에만 고여 있다.

물가와 금리는 오르기만 하고 실질임금은 줄어든다.

소비 위축은 자영업의 위기로 이어진다.

자산이 늘어도 현금화할 수 없고, 소득이 뒷받침되지 않으면

빈껍데기일 뿐이다.

미래에 대한 불안은 소비를 위축시키고 기업 매출 감소,

고용 위기, 투자 위축으로 이어진다.

가처분소득의 붕괴는 심장 박동이 멎어가는 과정이나 다름없다.

트럼프 의 관세 정책은 미국의 무역적자를 해소하고,

제조업 부흥을 위한 압박 수단이다.

패권국의 통화는 강력한 경제 및 지정학적인 무기로 작동하며,

비용은 고스란히 외부에 전가된다.

부동산 불패의 믿음은 균열의 조짐이 보이고 있다.

거래절벽으로 호가만 가득하고 실거래는 사라진다.

경매와 미분양 물량 급증, 인구 감소와 주택 공급 증가,

유동성 축소, 부동산을 리스크 로 보는 심리 등은

한국 부동산 시장 붕괴의 조용한 전조다.

정확한 매수 시점은 소리 없이 다가오고, 매우 빠르게 지나간다.

2장 첫 번째 신호, 사라지는 매수자 - 이제는 지역이 중요하다 에서는

유동성과 저금리 환경 속에서 미래 수요의 선소진 때문에

부동산 시장에 새롭게 진입할 유효 수요가 사라진다.

부동산 시장은 기다릴 수 있는 사람에게, 가장 정확한 타이밍 이 보인다.

한국은 초고령사회 진입을 앞두고 있다.

해외에서도 한국의 인구 감소 문제에 관심을 기울인다.

인구 감소는 한국 사회의 기반 자체가 해체되고 있다는 신호다.

2차 베이비붐 세대는 보유 자산이 부동산 실물자산에 묶여 있으며,

쓸 수 있는 돈은 적은 유동성 빈곤층에 가깝다.

은퇴를 앞둔 채 소득 증가는 기대하기 어렵고,

대출을 더 받을 여력도 없으므로 새로운 매수는 사실상 불가능하다.

2차 베이비붐 세대는 자산은 있지만 유동성이 없고,

매수할 수 있어도 필요가 없거나 부담만 되는 세대다.

많은 1인가구는 주택 수요자이기보다 주거 취약계층에 가깝다.

1인가구의 증가는 부동산 시장의 수요 확대로 연결되기 어렵다.

매수 여력이 없는 가구의 증가는 시장에 실질적 영향도 주지 않는다.

영끌과 패닉바잉 으로 20 30 세대는 내 집 마련을 감행한다.

주택을 매수한 세대는 금리 인상과 자산 가격 하락의

이중 압박에 시달리고, 영끌을 시도한 세대는 고립된 보유자가 된다.

부동산을 매수하지 못한 세대는 급등한 가격, 높은 이자,

경기 불확실성에 발목 잡혀 있다.

영끌 세대는 하우스 푸어 상태에 직면한 상황에서,

다시 부동산 시장에 뛰어들 가능성은 거의 없다.

공급이 늘어도, 금리가 낮아도, 인구가 줄고 기대가 사라진 시장에서는

수요가 따라붙지 않는다.

자산 상승 기대를 기반으로 한 조건부 투자의 허상이 걷히자

수요와 시장이 붕괴하기 시작한다.

수요의 구조적 참여는 능력과 조건이 만들어내는데,

매수자가 실종된 상황에서 집값이 쉽게 내려가지

않는 것은 붕괴의 유예 단계일 뿐이다.

3장 두 번째 신호, 멈출 수 없는 공급 - 수요 없는 공급은 위험하다 에서는

투자자가 반드시 경계해야 할 것은 수요 없는 공급이

시장에 미치는 파괴력이다.

시장의 공급은 시간차, 심리의 반전, 시장의 반응 속도에 따라

전혀 다른 방식으로 작동하는 복합적인 현상이다.

시장의 수요 변화에 즉각 대응하지 못하는 구조적 후행성은

시장에 심각한 왜곡을 만들어낸다.

