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옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까 - 적은 돈으로도 시작할 수 있는 건물주 플랜
이창헌(돈깨비) 지음 / 필름(Feelm) / 2025년 5월
평점 :
'이 리뷰는 컬처블룸을 통해 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.'
자영업자가 건물주 되기
책을 선택한 이유
코로나 사태가 한창일 때, 긴급재난지원금을 국민들에게 지급하자,
자산가격 폭등으로 이어지면서, 벼락거지가 유행한다.
유동성을 대규모로 풀면 자산 인플레이션 은 불가피하다.
최근 부동산 가격 상승 움직임이 보이자 정부는 대출규제로 응수하지만,
가격 인상의 본질은 인플레이션 우려로 보는 것이 옳을 것이다.
인플레이션 시대 자산을 지키는 방법을 알아보기 위해
"옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까"를 선택한다.
1장 월세를 내는 자와 받는 자 에서는
자영업의 성공의 본질은 지속 가능성과 재무 안정성을 확보하는 것이다.
철저한 자금 관리를 통해 리스크 를 줄이고, 지속 가능한
사업을 위한 방향성을 잡는 것이 매우 중요하다.
많은 자영업자는 월세가 얼마나 큰 자산 가치를 가졌는지에 대해
깊이 생각하지 않는다.
월세를 충분히 낼 수 있는 자영업자들은 건물을 매입할 수 있는 자격이 있다.
사업이란 성공적으로 자리 잡더라도, 장기적인 안정성을 완전히
확보하기는 어려운 일이다.
임대료는 사라지는 돈이지만, 건물주 자영업자가 내는
대출 이자는 자산을 유지하고 키우는 투자다.
자기 건물에서 장사를 하면 고객 기반 유지와 장기적인
브랜드 가치 형성에 중요한 안정성을 제공한다.
건물주 자영업자는 대출 레버리지 를 활용해서 건물을 매입하고,
월세 대신 이자를 내고 장사를 하는 것이다.
핫플레이스 로 자리잡으면 지역 가치가 폭발적으로 성장한다.
레버리지 를 활용한 건물 매입으로 장사와 부동산 투자의
이중 수익을 얻을 수 있다.
2장 레버리지 피라미드 에서는
레버리지 는 작은 힘으로 큰 결과를 만들어내는 지렛대와 같다.
레버리지 를 당하는 자리에서 레버리지 를 활용하는 자리로,
궁극적으로는 최상위 자리로 위치 이동을 결심한다.
월세는 계속해서 대여료를 내야 하는 버려지는 돈이다.
이자는 자산이 되는 구조를 만든다.
타인의 자산 가치를 높이는 임차 사업자일 것인가,
자신의 자산을 키우는 건물주 사업자일 것인가의 선택이
미래의 경제적 자유를 결정한다.
노동소득으로 자산 축적은 젊을 때만 가능하다.
시스템화를 통한 사업 구조 전환으로 노동소득을
사업소득으로 전환하거나, 노동소득을 자산소득으로 대체한다.
장사는 본질적으로 노동소득에 가깝고, 수명 연장으로
노동 기간이 길어질 수밖에 없는 상황에서,
빠르게 자금을 모아 자산을 확보하는 것이
필수가 된 시대에 살고 있음을 명심해야 한다.
건물주와 세입자는 근본적으로 상반된 입장에 있다.
건물주가 재산권을 지키고 가치를 향상하기 위한 당연한 행위가
과도해질 때 갑질이 된다.
자영업자가 건물주가 되는 것은 사업의 안정성과 독립성을
확보하는 필수 전략이다.
소비자들은 늘 새로운 것을 원하고, 유행은 금세 사라진다.
기술 변화, 예기치 못한 위기까지 겹치면 자영업자는 버티는 것도 힘들다.
노동소득 구조에서 벗어나 자산소득으로 일부를 전환하는
포트폴리오 전략이 필요하다.
부동산 전문 지식, 현금흐름 늘리기, 보유 자금 늘리기는
건물 매입 가능성을 크게 높인다.
건물주 로드맵 의 첫 시작은 관심과 공부다.
건물을 사고자 한다면 건물 매입 이유를 정확히 파악하고,
건물 개념과 매입 단계별 이론과 스킬 을 습득해야 한다.
