'이 리뷰는 컬처블룸을 통해 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.'
비거주자를 위한 부동산 절세 전략
책을 선택한 이유
2024년 한국은 부자들이 해외로 유출되는 국가 중 4위를 기록한다.
상속세, 증여세는 인플레이션 영향을 무시하면서,
30여 년 가까이 변화 없이 유지하면서,
세계적으로 유래를 찾아볼 수 없을 정도로 가혹하다.
각종 규제 강화, 준조세, 보유세 등의 급격한 증가로,
계층 상승 가능성이 사라지면서 코리아 드림은 옛말이 된다.
포퓰리즘 으로 부자를 괴롭히는 정책은 사라질 기미가 없다.
부자들이 사라지는 자리에 외국인들이 들어오고 있다.
2024년 외국인 이민자 증가율은 OECD 국가 중 2위를 차지한다.
부자들이 한국을 떠나고 외국인들이 국내로 유입되면서,
비거주자 과세 문제는 증가할 수 밖에 없다.
비거주자 부동산 과세 문제를 알아보기 위해
"비거주자 부동산 절세 가이드북"을 선택한다.
1장 비거주자의 국내 부동산과 세무상 쟁점 에서는
거주자는 국내에서 주로 거주하는 사람이며,
비거주자는 거주자가 아닌 사람이다.
거주자와 비거주자는 차별적으로 세법을 적용하므로,
비거주자는 부동산에 대한 세금을 알아야 한다.
세법상 주소는 실제 생활하는 근거지를 말하므로,
국내에 주소를 두고 있다고 해서 모두 거주자에 해당하지 않는다.
지방세는 차별을 하지 않고 동등하게 과세한다.
종부세, 양도세 등은 원칙적으로 동등하게 과세하며,
버거주자에게 비과세와 감면을 적용하지 않는다.
상속세와 증여세는 소유자가 거주한 나라에서 과세하되,
국내에 소재한 부동산에 대해서는 비거주자도 납세의무가 있다.
조세조약은 국가 간의 서로 다른 과세체계를 조정해
이중과세 방지 및 조세 회피를 방지하기 위해 체결한다.
부동산 관련 세금은 조세조약으로 이중과세를 조정하기 어려워,
외국납부세액공제를 적용한다.
2장 국내 거주자와 비거주자의 판단 에서는
비거주자와 거주자의 구분은 국가의 과세권 확보와 관련되며,
세금 비과세, 중과세, 감면에 영향을 미친다.
비거주자가 거주자가 될 때는 양국에서 과세될 수 있으므로,
상황에 따라 전략을 펼칠 수 있다.
취득과 보유 단계에서는 거주자 구별이 중요하지 않다.
임대, 양도, 상속, 증여 단계에서는 거주자 구별이 중요하다.
거주자와 비거주자에 대한 정의를 살펴보면,
거주자는 국내에 주소를 두거나, 183일 이상의 거소를 둔 개인이며,
비거주자는 거주자가 아닌 개인이다.
주소는 생활의 근거가 되는 곳을 말하며,
생활 관계의 객관적 사실에 따라 판정한다.
거소는 주소지 이외의 장소 중에 주소와 같이 밀접한
일반적 생활 관계가 형성되지 않는 장소다.
국외에서 근무하는 공무원 또는 거주자, 내국법인의 국외 사업장,
해외 현지법인 등에 파견된 임원 또는 직원은 거주자로 본다.
비거주자 판단은 가족, 자산상태, 직업, 체류기간 등을 고려해
종합적으로 판정한다.
거주자 또는 비거주자를 판단할 때 생계를 같이하는 가족이
어느 나라에 있느냐가 매우 중요한 역할을 한다.
국내 체류기간은 비거주자에게 중요한 의미가 있다.
1과세기간 동안 6개월 이상이면 국내에 183일 이상
거소를 둔 것으로 본다.
영주귀국을 하는 경우 거주자 산정방법,
국외 파견공무원, 해외 주재원의 비거주자 판단,
유학생, 승무원, 운동선수 등의 비거주자 판단,
이중거주자 판단에 대해 알아본다.
3장 비거주자의 부동산 취득과 세금 에서는
비거주자의 국내 부동산 취득시 절차는
부동산 계약체결, 부동산 거래의 신고, 잔금 지급,
소유권이전등기 절차를 거쳐 완성된다.