순환 구조는 시장 국면에 따라 극단적인 형태로 드러난다.

대출 부담, 세금 증가, 자산가치 하락의 공포가 한순간에

보유자를 공급자로 돌변시킨다.

공급은 이중적 구조이다.

신축 공급은 통상 정부 정책이나 건설사 계획에 따라 이루어진다.

기축 공급은 이미 존재하는 주택이 다시 매물로 등장하는 구조다.

공급은 수요에 따라 느껴지는 정도가 달라지는 상대적 개념이다.

심리가 꺼지고, 유동성이 마르며, 기대수익이 사라진 시장에서

공급은 항상 과잉으로 느껴진다.

시장을 무너뜨리는 것은 수요 없는 공급이다.

시간이 흐르며 공급되는 신축 매물, 가격에 만족하고 매도하는

기축 매물 공급 이후에는 총수요는 줄고 공급은 대폭 늘 것이다.

3기 신도시는 수도권 주택 수급 불균형을 해소한다는 의도 아래

총 17만3천 호를 공급하는 거대 프로젝트 다.

3기 신도시와 태릉지구의 공급은 되돌릴 수 없으며,

시장 참여자들의 수요가 고갈되는 상황에서 시장에 충격으로 다가온다.

2기 신도시는 금리 인상과 수요 급감 속에서 입주가 몰리고 있다.

현재 시장을 압박하는 2기 신도시 물량은 수년 동안 시장을 누를 것이다.

송도국제도시와 평택고덕국제신도시는 공급 부담을 증폭시키고 있다.

최근 10년간 수도권 공급 평균과 비교해도 이례적인 수준의

공급량이 실제 입주로 전환되고 있다.

수요는 급감하고 있지만, 공급은 시차 없이 쏟아지는 상황에서,

입주 물량의 과잉은 급속한 왜곡과 붕괴로 이어질 가능성을 내포한다.

한국 주택시장은 예고된 공급이 끊임없이 쌓이고,

실제 입주 물량으로 전환되는 단계에 들어선다.

재건축 사업은 수요보다 훨씬 더 많은 공급이 입주 시점에 쏟아진다.

대구는 대규모 신규 입주가 몰리자, 악성 미분양이라는 심각한 후유증에 직면한다.

멸실 수요를 일으키던 시기에는 전세난이 일시적으로 심화하였지만,

대규모 입주가 시작되자 수요가 공급자로 돌아오면서 시장 전체가 무너진다.

서울과 인근 주요 멸실지구에서는 사상 최대 규모의 신규 입주가 예정된다.

멸실 시기에는 전세난을 이끌었던 수요가,

매물과 공실, 급매 형태로 시작을 압박하게 된다.

공급 과잉의 결과는 미분양과 미입주라는 형태로 나타난다.

미분양은 기회가 아니라 공포로 변하고 있다.

수요가 사라진 자리에 공급만 도착하는 시장이 한국 부동산 시장의 현실이다.

PF 구조에서는 분양 수익으로 금융비용을 상환해야 한다.

건설사는 준공까지 가야 돈을 받을 수 있기에

수요가 없더라도 입주를 강행한다.

PF로 공급은 되레 더 빠르게, 더 많이 그리고 절박하게 쏟아지며,

파산이 닿을 때까지 계속되는 공급을 마주한다.

수도권 외곽과 지방 중소도시의 구축 아파트 는 갭투자의 온상이었다.

금리가 오려면서 전세 수요가 줄었고,

투자자들은 보증금 반환 리스크, 이자 부담,

가격 하락 손실이라는 삼중고에 빠지면서,

갭투자 매물의 손절이 본격화되고 있다.

2차 베이비붐 세대는 다주택자 규제로 인한 보유세 부담,

자녀 세대에게 자산 이전, 현금 유동화, 고령화 등으로

주택 매도가 절실해진다.

제2차 베이비붐 세대가 보유한 구축 아파트 매물도 빠르게 증가하며

가격을 끌어내리고 있다.

구조적 수요 부족 시장에서 가장 먼저 무너지는 것은

지금 팔아야만 하는 사람의 물건이다.