자영업자가 건물주가 되어가는 과정은 건물 공부와
실제 매물 분석을 통해 자신에게 맞는 건물을 찾고,
나만의 콘텐츠 를 더욱 뾰족하고 날카롭게 만드는 과정과도 같다.
상업용 건물의 장점은 담보인정비율, LTV가 높다는 것이다.
꾸준히 감당할 수 있는 현금흐름 확보를 위해서
자산 전략의 균형을 유지해야 한다.
주거용 부동산 활용, 대출, 정책자금, 취등록세 카드 분할납부,
벤처기업 우대지원제도 등을 활용해 현금흐름을 확보한다.
레버리지 매직 은 적절한 레버리지 를 활용해 건물을 매입한다.
안정적인 사업 기반과 현금흐름을 바탕으로 계획적인
자산 확대 전략을 실행하는 것이다.
사업의 본질에 충실하면서 적절한 레버리지 를 활용할 때,
진정한 자산 증식이 가능해진다.
3장 건물주가 되기 위한 필수 지식 에서는
정부는 주택 가격 변동을 억제하고자 지속적으로 개입한다.
다주택자의 경우, 실거주자가 아닌 투자 목적으로
아파트 를 소유할 경우 시세차익에 대한 세금 부담이 크다.
건물 투자는 정부 규제로부터 상대적으로 자유로운 시장이다.
대출 규제에 덜 민감하고, 다주택자 중과세 적용에서 벗어나,
지속적인 현금흐름도 창출할 수 있어 안정성과 유연성을 제공한다.
건물 가치를 평가하고자 한다면 감가상각을 이해해야 한다.
아파트 는 사용하는 공간에 초점이 있지만,
건물은 해당 토지의 입지와 허용 면적의 가치가 더욱 중요하다.
상업용 건물은 정부 규제에 의한 대출이나 세금에 대한 변동성이 적어,
건물 운영 및 매각에 있어 더 정확한 예측이 가능하다.
환금성이 낮고 가치 판단이 어렵다는 뚜렷한 단점도 존재한다.
충분한 공부와 시장 조사가 필수적이며, 전략적 접근과
철저한 시장 조사를 통해 안정적인 투자 계획을 수립해야 한다.
토지는 공급이 제한된 희소한 자원이다.
건물 투자는 꾸준히 물가가 오르는 인플레이션 시대에,
안전한 자산을 확보하는 것이다.
세금 측면에서 주거용 부동산에 비해 훨씬 유리하다.
대출 레버리지 를 활용하는 만큼 이자 부담이 크고,
공실 리스크 가 치명적이며, 금리 변동에 큰 영향을 받고,
수익를과 금리의 불균형이 발생할 수 있다.
장사를 잘하는 자영업자가 건물을 매입하고, 직접 사용하게 되면,
건물 투자의 단점들을 대부분 보완하며, 안정적인 투자가 될 수 있다.
과밀억제권역 내 설립된 5년 미만 법인이 과밀 억제권역 내
건물을 매입할 경우 취득세 중과세율이 적용된다.
법인은 양도세에 비해 세율이 일관되고 낮다.
법인으로 매입해 매각한 후 시세차익을 개인에게 배당하면
소득세가 발생해 이중과세 문제가 있다.
개인과 법인의 장단점은 뚜렷하고, 세금과 운영, 대출 면에서
큰 차이가 발생한다.
건폐율은 대지면적 가운데 최대한 건축을 할 수 있는 면적을 나타내는 비율이다
용적률은 지상 연면적을 대지면적으로 나눈 값이다.
용도지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로
중복되지 않게 도시관리계획을 결정하는 지역이다.
대출 레버리지 는 감정평가액에 크게 영향을 받는다.
감정평가액이 매매가보다 높다는 것은 시세 대비 싸게 매입했다는 의미다.
감정평가액이 매매가 이상인 건물을 찾아내는 것이 유리하며,
최소한의 초기 자본으로 최대한의 레버리지 효과를 얻을 수 있다.
부대비용까지 함께 계산해야 진짜 투자금이 얼마인지 알 수 있다.
대출 최종 심사에서 대출이 줄어들 수 있다는 점을 유의해야 한다.