비거주자의 취득세는 국내 거주자와 차이가 없다.
상가의 경우 취득세는 국내 거주자와 같지만,
부가세 등 다양한 세무상 쟁점이 발생한다.
4장 비거주자의 부동산 보유·임대와 세금 에서는
보유세는 재산세와 종부세 등을 말한다.
재산세 과세 시 공정시장가액비율과 세율에서 특례를 받을 수 있으나,
비거주자는 이러한 혜택을 받을 수 없다.
관할 지자체에 등록한 임대주택은 재산세 감면 혜택이 주어진다.
1세대 1주택자에 대한 종부세 과세 시 공제와 세액공제 등의 혜택이 없다.
관할 지자체 임대등록 및 관할 세무서에 사업자등록을 한 경우
종부세 합산배제의 혜택을 받을 수 있다.
소득세 납부 의무자는 거주자, 비거주자로서 국내 원천소득이 있는 개인이다.
조세우대는 주로 국내 거주자에게 적용하나, 조세 정책적으로
비거주자에게도 혜택이 주어지는 예도 있다.
비거주자의 임대소득에 대한 과세는 소득공제 등의 적용 범위 등에서
거주자와 차이가 있다.
5장 비거주자의 부동산 양도절차 에서는
거주자, 비주자는 자유롭게 계약을 체결하고
잔금을 받으면 양도가 확정된다.
거주자는 양도 시 특별한 절차가 없지만,
비거주자는 인감증명 발급시 세무서 경유,
잔금 지급 시 원천징수 절차가 필요하다.
양도세를 미리 납부했거나 비과세 등을 받았다는 것을 증명하면
원천징수의무를 면제한다.
법인이 비거주자의 부동산을 국내에서 취득한 경우 원천징수 의무가 있다.
원천징수는 대금을 청산할 때로 하며, 계약금과 중도금을 지급하는 때도
잔금 청산일을 기준으로 한다.
비거주자의 양도세 계산구조는 국내 거주자와 같다.
1세대 1주택에 적용되는 80%의 장기보유특별공제 혜택은
비거주자에게는 적용하지 않는다.
주택 양도세 비과세는 거주자에게 적용한다.
1세대 1주택 비과세는 1세대가 12억 원 이하의 1주택을 보유한 상태에서
일정한 요건을 충족한 경우 비과세를 적용한다.
해외이주법이나 1년 이상 근무상 형편 등으로 해외 출국을 하면서
주택을 양도하는 경우에는 비과세를 적용한다.
해외이주법에 따른 해외 이주 시 비과세 요건,
1년 이상 국외 거주로의 출국에 따른 비과세제도에 대해 알아본다.
해외 출국으로 인한 1세대 1주택이라도
고가주택이면 전체 양도차익 중 일부에 대해서는
양도세가 과세된다.
거주자가 보유한 고가주택의 경우 거주기간을 늘려주면
비과세는 물론이고 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용할 수 있다.
해외 출국으로 2년 이내에 양도하는 바거주자의 경우
80%의 장기보유특별공제는 받을 수 없다.
고가주택의 양도차익이 큰 경우,
장기보유특별공제 혜택을 늘리기 위해서는
거주자 상태에서 국내 거주기간을 늘릴 필요가 있다.
6장 비거주자 양도세 비과세 전략 에서는
비거주자의 양도세 비과세 전략은 주택을 양도할 때
비과세를 받을 수 있도록 상황을 만드는 것이다.
해외 출국한 지 오래되어 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 없으면,
거주자가 되는 방식으로 비과세 혜택을 노려볼 수 있다.
장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산의 양도차익에 적용한다.
1세대 1주택이 고가주택으로 양도세가 과세되는 경우
양도차익에 최고 80%의 특례공제율을 적용한다.
비거주자가 국내의 거주자가 된 상태에서 고가주택을 양도한 경우
특례공제율 적용법을 알아본다.
영주귀국을 할 때는 국내 거주자로 인정될 가능성이 크다.
영주귀국이 아닌 경우 가족, 자산상태, 체류기간 등을 종합해 판단 하게 된다.
거주자 신분 판단 리스크 최소화 해야 한다.
비거주자가 국내에 입국한 후 거주자로서 주택을 양도할 때
거주자 판정 기준을 알아본다.
