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위기 속 기회를 만드는 부동산 투자의 기술 - 경제적 자유를 꿈꾸는 2030 투자 전략
윤재혁 지음 / 매일경제신문사 / 2024년 9월
평점 : 
부자가 되는 부동산 투자 방법
책을 선택한 이유
부동산은 논란이 많은 자산이다.
경제적 논리보다 정치적 논리가 좌우하면서,
부동산 시장을 제대로 직시하기 어렵게 한다.
부동산 시장을 제대로 알고 투자하는 방법을 알아보기 위해
"위기 속 기회를 만드는 부동산 투자의 기술"을 선택한다.
"위기 속 기회를 만드는 부동산 투자의 기술"은
1장 부자가 되는 마인드, 빈자가 되는 마인드
2장 투자가 어려운 당신에게, 부동산이란 무엇인가?
3장 오르는 부동산, 내리는 부동산
4장 무조건 싸게 사라. 경매, 공매, 그리고 급매
5장 실전 부동산 투자. 어떻게 사야 할까?
6장 인구 소멸과 대한민국 부동산의 미래
로 구성되었다.
1장 부자가 되는 마인드, 빈자가 되는 마인드 에서는
부자가 되지 못하게 만드는 것은 사회가 아니라 자신이다.
시드머니는 씨앗이 되는 종잣돈이다.
작은 돈부터 시드머니를 모야아, 투자 기회를 잡을 수 있다.
부동산 투자에 성공하기 위해서는
내가 아는 것는 것만 투자하고, 여유있게 기다려야 한다.
부동산은 적은 돈으로 큰돈을 벌 수 있는 유일한 방법이다.
부동산은 최고의 인플레이션 헤지 수단이다.
2장 투자가 어려운 당신에게, 부동산이란 무엇인가? 에서는
부동산은 토지 및 그 정착물을 의미한다.
일자리는 SOC 건설을 해야 늘어나며,
지역 경기가 살고 국가 경제가 활성화된다.
통화량이 늘면 자산의 가치가 상승하고,
통화량이 줄면 자산의 가치가 하락한다.
일본 아베노믹스 는 9년 동안 진행된 양적완화로,
수출 경쟁력이 올라가고, 소비 증가로 경기가 회복한다.
통화량을 늘리면 자산 가치도 상승하는 경향이 있으며,
장기적인 경제 플랜이 동반되어야 한다.
모든 투자는 심리를 이용할 수 있는지에 따라 성패가 갈린다.
확증편향 이론, 더 큰 바보 이론, 군중심리 이론을 소개한다.
부동산 자산은 아무리 폭락해도 최소한의 가격은 버텨준다.
부동산은 점점 우상향하고 종국에는 고점을 회복하며 상승한다.
위기를 위기로 인식 하되 헤쳐 나갈 방법을 찾아야 한다.
세상 모든 것은 순환하며, 부자들은 경제 위기 때마다
헐값이 된 자산을 구매하고, 경기 회복 후 자산을 비싸게 팔며
더 부자가 된다.
3장 오르는 부동산, 내리는 부동산 에서는
내 땅만 가격이 안 오르는 가장 큰 이유는
안 오르는 땅을 샀기 때문이다.
맹지, 개발제한구역 내 토지, 농업진흥지역,
보전지역 등은 사면 안 되는 땅이다.
인구 감소 지역은 지방 소멸 우려가 있기 때문에,
인구가 지속적으로 늘어나는 지역 위주로
투자 방향을 잡아야 한다.
경기도 화성시, 세종특별자치시, 경기도 평택시,
인천광역시 서구 등은 인구가 증가하는 지역이다.
아파트와 빌라는 주거용 부동산이다.
주거용 부동산은 현금화가 가능한 자산이 아니다.
주택을 가지고 있다면 갭 투자나, 재개발 투자를 통해
시세 차익을 볼 수 있다.
재개발 사업은 리스크도 높고 기간도 오래 걸리며,
다주택자 양도세 중과로 보유가 부담스럽다.
상가 투자가 어려운 이유는 예상대로 들어맞지 않기 때문이다.
상가는 시간이 지날수록 노후화되며,
경기가 어려워지면 월세를 내려야 하는 경우도 발생하고,
세금까지 내면 예상 수익률은 확 줄어든다.
토지는 매물이 없기 때문에 불황기에도 하락하지 않는 특성이 있다.
경쟁자가 적고, 개발행위를 통한 추가 수익 가능성,
대출 받기 쉬움 등의 장점이 있으며,
가격의 부정확함, 낮은 유동성 등의 단점이 존재한다.
한국 전쟁 직후 북한의 경제력은 남한보다 빠른 경제 성장을 이룬다.
한국의 경공업 수출은 하락하고, 주한 미군의 단계적 철수로,
박정희 대통령은 자주국방과 중화학 공업 육성을 추진하며,
국토종합개발계획을 시작한다.
인구 감소 시대에 역행하는 무분별한 개발은 의미가 없다.