현재 금리를 고려해 월 이자를 감당할 수 있는 수준인지 파악한다.
대출 금액에 따라 건물 투자에 필요한 자기자본이 결정된다.
담보대출과 신용대출은 한도와 금리가 각각 책정되며,
최종적으로는 두 대출을 합친 금액으로 최종 금리가 산정된다.
여러 은행의 상담을 통해 최소 대출한도를 확인할 수 있다.
대출에 필요한 서류는 잔금 1달 전에 제출해야 한다.
대출 진행 상황에 대해 적극적 확인이 필요하다.
은행은 신용과 사업 능력을 꼼꼼히 평가한다.
법인 명의 매입은 RTI 규제에서 자유롭다.
신규 법인은 대표자의 신용이나 기존 사업체의
재무제표를 활용해 대출 심사를 진행할 수 있다.
금리는 변동 금리와 고정 금리로 나뉜다.
변동금리의 장점은 탄력성에 있다.
건물 대출 만기가 되면 같은 은행에서 연장하거나,
타 은행의 대환 대출로 갈아타며, 건물 매각시 상환하게 된다.
건물 투자는 레버리지 를 감당할 수 있어야 한다.
총 지출을 감당할 수 있는지 반드시 계산해 보고 매입을 해야 한다.
건물은 환금성이 떨어지는 자산이다.
금리가 떨어지고 현금 유동성이 늘어나면서,
매수세가 올라가는 시점까지 기다려야 한다.
거래량이 많은 지역, 선호도가 높은 지역의 건물,
평단가가 높지만, 작은 평수의 건폐율과 용적률이
높은 건물에 접근해 볼 수 있다.
반드시 입지가 좋은 건물, 장사가 되는 자리의 건물을
선택하는 것이 매우 중요하다.
4장 건물 매입 실전 매뉴얼 에서는
자영업자에게 건물 투자는 사업장을 운영하면서
건물의 가치를 높일 수 있는 중요한 기회다.
건물 투자에서는 전략적인 접근이 필수적이다.
건물 투자 기준 조건을 필수사항과 선택사항으로 구분한다.
필수사항은 건물에 꼭 필요한 조건이고, 선택사항은
포기할 수도 있는 조건이다.
액싯 타이밍 은 전략적으로 결정해야 한다.
건물 투자는 레버리지 를 활용한 스노우볼링 투자법이다.
자신의 상황에 맞는 구체적 기준을 세우는 것이 필수적이다.
지역을 설정하고 집중적으로 연구하면 전문성이 길러진다.
전문성은 빠르게 옥석을 가리고 급매 물건을 발견할 안목을 얻게 된다.
좋은 위치는 건물의 가치를 결정한다.
오랫동안 거주하며 장사를 잘할 수 있는 지역을 선택하는 것이 현명하다.
상권보다 입지가 더 중요하다.
장사에 최적화된 입지, 업종 특성에 맞는 지역 선택이 중요하며,
매수 수요가 많은 지역일수록 유리하다.
필수사항을 충족하지 못하는 매물은 즉시 제외해야 하고,
선택사항은 점수화하여 객관적 판단이 가능하다.
매물 검색의 효율성을 위해 지역을 한정하는 것이 좋다.
필수사항을 너무 많이 설정하면 검토 가능한 매물 수가 줄어든다.
필수사항을 정하고 시장 상황에 맞게 지속적으로 조정한다.
성공적인 건물 매입의 비결은 내게 맞는 기준을 설정하고,
기준에 맞는 건물을 찾는 것이다.
로컬 부동산의 가장 큰 장점은 보석 같은 건물들이 숨어 있다는 사실이다.
중개 법인은 대규모 부동산 거래를 주로 다룬다.
효과적인 건물 홍보와 다양한 매수자 네트워크 를 갖추고 있다.
자신과 맞는 팀장을 찾는 것이 거래 성공의 기본 조건이다.
매물 보고서를 받으면 세심히 검토하고 확인하는 습관을 들인다.
로컬 부동산보다 중개법인의 매매가가 다소 높은 경우가 있다.
온라인 플랫폼, 블로그, 온라인 커뮤니티 등 건물을 찾을 수 있는
모든 채널을 활용하고 정기적으로 확인해야 한다.