국외 영주권, 시민권자의 양도세 비과세 전략,
외국 장기체류 후 국내 거주자 판단 기준,
해외 주재원 등의 양도세 비과세 사례,
비거주자의 재건축입주권 과세,
비거주자의 주택분양권 비과세,
비거주자의 주택임대사업자 거주주택 비과세 특례를 알아본다.
7장 비거주자와 상속세 세무처리법 에서는
상속세는 자연인이 사망할 때 상속재산에 대해 무차별적으로 과세한다.
상속이 발생하면 상속세 신고를 준비해야 한다.
비거주자에 대한 상속세는 상속공제를 적용한 과세표준에
세율을 곱해 계산한다.
상속재산은 피상속인에게 귀속되는 모든 재산을 말한다.
상속추정재산은 상속이 발생할 것을 예상하고
미리 재산을 처분하거나 예금을 인출하는 경우
상속인이 입증하도록 하는 제도다.
상속세 과세대상이 되는 상속재산의 범위는
피상속인이 거주자인가, 비거주자인가에 따라 달라진다.
상속세 과세대상은 피상속인의 거주자 여부에 따라 달라진다.
상속인의 거주자 여부는 중요하지 않다.
국내 거주자가 유리한 경우, 국외 거주자가 유리한 경우를 비교해 본다.
8장 비거주자와 증여세 세무처리법 에서는
비거주자가 증여를 받으면 증여재산공제 없이 증여세가 과세된다.
수증자가 국내 거주자인 경우에는 국내와 국외 재산 모두에 대해 과세한다.
비거주자인 경우에는 국내 재산에 대해 증여세가 과세된다.
한국은 증여를 받은 자가 증여세를 납부하지만, 증여자에게 연대납세의무가 있다.
증여세를 계산하기 위해서 거주자와 비거주자의 계산구조를 비교해 본다.
거주자가 국내 재산을 비거주자에게 증여하는 경우를 알아본다.
상속 전에 사전증여 하면 합산과세를 적용한다.
한국은 외국인 친화적이고 내국인을 차별하는 이상한 정책을 지속하고 있다.
외국인들은 대출을 자유롭게 받아 부동산을 취득하지만,
내국인들은 각종 규제로 부동산 취득할 엄두조차 내기 어렵다.
절이 싫으면 중이 떠나야 한다.
정치권이 잘못된 법을 고치지 않으면서,
한국을 떠나는 부유층, 증산층이 급증하고 있다.
주로 외국에서 생활하는 비거주자들은
세법을 제대로 알고 세금으로부터 자신을 지켜야 한다.
"비거주자 부동산 절세 가이드북"은
비거주자가 보유한 한국 내 부동산에 발생하는
취득세, 보유세, 임대소득세, 상속세, 증여세를 다룬다.
거주자는 국내에서 주로 거주하는 사람이며,
비거주자는 거주자가 아닌 사람이다.
거주자와 비거주자는 차별적으로 세법을 적용하므로,
비거주자는 부동산에 대한 세금을 정확하게 알아야 한다.
종부세, 양도세 등은 비거주자에게 비과세와 감면을 적용하지 않는다.
상속세와 증여세는 국내 소재한 부동산에 대해서 비거주자도 납세의무가 있다.
부동산 관련 세금은 조세조약으로 이중과세를 조정하기 어려워,
외국납부세액공제를 적용한다.
비거주자가 거주자가 될 때는 양국에서 과세될 수 있으므로,
상황에 따라 전략을 펼칠 수 있다.
거주자는 국내에 주소를 두거나, 183일 이상의 거소를 둔 개인이며,
비거주자는 거주자가 아닌 개인이다.
주소는 생활의 근거가 되는 곳을 말하며,
생활 관계의 객관적 사실에 따라 판정한다.
거소는 밀접한 일반적 생활 관계가 형성되지 않는 장소다.
국외에서 근무하는 공무원 또는 거주자, 내국법인의 국외 사업장,
해외 현지법인 등에 파견된 임원 또는 직원은 거주자로 본다.
비거주자 판단은 가족, 자산상태, 직업, 체류기간 등을 고려해
종합적으로 판정한다.
보유세는 재산세와 종부세 등을 말한다.
재산세 과세 시 비거주자는 공정시장가액비율과 세율에서 특례를 받을 수 없다.
관할 지자체에 등록한 임대주택은 재산세 감면 혜택이 주어진다.
비거주자는 1세대 1주택자에 대한 종부세 과세 시 공제와 세액공제 등의 혜택이 없다.