적정 개발과 관리를 통한 집약적 개발을 하게 되면서,
역세권과 집약도시를 중심으로 발전할 것이다.
행복도시, 혁신도시, 새만금 등 국토종합계획이 제시하는
중추 거점 도시를 알아본다.
부동산의 핵심은 입지며, 입지를 만드는 것은 교통망이다.
전국을 철도망으로 연결하고, 중추 거점 역세권 지역의
공통된 역세권이 투자의 핵심이다.
5차 국토종합계획의 목표는 오송역을 중심으로 강원도까지
연결되는 철도망을 구축한다.
투자의 기본은 정부 정책을 정확히 알고 있는 것이다.
2040 서울 도시기본계획은 인구 감소와 고령화 문제 해결을 위해
보행일상권 조성, 수변 중심 공간 재편, 철도 지하화,
용도지역의 규제 완화를 추진한다.
4장 무조건 싸게 사라. 경매, 공매, 그리고 급매 에서는
경매와 공매는 부동산을 싸게 사는 방법이다.
법원은 말소기준권리 이후에 있는 모든 권리를 소멸시킨다.
위험한 특수물건은 일반 투자자들은 만날 일이 거의 없다.
경매에서 가장 중요한 것은 입지분석이며, 다음은 가격이다.
권리분석은 돈을 안전하게 지킬 정도로만 공부하면 된다.
권리분석의 핵심은 말소기준권리 찾기다.
말소기준권리는 저당권, 압류, 담보가등기, 전세권,
강제경매개시결정이다.
유찰이 많이 된 싼 물건은 하자가 있거나,
인수해야 할 숨겨진 권리가 있을 가능성이 농후하다.
상가와 토지는 유찰률에 영향을 받는다.
실거래가 공시되는 주택과는 달리, 정확한 가격을
측정하기가 어렵다.
토지는 실거래가도 불투명하고, 매물 가격도 천차만별이기 때문에,
약간의 손품과 발품을 판다면 투자 가치가 높은 건물을 발견할 수 있다.
경매의 목표는 저렴하게 낙찰받아 수익을 극대화하는 것이다.
공매는 경쟁률이 낮고 입찰이 간편하다.
공매 매물을 입찰하는 방법은 경매에 비해 간단하다.
공매는 유찰이 됐을 때, 저감률이 경매보다 높다.
경락잔금대출은 낙찰받은 부동산을 담보로 대출받는 것이다.
대출을 잘 받아야 투자 수익률이 높아진다.
주택을 제외한 상가나 토지의 경우에는 DSR이 적용되지 않는
사업자 대출을 이용하면 여유 있게 대출을 받을 수 있다.
감정평가서의 감정평가 방법 자체가 잘못됐기 때문에
정보를 믿어서는 안된다.
거래사례비교법은 감정가는 현재의 시세를 반영하지 못하며,
공시지가는 표준지가 너무적다.
감정평가서는 개별적 특성 요인을 고려하지 않기 때문에
감정가와 팔 수 있는 가격은 차이가 존재한다.
아파트의 경우 실거래가가 공개되어 시세 파악이 수월하다.
실거래가 찾기, 호가 확인, 입찰가 정할 때 고려할 요소,
경공매 초보자들이 자주 하는 실수에 대해 알아본다.
급매물은 기회가 있을 때 잡아야 한다.
급매 찾는 법, 급매물 구매 시 유의해야 할 점,
부동산 직거래의 위험성을 이야기 한다.
5장 실전 부동산 투자. 어떻게 사야 할까? 에서는
부동산 매입 방법은 현장매매와 경쟁매매로 나뉜다.
아파트의 경우 경매보다 현매가 낫다.
아파트는 입찰자가 많고 낙찰가율도 높으므로,
현매 중 급매물을 찾는 것이 유리하다.
재건축이 가능한 서울, 경기도 일부 도시 아파트가 좋은 투자처다.
재건축 아파트는 재건축 공사비, 이자비용 외에도,
재건축초과이익 환수제를 세금으로 뜯어가므로,
사업성이 있는 지역의 아파트만 재건축이 가능하다.
과천, 분당, 평촌, 일산 등 재건축 사업성이 있는 지역과,
시세를 이끄는 대장 아파트를 정리해 본다.
상가 매매는 기존 상가주에게 구입하는 일반 방식과,
신축 상가를 분양받는 분양 상가가 있다.
온라인 쇼핑몰, 코로나 19로 인해, 넘쳐나는 공실과
경매 시장에 몰리는 상가의 수는 어마어마하다.
수익률이 높은 상가는 현매로 살 수 없으며, 경매를 해야 한다.
토지 투자는 개발이라는 절차가 필요하므로,
부자들의 전유물로 여겨진다.
농지 투자, 산지 투자, 분묘기지권 해결,
농지연금에 대해 알아본다.
인구의 증가는 도시의 개발 압력을 높이기 때문에
지자체에서는 공장보다는 아파트를 짓고 싶어한다.