부동산 가치, 장사 운영, 자금 투입을 모두 만족시키기 쉽지 않다.
명확한 우선순위와 기준설정이 매우 중요하다.
온라인 자료를 수집하고 분석하면 불필요한 현장 방문을 줄일 수 있다.
부동산 공적장부는 철저히 조사해야 한다.
등기사항전부증명서는 부동산 소유권 및 권리 관계를 확인할 수 있다.
건축물대장은 건물의 물리적 밎 법적 상태를 기록한 공적장부다.
위반 건축물로 표기된 건물을 매입할 경우 대출에 제한을 둘 수 있으며, 시정을 위한 비용과 시간이 소요될 수 있다.
토지대장은 토지의 법적 경계와 면적은 확인할 수 있다.
토지이용계획확인원은 토지 이용과 관련한 법적, 행정적 사항은 확인할 수 있다.
주변 실거래가 조회시 건물의 평단가를 기준으로 비교하는 것이 효과적이다.
3차원 지도는 정보를 파악해 임장 시간을 절약하는 효율적 도구다.
공실률은 지역 상권의 건전성은 판단하는 데 활용할 수 있다.
사업 컨텐츠 특성에 맟는 건물 매입 방향을 설정해야 한다.
빅데이터 기반 상권 정보 플랫폼 등장으로 손쉽게 가게의 매출 정보를 확인할 수 있다.
임장은 현장에 직접 나가서 부동산을 파악하는 행위다.
건물 내부, 건물 외부, 주변 환경 임장 중요 체크포인트 를 획인한다.
트래픽 증가의 호재는 소비가 증가하고 양질의 상점들이 계속 진입하는 선순환 구조를 만든다.
수지 분석은 수입과 지출을 분석해 얼마를 버는지 분석해 투자 결정의 객관적 근거를 제공한다.
임대수익를은 연간 임대 수익을 실질 투자금으로 나눈다.
지역별 시장 상황과 투자 목적에 맞춰 수익률을 해석한다.
투자 수익률은 결정의 핵심 지표다.
자금조달계획은 건물 매입 성패를 좌우한다.
계약은 계약 전, 계약, 잔금 전, 잔금의 네 단계로 나늘 수 있다.
계약서 작성 전에 모든 계약 사항을 검토하고 협의를 마친 후
계약서를 작성해야 한다.
시장 상황을 정확히 파악하는 것이 중요하다.
급매 건물은 매매가 협상이 좀 더 수월하다.
매매가를 낮춰야 한다면 깍아야 하는 사유를 설득력 있게 설명하는 것이 중요하다.
중개사를 통해 사유를 전달하게 하고, 최대한 정중하게 의사 표현을 해달라고 요청해야 한다.
본 계약에 앞서 계약 일정과 자금 지급 방식을 사전에 정하는 것이 중요하다.
가계약금은 사전 계약금의 개념과 동시에 매도인의 매물을 잠시 묶어두는 효과를 가진다.
계약금은 계약 파기 시 귀책 사유가 있는 당사자가 포기하거나 배상해야 하는 금액이다.
중도금 지급 후 계약 해지는 매우 어려워지며, 귀책 당사자는 손해배상 책임까지 질 수 있다.
잔금일에는 가계약금, 계약금, 중도금을 제외한 잔금 금액을 지급한다.
잔금 지급 후 모든 법적 권리가 매수자에게 넘어가게 된다.
특약사항은 중요도에 따라 협상 시점을 구분하고,
다양한 조건들에 대한 사전 협의가 필요하다.
실제 임대차 계약서를 직접 확인하고, 임대차보호법 10년 보장 여부를 체크 한다.
실소유자 확인, 특약사항 합의, 건물분 부가세, 계약서 작성과 계약 체결,
중개수수료 협의에 대해 설명한다.
가계약금은 보통 계약금의 10-20% 정도로 책정하고, 나머지 금액은
계약일에 지급한다.
가계약금이 높으면 매도자가 쉽게 계약을 파가하기 어렵다.
포괄양수도 조건으로 계약을 진행하고 매수자 명의로
건물을 직접 사용하게 되면 건물분 부가세를 추징당할 수 있다.