4장 세 번째 신호, 불안한 약한 고리 - 사슬의 강도는 가장 약한 고리에 달려 있다 에서는

한국의 처분가능소득 대비 가계부채 비율은 세계 최고 수준이다.

저금리 정책과 유동성 공급이 결합하면서, 대규모로 유입된 대출이

영끌과 빚투로 이어진다.

유동성 위기는 소비 위축과 자영업 폐업으로 연결되며,

내수 기반을 흔들고 있다.

금리 인하가 유동성 회복을 의미하지는 않는다.

금융기관들은 유동성 공급에 극도로 보수적인 태도를 보이며,

결과적으로 유동성 공급의 양극화를 초래한다.

한국의 기업부채와 정부부채 역시 빠른 속도로 누적되며,

3중 압박 구조를 만들고 있다.

한국 경제는 유동성 회수 시대에 진입한다.

먼저 약한 고리부터 무너지는 시간이 왔다.

한국은 대출의 70% 이상이 변동금리다.

기준금리 인상은 이자 폭탄으로 돌아온다.

전세 시장은 이미 붕괴의 선을 넘는다.

역전세는 구조적 문제로 확산되고 있다.

갭투자 신화도 무너지고 있다.

대출은 연체되고, 보증금을 못 돌려주게 되며,

강제적인 방법의 청산으로 이어진다.

자영업자도 한계에 부딪히고, 카드 연체는 빠르게 증가한다.

가장 약한 고리인 가계가 흔들리며 시작된 붕괴는

금융과 기업에 연속적으로 확산되고 있다.

PF는 미래 수익을 담보로 현재 자금을 빌리는 구조다.

PF 구조는 고질적 문제점을 안고 있다.

PF 구조에서 건설사는 실질적인 채무자에 가깝다.

PF는 수익보다 리스크 가 앞서는 구조가 되었고,

시공사는 공사를 하다가 부도를 맞는 시대가 된다.

자산 가격이 하락하면 부채의 회수 가능성이 떨어지고,

금융기관의 건전성 지표는 급격히 악화된다.

부동산 시장의 위기는 금융기관으로 전이되고 있다.

새마을금고 사태는 부동산 PF 부실이 금융기관의 건전성을

직접적으로 위협하고 있으며, 지역 금융이라는 최후의 방어선을

무너뜨릴 수 있다는 현실을 보여주는 사건이다.

만기 연장, SPC와 펀드 활용 등은 위기를 숨기려는 시도다.

실질 부실은 장부 밖으로 옮겨질 뿐 사라지지 않는다.

부동산 PF 부실은 증권사를 정면으로 강타한다.

PF 프로젝트 주간사 역할을 맡은 증권사들은

구조 설계자이자 보증자로 연계돼 있다.

더 큰 문제는 유동성이다.

PF 연체는 증권사 건전성을 잠식하고, 시스템 리스크 로 확산될 수 있다.

PF 부실은 자산시장의 문제에서 금융기관의 위기로 전이되고 있다.

1금웅권에서도 부동산 PF 대출을 중심으로 연체율 상승 징후가 뚜렷하다.

시중은행의 가계 및 기업대출 부실도 서서히 증가하는 추세다.

담보 가치의 하락은 대출 회수 가능성 자체가 불투명해진다.

은행의 손익 구조 전반을 악화시키며, 담보 기반 신용 공급 시스템

전반이 흔들리는 것이다.

PF 부실은 금융 전반으로 천천히, 그러나 예외 없이 전이되는 구조적 흐름이다.

자산시장의 거품이 빠지면 담보가치가 무너지고, 연체율이 상승하며,

금융기관의 회계 착시조차 실질 부실을 숨기지 못하는 순간이 도래한다.

5장 네 번째 신호, 정책과 심리의 한계 상황 - 그럼에도 이용할 수 있는 정책이 있다 에서는

정부 부양의 결과는 단기적 반등이라는 착시와 함께

구조적 체력은 오히려 소진되었고, 다음 위기의 불씨가 된다.