관할 지자체 임대등록 및 관할 세무서에 사업자등록을 한 경우
종부세 합산배제의 혜택을 받을 수 있다.
비거주자의 임대소득에 대한 과세는 소득공제 등의 적용 범위 등에서
거주자와 차이가 있다.
비거주자가 부동산을 양도할 때 인감증명 발급시 세무서 경유,
잔금 지급 시 원천징수가 필요하다.
법인이 비거주자의 부동산을 국내에서 취득한 경우
원천징수 의무가 있다.
비거주자가 1세대 1주택 양도시 80%의
장기보유특별공제 혜택은 적용하지 않는다.
1세대 1주택 비과세는 1세대가 12억 원 이하의 1주택을 보유한 상태에서
일정한 요건을 충족한 경우 비과세를 적용한다.
해외이주법이나 1년 이상 근무상 형편 등으로 해외 출국을 하면서
주택을 양도하는 경우에는 비과세를 적용한다.
해외 출국으로 인한 1세대 1주택이라도
고가주택이면 전체 양도차익 중 일부에 대해서는
양도세가 과세된다.
거주자가 보유한 고가주택의 경우, 거주기간을 늘려주면
비과세는 물론이고 장기보유특별공제를 최대 80%까지 적용할 수 있다.
해외 출국으로 2년 이내에 양도하는 바거주자의 경우
80%의 장기보유특별공제는 받을 수 없다.
비거주자의 양도세 비과세 전략은 주택을 양도할 때
비과세를 받을 수 있도록 상황을 만드는 것이다.
해외 출국한 지 오래되어 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 없으면,
거주자가 되는 방식으로 비과세 혜택을 노려볼 수 있다.
장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산의 양도차익에 적용한다.
거주자 신분 판단 리스크 최소화 해야 한다.
영주귀국을 할 때는 국내 거주자로 인정될 가능성이 크다.
영주귀국이 아닌 경우 가족, 자산상태, 체류기간 등을 종합해 판단 하게 된다.
상속세는 자연인이 사망할 때 상속재산에 대해 무차별적으로 과세한다.
비거주자에 대한 상속세는 상속공제를 적용한 과세표준에
세율을 곱해 계산한다.
상속세 과세대상이 되는 상속재산의 범위는
피상속인이 거주자인가, 비거주자인가에 따라 달라진다.
상속세 과세대상은 피상속인의 거주자 여부에 따라 달라진다.
상속인의 거주자 여부는 중요하지 않다.
비거주자가 증여를 받으면 증여재산공제 없이 증여세가 과세된다.
수증자가 국내 거주자인 경우에는 국내와 국외 재산 모두에 대해 과세한다.
비거주자인 경우에는 국내 재산에 대해 증여세가 과세된다.
상속 전에 사전증여 하면 합산과세를 적용한다.
한국 정치권은 역차별 논란에도 외국인 부동산 취득에 유리한
각종 제도를 고치지 않는다.
2023년부터 외국인 부동산 매수 증가세는 멈추지 않는다.
외국인의 가족 사항 등을 파악하기 어려우므로,
취득세나 양도세 중과세 등 각종 세금 규제를 적용하기 어렵다.
LTV, DTI 등 대출 규제를 적용받지 않으므로,
부동산 투자는 내국인보다 훨씬 용이하다.
내국인이 역차별을 받으면서, 이민을 선택하는 사람도 증가한다.
한국 부동산 시장에서 비거주자들은 증가할 수밖에 없는 상황이다.
부동산 투자에서 세금이 차지하는 영향은 매우 크다.
세금이 과다하게 부과되면 투자 수익은 크게 줄어든다.
비거주자는 현명한 절세 전략이 필요하다.
"비거주자 부동산 절세 가이드북"은
비거주자가 부동산 취득, 보유, 양도시 발생하는
세금 문제를 살펴보고,
예제 사례를 통해 세금의 차이를 설명하면서,
현명한 부동산 거래로 세금을 줄일 수 있도록 한다.
부동산 투자에서 세금 문제는 매우 중요하다.
"비거주자 부동산 절세 가이드북"은
비거주자가 과도한 부동산 세금을 피할 수 있는
현명한 세무 전략을 세울 수 있도록 돕는다.
두드림미디어 와 컬처블룸 서평단에서
'비거주자 부동산 절세 가이드북"을 증정해주셨다.
감사드린다.
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