일정, 지급 비율, 특약사항이 최종적으로 합의되면,
최종 계약서 검토 후, 매도자, 매수자, 공인중개사 3명이 도장을 날인한다.
특약사항 이행은 잔금 전에 이행이 되었는지 반드시 확인한다.
잔금 1-2주 전에 최종 대출한도 및 금리를 확정해야 한다.
잔금정산서에는 건물의 잔금뿐만 아니라 건물의 공과금,
임차료 관리비 등을 잔금일 기준으로 정산하는 내용이 포함된다.
잔금 후에는 건물에 관한 사항들을 최대한 인수인계 받아야 한다.
중개수수료는 잔금 때에 조정할 수 있으며, 부가세는 별도로 부과된다.
트래픽 증가는 상권 형성의 시작이다
임대료 상승은 건물 가치에 즉각적인 영향을 준다.
월세가 오르면 건물 가치는 그 이상 올라간다.
리스백 은 건물주에서 임차인으로의 전환하며 장사를 계속하는 방식이다.
임차 기간을 지키지 않고 임대차 계약을 급히 종료하는 악용 사례가 있으니
실제 영업 상황과 임차인의 신원을 확인하는 것이 필요하다.
상가건물 임대차보호법에 따라 매년 상한 5% 이내에서 임대료를 올릴 수 있다.
누구나 들어오고 싶은 자리의 건물이라면 임차인도 인상 조건을 받아들이나,
콘텐츠 가 다양한 자영업 사장님들은 건물을 활용해 매출도 높이고,
건물가치도 높이는데 최적화되어 있다.
용도변경은 건물 가치를 높일 수 있다.
용도 변경을 하고 리모델링 공사를 함께 진행하는 경우가 많다.
시설 개선과 콘텐츠 를 통해 부동산 가치를 높인다.
잠재 매수자 분석으로 건물의 장점을 자세히 설명하고,
광고 소재로 활용할 수 있게 하는 것이 중요하다.
건물을 매입할 대상을 명확히 정하고, 장점들을 잘 포장하는 것이
엑싯 에서 매우 중요한 포인트 다.
매각 시점 선택이 매우 중요하다.
금리가 안정되고 유동성이 증가하며,
매수세가 늘어나는 시점을 매각 시점으로 잡는다.
건물 가치를 높이고 매각하기 가장 좋은 시점에 엑싯 하거나
급급매 건물을 매입하면서 동시에 건물을 매각하는 것도
좋은 전략이 될 수 있다.
5장 건물주가 된 사장님들 에서는
매출이 오르며 주거는 월세로 유지하면서 목돈을 만든다.
법인이 임차인으로 들어와 보증금을 최대한 많이 내고
월세를 낮추는 구조를 설계한다.
필수사항에 부합하지 않는 물건은 검토하지 않기로 한다.
선택사항은 직접 사용과 관련한 것을 중심으로 고른다.
주변 지역 시세 파악이 투자 결정에 도움이 된다.
구체적 자금 계획을 세우고 매매가 협상에 나선다.
대출을 확정한 후 최종 자기자본을 계산하고 현금을 준비한다.
대출 심사 조건을 비교하고 협상력을 강화한다.
대출을 확정한 후 최종 자기 자본을 계산하고 현금을 준비한다.
효율적인 공간 배치로 사업 환경을 최적화 한다.
코로나 사태로 사업은 어려웠지만, 자산 가치는 폭등하기 시작한다.
부동산 시장이 점점 매도자 우위로 변해가자, 매각을 검토한다.
직원들 급여를 간신히 지급하고 생활비를 충당한 정도지만,
건물 매입을 하지 않았다면 위기에서 살아남기가 매우 어려웠을 것이다.
미용실 사업은 실제 필요한 사용 면적이 크지 않다.
전용 면적 요구사항이 작다는 것은 소형 건물을 매입해도
사업 운영에 지장이 없다는 의미다.
필수사항과 선택사항을 체계적으로 정리하여 부동산에 전달하면
중개인이 적합한 물건을 찾는 데 훨씬 효율적이다.
송정동 주택가의 가장 큰 단점은 도로가 매우 협소하다는 점이다.