박 정부의 규제 완화, 시장 친화적 조율, 글로벌 유동성 증가로,

부동산 시장은 회복이 시작되는 것처럼 보였지만 거품의 씨앗이 뿌려진다.

문재인 정부의 역대급 부동산 규제는 오히려 거품을 키운다.

시장은 갭투자와 투기 수요의 범람으로 과열되기 시작하고,

기준금리 인하로 영끌 매수가 본격화 된다.

윤정부는 시장 안정을 내세워 부양 정책에 나서며,

단기적 심리 회복은 성공했지만, 갈아타기를 자극하면서,

중산층 실수요마저 탈진한다.

허위, 자전거래 등 비정상적인 신고가가 가수요를 만들어내는

관행이 거래 질서 회복을 우선한다.

이 정부는 수요 억제, 공공 중심 공급 확대를 병행하는

투트랙 전략을 채택한다.

각종 규제 강화, 대출 차단, 지자체 권한을 최소화로,

가격 상승 기대를 끊어내고,

공급 속도와 가시성으로 시장의 불안 심리를 누그러뜨리려 한다.

부양책의 이면에는 부동산 중심 유동성 구조와,

한계에 도달한 금융 시스템 이 있다.

PF는 공급, 분양, 분양 대금 회수 구조에 의지해왔는데,

거래절벽과 미분양 누적이 PF 구조를 무너뜨린다.

정부 부양책은 정책기관의 부실이라는 결과를 낳고 있다.

구조조정의 방패가 되어야 할 기관이 오히려 부실을 떠안는 플랫폼 이 된 셈이다.

공공이 민간의 손실을 떠안는 방식은 시간 벌기에 불과하다.

정부의 개입은 공공기관 모두를 위험으로 몰아넣고 있다.

무너지고 있는 것은 정부 시스템 그 자체이다.

자산 가격을 지탱하던 심리마저 무너지고 있다.

가격은 심리적 기준점이자, 모두가 공유하는 기대와 불안의 척도다.

소수의 고가 거래는 전체 시장의 자산가치를 부풀리는 착시의 도화선이 된다.

소수의 고가 거래는 존재할 수 있다.

거래를 통해 가격을 유지한다면, 문제는 소수가

언제 어떻게 탈출할 수 있느냐다.

닿을 수 없는 가격은 심리가 떠받치던 마지막 지지선이

무녀졌음을 보여주는 결정적 징후다.

생숙과 지산은 낮은 진입 장벽과 고수익 홍보로 주목받았지만,

금리가 오르고 시장이 얼어붙자 수요가 끊기고 가격이 붕괴한다.

비주류 상품의 붕괴는 시장 전체의 심리와 유동성,

신뢰를 갉아먹고, 결국 아파트 와 핵심지 시장에도

균열을 확산시키는 도미노 효과로 작용한다.

강남 3구와 용산의 토지거래허가제 해제 정책으로

집값이 급등하고 투기 수요가 급속히 유입되자,

전면 재지정을 단행하면서, 급히 규제를 되돌린다.

강남의 변화는 부동산 거품의 마지막 지지선이 무너지는 신호이자,

시장 전체에 경고를 보내는 심리적 방어선의 붕괴다.

6장 다섯 번째 신호, 통제할 수 없는 외부 충격 - 글로벌 변수, 국내 시장을 흔들다 에서는

금리가 낮아 자금을 쉽게 조달할 수 있으면 유동성이 풍부해져

부동산 가격이 상승하고, 버블을 형성하며 유지되기도 한다.

부동산 시장은 자산시장의 한 축이다.

미국의 통화정책은 연방준비제도가 주도한다.

긴축적 통화정책은 전 세계 시장에 강한 충격을 주고 있으며,

파장이 점차 현실화되고 있다.

금리 고착화 전망의 핵심 변수는 인플레이션, 성장률 둔화, 정책 불확실성이다.

상당기간 고금리 기조가 유지될 가능성이 크다.

연준의 통화정책은 한국 부동산 시장의 향방을 결정짓는

핵심 변수이며, 선제적인 대응 전략을 세워야 한다.

중국은 오랜 시간 동안 고속 성장의 동력으로 부동산을 택한다.

과잉 공급, 미분양, 지방정부 재정의 부채화의

구조적 문제로 성장엔진 이 붕괴의 진원지가 된다.

부동산 침체가 소비 둔화라는 2차 충격을 동반하면서,

실질적인 수출 감소, 산업 경기 위치, 고용 불안정 등으로

한국과 주변국에도 큰 영향을 주고 있다.

환율 불안전성은 한국 경제와 자산시장에 즉각 영향을 미치는 외부 변수다.

달러 강세는 더욱 고착되었고, 신흥국 통화는 연쇄 약세 흐름을 겪는다.

달러 리스크 에 대한 회의론으로 달러인덱스 가 반락세로 전환되며,

일부 자금은 대체자산으로 이동한다.

외국인 자금은 국내 기업의 현금흐름과 PF 유동성 공급선

전체를 좌우하는 결정적 변수로 작동한다.

국내 금융기관과 기업은 외화 유동성을 확보하지 못해 줄도산하고,

실물경제는 대량 실업과 부동산 붕괴라는 파국으로 이어진다.

한국 경제는 수출 의존도와 외자 의존도가 모두 높은 전형적인

대외의존형 구조이다.

대외 변수에 의해 시작된 외부 충격은 부동산 시장 체력과

구조 자체를 시험하는 리트머스 시험지가 되고 있다.

외부 변수는 시장의 가격과 심리를 직접 흔드는 실체가 된다.

외부 충격이 한국 내부의 구조적 리스크 와 맞물려 심화되고

있다는 점에서 더욱 위험하다.

글로벌 충격은 내수 소비, 고용, 자산 가격에 영향을 미친다.

현금흐름 확보와 레버리지 축소는 고금리 국면의 생존 전략이다.

실질 수익성을 철저히 따져볼 시점이다.

차입 구조를 점검하고 외화 리스크 에 대한 헤지 전략을 강화해야 한다.

단기적 부양책이 아니라, 근본적인 구조의 전환과

위기 시나리오 에 기반한 명확한 전략이 필요하다.

7장 최고의 매수 타이밍 - 위기 속 기회 읽기, 각자의 상황에서 답을 찾는다 에서는

타이밍 은 감이 아니라 구조에서 온다.

수요, 공급, 부채, 정부 신뢰, 외부 충격의 시그널 이

명확하게 확인되는 순간이 기회의 문이 열린 시점이다.

손절은 실패가 아니라 회복의 출발점이다.

부동산은 장기전이나, 구조적 전환기에는 재무 구조를 점검하고,

명확한 전략을 갖는다.

앞으로 주거 전략을 결정 짓는 기준은

편의성, 안정성, 감당 가능한 비용, 삶의 질 등

주택을 살아가는 공간으로 바라보는 것이다.

싸게 사는 것 자체가 최고의 수익이다.

집값 하락이 반드시 손해를 의미하지는 않는다.

합리적인 지출이자 생활 기반을 구축하는 투자 아닌 소비에 가깝다.

매수 타이밍 을 잡을 수 있는 유일한 시기에 기회를 잡기 위해서는

경매, 급매, 분양 등을 이용한다.

부동산은 실물이고, 고가의 자산이다.

부동산 투자 시 가장 중요한 기준은 현금흐름이다.

투자자가 반드시 따져봐야 하는 것은 세후 실질 수익률이다.

주거용 부동산에 대한 기대가 낮은 상품이지만

월세로 전환시에도 최소한 이자비용을 충당할 수 있는지

최소한의 수익률을 고려해야 한다.

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율이다.

전세를 끼고 선매입할 때도 자금 투입 대비 보유 비용이 적고,

향후 자산 처분 또는 대출 활용 등을 통하여

전세보증금 총액을 반환할 수 있는 수준을 기준으로 삼는다.

갭 은 투자 수요의 현금력이다.

갭 차이 금액을 확보하고 있는 사람들이 내가 사려는 부동산의

잠재적 수요자이고, 잠재력 수요자가 시장에 얼마나 존재하는지를

고려하여 투자 기준을 설정해야 한다.