건물을 매입 후 근린생활시설로 용도변경을 하면,
미용실 운영이 충분히 가능하다.
부동산 담보신탁을 이용하면 방공제 없이 대출 한도를 높일 수 있다.
근린 생활 시설로 용도변경을 진행하고, 리모델링 공사를 시작한다.
건물주라는 목표가 생기면서 사업에 더욱 열정을 쏟게 된다.
성공적으로 사업을 운영하는 가장 큰 장점은 안정적 현금 흐름이다.
매매가의 20-30% 정도를 자기자본으로 확보한 상태에서,
적합한 물건을 모색하는 것이 바람직한 접근법이다.
알짜 상권은 수익률이 우수하므로 건물 가격 역시 만만치 않다.
상업지여서 용적률이 많이 남아있어 증축이 가능하다.
임대료가 높은 공간의 추가 공간은 엄청난 가치를 지닌다.
곰탕집은 최소 20평 이상 필요하다.
가능하다면 상부층을 집으로 사용하기 원한다.
땅은 자지만 건폐율이 높은 구도심 지역과,
오피스 와 주거 세대가 많은 지역을 집중적으로 찾아본다.
법인으로 주택매입시 취득세 중과가 있지만,
개인으로 매입 시에는 주택 취득세만 내면 된다.
매매가가 소액이면 양도세율이 낮을 것으로 판단되었고,
장기보유할 경우 특별공제도 받을 수 있다.
입지 가치는 현장에서 영업해 본 자영업자들이 더 정확히
파악하기도 한다.
건물 내에 있는 부동산이 직접 매물을 올리는 경우에는
명도 가능성까지 고려하고 내놓은 경우가 많다.
건물주가 세입자인 부동산에게 건물 매각 계획을 알리면
거래를 방해하는 사례도 종종 발생한다.
현 조건으로 매각이 어려우니 직접 사용할 수 있는 사람만이
구매할 수 있다는 메시지 를 계속 전달한다.
잔금 후 개업을 하고 한 달 매출의 영업 이익은
건물 전체 대출 이자를 내고도 남는다.
평범한 족발집 사장은 자신의 건물에서 마음 편히
사업을 운영하는 사장님이 된다.
지역 특성상 객단가를 높이는 데 한계를 느끼자,
부동산 구매 뿐 아니라 입지와 상권 분석의 중요성을
깊이 이해하게 된다.
건폐율이 높은 땅이나 급매 물건을 중심으로 방향을 설정하기로 한다.
중국집을 운영하면서 발생하는 매출로 이자를 감당할 수 있어
협상에서 유리한 위치를 점할 수 있다.
지하 시설물의 불법 증축 및 위반 사항을 해소하고,
대수선과 인테리어 를 진행하기 위해 공사비 대출을 확보한다.
월세와 대출 이자의 차이가 크지 않은 경우가 많아,
건물주로 전환하는 것이 장기적으로 유리한 선택이 될 수 있다.
상가건물 임대차보호법에 의해 2층 임차인
명도가 어려워 보이자, 매도자는 크게 부담을 느낀다.
매수자 명도 조건으로 계약하고, 권리금을 주고 내보내는
방향으로 계획을 잡는다.
주변 시세 대비 낮은 금액에서 마지막 딜 을 넣는다.
공동투자관련 조건들을 결정하고, 사장과 재무적 투자자는
건물 임대업 목적으로 신규 SPC 법인을 설립한다.
임차한 건물의 가치가 오르는 것을 뼈져리게 느끼고,
자산소득의 가치를 깨닫게 되어 결국 해내고 만다.
리스크 없는 수익은 없다.
상가임대차계약 갱신권을 10년이나 보장해 주는 상황이니,
임차를 하는 것이 사업의 리스크 를 줄일 수 있지만,
성공적인 사업으로 임차 부동산의 가치가 향상된다고 하더라도,
부동산에 투자하지 않았다면 수익을 올릴 수 없다.
"옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까"는
자영업자가 건물주로 성장할 수 있는 방법을 제안한다.
자영업의 성공의 본질은 지속 가능성과 재무 안정성을 확보하는 것이다.
임대료는 사라지는 돈이지만, 건물주 자영업자가 내는
대출 이자는 자산을 유지하고 키우는 투자다.