과거의 전세가율, 갭 차이, 평균 추이, 실제 전세 매물 양 등을

지역별, 단지별로 검토하여 인근의 평균 전세가율을 판단하고,

해당 단지의 상대적 우열을 고려한 개별 분석을 해야 한다.

"부동산 최저점을 읽는 핵심 수업"은 현재 부동산 시장 상황,

부동산 수요, 공급, 경제 상황, 정부 정책, 글로별 변수 등

부동산 시장에 영향을 미치는 요인과 매수 타이밍 을 다룬다.

자산 가격이 오르리라는 버블 은

믿음이 꺼지는 순간 쉽게 터져버린다.

한국 경제의 많은 돈은 유통되지 않고 자산시장에만 고여 있다.

미래에 대한 불안은 소비를 위축시키고 기업 매출 감소,

고용 위기, 투자 위축으로 이어진다.

부동산 불패의 믿음은 균열의 조짐이 보이고 있다.

정확한 매수 시점은 소리 없이 다가오고, 매우 빠르게 지나간다.

부동산 시장은 기다릴 수 있는 사람에게, 가장 정확한 타이밍 이 보인다.

한국은 초고령사회 진입을 앞두고 있다.

은퇴를 앞둔 채 소득 증가는 기대하기 어렵고,

대출을 더 받을 여력도 없으므로 새로운 매수는 사실상 불가능하다.

1인가구의 증가는 부동산 시장의 수요 확대로 연결되기 어렵다.

매수 여력이 없는 가구의 증가는 시장에 실질적 영향도 주지 않는다.

영끌과 패닉바잉 으로 20 30 세대는 내 집 마련을 감행한다.

주택을 매수한 세대는 금리 인상과 자산 가격 하락의 이중 압박에 시달리고,

부동산을 매수하지 못한 세대는 급등한 가격, 높은 이자, 경기 불확실성에 발목 잡혀 있다.

공급이 늘어도, 금리가 낮아도, 인구가 줄고 기대가 사라진 시장에서는

수요가 따라붙지 않는다.

투자자가 반드시 경계해야 할 것은 수요 없는 공급이

시장에 미치는 파괴력이다.

대출 부담, 세금 증가, 자산가치 하락의 공포가 한순간에

보유자를 공급자로 돌변시킨다.

시장을 무너뜨리는 것은 수요 없는 공급이다.

수요는 급감하고 있지만, 공급은 시차 없이 쏟아지는 상황에서,

입주 물량의 과잉은 급속한 왜곡과 붕괴로 이어질 가능성을 내포한다.

공급 과잉의 결과는 미분양과 미입주라는 형태로 나타난다.

건설사는 수요가 없더라도 입주를 강행한다.

PF로 공급은 되레 더 빠르게, 더 많이 그리고 절박하게 쏟아지며,

파산이 닿을 때까지 계속되는 공급을 마주한다.

제2차 베이비붐 세대가 보유한 구축 아파트 매물도 빠르게 증가하며

가격을 끌어내리고 있다.

구조적 수요 부족 시장에서 가장 먼저 무너지는 것은

지금 팔아야만 하는 사람의 물건이다.

한국의 처분가능소득 대비 가계부채 비율은 세계 최고 수준이다.

유동성 위기는 소비 위축과 자영업 폐업으로 연결되며,

내수 기반을 흔들고 있다.

금리 인하가 유동성 회복을 의미하지는 않는다.

한국 경제는 유동성 회수 시대에 진입한다.

먼저 약한 고리부터 무너지는 시간이 왔다.

역전세는 구조적 문제로 확산되고 있다.

갭투자 신화도 무너지고 있다.

가장 약한 고리인 가계가 흔들리며 시작된 붕괴는

금융과 기업에 연속적으로 확산되고 있다.

PF는 수익보다 리스크 가 앞서는 구조가 되었고,

시공사는 공사를 하다가 부도를 맞는 시대가 된다.

부동산 시장의 위기는 금융기관으로 전이되고 있다.

부동산 PF 부실은 증권사 건전성을 잠식하고, 시스템 리스크 로 확산될 수 있다.