건물주 자영업자는 대출 레버리지 를 활용해서 건물을 매입하고,
월세 대신 이자를 내고 장사를 하면서, 장사와 부동산 투자의
이중 수익을 얻을 수 있다.
레버리지 는 작은 힘으로 큰 결과를 만들어내는 지렛대와 같다.
월세는 계속해서 대여료를 내야 하는 버려지는 돈이다.
이자는 자산이 되는 구조를 만든다.
장사는 본질적으로 노동소득에 가깝고, 수명 연장으로
노동 기간이 길어질 수밖에 없는 상황에서,
빠르게 자금을 모아 자산을 확보하는 것이
필수가 된 시대에 살고 있음을 명심해야 한다.
자영업자가 건물주가 되는 것은 사업의 안정성과 독립성을
확보하는 필수 전략이다.
건물을 사고자 한다면 건물 매입 이유를 정확히 파악하고,
건물 개념과 매입 단계별 이론과 스킬 을 습득해야 한다.
꾸준히 감당할 수 있는 현금흐름 확보를 위해서
자산 전략의 균형을 유지해야 한다.
사업의 본질에 충실하면서 적절한 레버리지 를 활용할 때,
진정한 자산 증식이 가능해진다.
건물 투자는 정부 규제로부터 상대적으로 자유로운 시장이다.
대출 규제에 덜 민감하고, 다주택자 중과세 적용에서 벗어나,
지속적인 현금흐름도 창출할 수 있어 안정성과 유연성을 제공한다.
상업용 건물은 정부 규제에 의한 대출이나 세금에 대한 변동성이 적어,
건물 운영 및 매각에 있어 더 정확한 예측이 가능하다.
건물 투자는 꾸준히 물가가 오르는 인플레이션 시대에,
안전한 자산을 확보하는 것이다.
장사를 잘하는 자영업자가 건물을 매입하고, 직접 사용하게 되면,
안정적인 투자가 될 수 있다.
개인과 법인의 장단점은 뚜렷하고, 세금과 운영, 대출 면에서
큰 차이가 발생한다.
감정평가액이 매매가 이상인 건물을 찾아내는 것이 유리하며,
최소한의 초기 자본으로 최대한의 레버리지 효과를 얻을 수 있다.
부대비용까지 함께 계산해야 진짜 투자금이 얼마인지 알 수 있다.
대출 금액에 따라 건물 투자에 필요한 자기자본이 결정된다.
법인 명의 매입은 RTI 규제에서 자유롭다.
신규 법인은 대표자의 신용이나 기존 사업체의
재무제표를 활용해 대출 심사를 진행할 수 있다.
건물 투자는 레버리지 를 감당할 수 있어야 한다.
총 지출을 감당할 수 있는지 반드시 계산해 보고 매입을 해야 한다.
건물은 환금성이 떨어지는 자산이다.
반드시 입지가 좋은 건물, 장사가 되는 자리의 건물을
선택하는 것이 매우 중요하다.
건물 투자 기준 조건을 필수사항과 선택사항으로 구분한다.
필수사항은 건물에 꼭 필요한 조건이고, 선택사항은
포기할 수도 있는 조건이다.
자신의 상황에 맞는 구체적 기준을 세우는 것이 필수적이다.
오랫동안 거주하며 장사를 잘할 수 있는 지역을 선택하는 것이 현명하다.
상권보다 입지가 더 중요하다.
업종 특성에 맞는 지역 선택이 중요하며,
매수 수요가 많은 지역일수록 유리하다.
성공적인 건물 매입의 비결은 내게 맞는 기준을 설정하고,
기준에 맞는 건물을 찾는 것이다.
온라인 플랫폼, 블로그, 온라인 커뮤니티 등 건물을 찾을 수 있는
모든 채널을 활용하고 정기적으로 확인해야 한다.
명확한 우선순위와 기준설정이 매우 중요하다.
온라인 자료를 수집하고 분석하면 불필요한 현장 방문을 줄일 수 있다.
부동산 공적장부는 철저히 조사해야 한다.
등기사항전부증명서는 부동산 소유권 및 권리 관계를 확인할 수 있다.
건축물대장은 건물의 물리적 밎 법적 상태를 기록한 공적장부다.
토지대장은 토지의 법적 경계와 면적은 확인할 수 있다.
토지이용계획확인원은 토지 이용과 관련한 법적, 행정적 사항은 확인할 수 있다.
주변 실거래가 조회시 건물의 평단가를 기준으로 비교하는 것이 효과적이다.
빅데이터 기반 상권 정보 플랫폼 등장으로 손쉽게 가게의 매출 정보를 확인할 수 있다.
임장은 현장에 직접 나가서 부동산을 파악하는 행위다.
임대수익를은 지역별 시장 상황과 투자 목적에 맞춰 해석한다.
투자 수익률은 결정의 핵심 지표다.
자금조달계획은 건물 매입 성패를 좌우한다.
계약금은 계약 파기 시 귀책 사유가 있는 당사자가 포기하거나 배상해야 하는 금액이다.
중도금 지급 후 계약 해지는 매우 어려워지며, 귀책 당사자는 손해배상 책임까지 질 수 있다.
잔금일에는 가계약금, 계약금, 중도금을 제외한 잔금 금액을 지급한다.
잔금 지급 후 모든 법적 권리가 매수자에게 넘어가게 된다.
특약사항은 중요도에 따라 협상 시점을 구분하고,
다양한 조건들에 대한 사전 협의가 필요하다.
일정, 지급 비율, 특약사항이 최종적으로 합의되면,
최종 계약서 검토 후, 매도자, 매수자, 공인중개사 3명이 도장을 날인한다.
트래픽 증가는 상권 형성의 시작이다
임대료 상승은 건물 가치에 즉각적인 영향을 준다.
월세가 오르면 건물 가치는 그 이상 올라간다.
콘텐츠 가 다양한 자영업 사장님들은 건물을 활용해 매출도 높이고,
건물가치도 높이는데 최적화되어 있다.
용도변경은 건물 가치를 높일 수 있다.
용도 변경을 하고 리모델링 공사를 함께 진행하는 경우가 많다.
시설 개선과 콘텐츠 를 통해 부동산 가치를 높인다.
매각 시점 선택이 매우 중요하다.
금리가 안정되고 유동성이 증가하며,
매수세가 늘어나는 시점을 매각 시점으로 잡는다.
건물 가치를 높이고 매각하기 가장 좋은 시점에 엑싯 하거나
급급매 건물을 매입하면서 동시에 건물을 매각하는 것도
좋은 전략이 될 수 있다.
"옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까"는
자영업자가 자산가로 성장하기 위한 부동산 투자를 다룬다.
내집이 없으면 거주가 안정되지 않는다는 것을 모르는 사람은 없다.
자영업을 하면서 상가가 없으면 안정적 사업을 운영하기 어렵다.
인플레이션 이 높아질 것이 예상되는 상황에서,
임차료도 급격히 인상될 것으로 보는 것이 타당할 것이다.
인플레이션 상황에서 임차료 부담이 늘어나면 사업을
안정적으로 운영하기 어려운 것은 당연하다.
"옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까"는
건물주 자영업자와 자영업자의 차이를 비교하고,
건물주가 되어야 안정적인 사업을 할 수 있음을 말한다.
"옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까"는
건물 명의, 대출, 건물 찾기, 건물 분석, 임장, 수지 분석,
부동산 계약 등 건물 투자 방법을 구체적으로 설명하므로,
초보자도 건물 매입을 할 수 있도록 한다.
"옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까"는
악세서리, 미용실, 파스타집, 곰탕집, 족발집, 중국집,
고깃집 등 자영업자들의 건물 취득 사례를 소개하므로,
막연한 두려움에서 벗어나, 성공적으로 건물을 매입하면서,
자영업자에서 건물주 자영업자로 성장할 수 있도록 한다.
인플레이션 이 진행되는 상황에서 부동산을 취득하지 않으면
화폐가치 하락을 방어할 수 없다.
"옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까"는 부동산 투자를 통해
성공적으로 자산을 관리하고, 안정적으로 사업을 유지하면서,
경제적 자유를 얻을 수 있도록 돕는다.
필름 과 컬처블룸 서평단에서 "옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까"를 증정해주셨다.
감사드린다.
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