담보 가치의 하락은 은행의 손익 구조 전반을 악화시킨다.

정부 부양의 결과는 단기적 반등이라는 착시와 함께

구조적 체력은 오히려 소진되었고, 다음 위기의 불씨가 된다.

소수의 고가 거래는 전체 시장의 자산가치를 부풀리는 착시의 도화선이 된다.

문제는 소수가 언제 어떻게 탈출할 수 있느냐다.

강남의 변화는 부동산 거품의 마지막 지지선이 무너지는 신호이자,

시장 전체에 경고를 보내는 심리적 방어선의 붕괴다.

연방준비제도의 긴축적 통화정책의 파장이 점차 현실화되고 있다.

연준의 통화정책은 한국 부동산 시장의 향방을 결정짓는

핵심 변수이며, 선제적인 대응 전략을 세워야 한다.

중국은 과잉 공급, 미분양, 지방정부 재정의 부채화의

구조적 문제로 성장엔진 이 붕괴한다.

환율 불안전성은 한국 경제와 자산시장에 즉각 영향을 미치는 외부 변수다.

외국인 자금은 국내 기업의 현금흐름과 PF 유동성 공급선

전체를 좌우하는 결정적 변수로 작동한다.

대외 변수에 의해 시작된 외부 충격은 부동산 시장 체력과

구조 자체를 시험하는 리트머스 시험지가 되고 있다.

현금흐름 확보와 레버리지 축소는 고금리 국면의 생존 전략이다.

싸게 사는 것 자체가 최고의 수익이다.

매수 타이밍 을 잡을 수 있는 유일한 시기에 기회를 잡기 위해서는

경매, 급매, 분양 등을 이용한다.

부동산은 실물이고, 고가의 자산이다.

부동산 투자 시 가장 중요한 기준은 현금흐름이다.

투자자가 반드시 따져봐야 하는 것은 세후 실질 수익률이다.

전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율이다.

전세를 끼고 선매입할 때도 전세보증금 총액을 반환할 수 있는

수준을 기준으로 삼는다.

갭 은 투자 수요의 현금력이다.

갭 차이 금액을 확보하고 있는 사람들이 내가 사려는 부동산의

잠재적 수요자이고, 잠재력 수요자가 시장에 얼마나 존재하는지를

고려하여 투자 기준을 설정해야 한다.

부동산은 필수재며 대표적인 안전자산이다.

부동산 가격은 떨어지지 않는다는 오랜 경험은

부동산 불패 신화로 이어진다.

영원한 것은 없다.

한국 사회가 경제적 활력을 잃어가는 추세가 뚜렷해지고,

인구 구조도 성장을 기대하기 어렵게 변화하면서,

부동산의 미래에 대한 불안한 전망이 대두되고 있다.

부동산 가격도 떨어질 수 있다.

한국 사회의 변화 방향을 정확하게 이해하고,

부동산 시장에 미칠 영향을 파악하지 못하면,

부동산 투자에 큰 낭패를 볼 수 있다.

"부동산 최저점을 읽는 핵심 수업"은 매수자, 공급, 유동성 위험,

부양책의 한계, 글로벌 변수의 영향 등 부동산 시장에 영향을

미치는 요인들을 상세하게 설명한다.

유주택자, 무주택자의 매수 관점, 투자 부동산 선택 기준,

최적의 매매 타이밍 을 찾는 방법을 통해서,

성공적인 부동산 투자를 할 수 있도록 한다.

위기 속에 기회가 있다.

불안한 부동산 시장에도 성공적인 투자 기회는 존재한다.

부동산을 정확하게 이해하고 최적의 투자 대상을 선택한다면,

위기를 기회로 바꿀 수 있을 것이다.

"부동산 최저점을 읽는 핵심 수업"은

부동산 시장을 보는 안목을 키우고, 자신에게 맞는 부동산 투자

전략을 세우면서, 부동산 투자에 성공할 수 있도록 돕는다.

체인지업북스 와 컬처블룸 서평단에서

"부동산 최저점을 읽는 핵심 수업"을 증정해주셨다.

감사드린다.

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