지방으로 내려온 공장은 님비 현상으로 내몰리면서,
공급 없는 수요라는 희소성으로 매력적인 블루오션 시장이다.
공장은 상가와 토지의 장점을 모두 가지고 있다.
공장의 가치는 토지 투자의 개념으로 접근한다.
공장이 위치한 토지 가격을 확인하고, 공장 임차 시
받을 수 있는 보증과 월세를 계산해 본다.
안정적인 시세 차익과 월세까지 받는 공장 투자도
투자 포트폴리오에 넣어야 한다.
6장 인구 소멸과 대한민국 부동산의 미래 에서는
전 국민이 서울에 부동산을 투자하려는 이유는
서울만 매력적인 투자처이기 때문이다.
문재인 정권의 땜질식 핀셋규제는
숲을 보지 못하고 응급 처치만 계속하면서,
일반인도 투기꾼으로 만들어버린다.
다주택자에 대해 과도한 취득세를 부과하면서,
취득세 중과 대상에서 제외한 공시가 1억 원 이하 주택의
갭투자가 성행하고, 풍선 효과를 막기 위한 규제가 성행하면서,
시장에는 혼란이 가득해진다.
신도시, 수도권 광역급행철도는 수도권에 지방 인구를 빨아들인다.
인위적으로 지방을 살리려면 다양한 사회적 비용을 고려해야 하며,
인구가 적은 지방을 유지하기 위해 비효율적으로
세금을 사용하는 것이 바람직한 방향인지 생각해볼 필요가 있다.
혁신도시는 공기업과 정부 기관을 지방으로 보내며,
노력하는 인재들이 손해를 보는 하향 평준화된 사회를 만든다.
공기업 이전이 지방 발전에 정말 도움이 되는지 의문이다.
인구 감소는 필연적이고, 지방 탈출로 인한 슬럼화는 가속된다.
부동산 투자는 시간을 길게 보고 접근해야 한다.
글로벌 자산에 비해 수익률이 높지 않다면,
큰 손들은 해외 부동산에 눈을 돌리게 되며,
국내 부동산 투자 메리트는 사라진다.
부동산 개발업자, 디벨로퍼 는 땅 매입부터, 기획, 설계, 판매까지,
부동산 개발에 총체적으로 관여한다.
제5차 국토종합계획, 정치 사회 변화의 영향을 살펴본다.
초고급 주택의 등장은 소비의 양극화가 심해졌으며,
최고 입지를 갖춘 지역은 지속적으로 가치가 상승하면서,
부동산 상승을 견인하는 지표가 됨을 알린다.
금리가 오르고 경기가 나빠지면, 자산 가격은 하락한다.
정부의 시장 개입을 최소화하고, 시장의 자정 작용을
신뢰하는 것이 부동산 시장을 살리는 길이다.
시흥MTV 거북섬 사태는 부동산 사기의 종합 선물 세트 다.
시흥시가 나서서 부실 시공사와 부정한 감리 업체를 배불리고 있다.
금융 허브 국가들은 네거티브 규제로 창의적 금융 혁신을 가져오나,
한국은 강력한 포지티브 규제로 혁신을 불가능하게 만든다.
해외 투자를 저해하는 이상한 국민 정신은
금융 시장의 글로벌화를 저해하며,
한국을 갈라파고스화시킨다.
지방 소멸을 받아들이고, 선택과 집중을 통해서,
살릴 수 있는 지역을 과감히 선별해 살려야 한다.
첨단 산업 육성에 혜택을 줘서 기업 하기 좋은 나라로 만들어
국내 기업을 성장시키고, 해외 유수 기업을 유치해야 한다.
금융과 투자에 대한 올바른 교육을 시키며,
부자가 되는 방향을 제시해야, 인구 소멸을 막을 수 있다.
"위기 속 기회를 만드는 부동산 투자의 기술"은
부자의 마인드, 부동산 투자의 기초,
주거용 부동산, 토지 투자에서 알아야 할 사항,
경매, 공매, 급매 투자 기준,
아파트, 상가, 토지, 공장 투자 요령,
인구 소멸 시대의 부동산 투자 방향을 다룬다.
종잣돈을 모아야, 투자 기회를 잡을 수 있다.
부동산 투자에 성공하기 위해서는
내가 아는 것는 것만 투자하고, 여유있게 기다려야 하며,
부동산은 적은 돈으로 큰돈을 벌 수 있는 유일한 방법이다.
부동산은 토지 및 그 정착물을 의미한다.
모든 투자는 심리를 이용할 수 있는지에 따라 성패가 갈린다.
부동산 자산은 아무리 폭락해도 최소한의 가격은 버텨준다.
부동산은 점점 우상향하고 종국에는 고점을 회복하며 상승한다.
부자들은 경제 위기 때마다 헐값이 된 자산을 구매하고,
경기 회복 후 자산을 비싸게 팔며 더 부자가 된다.
맹지, 개발제한구역 내 토지, 농업진흥지역,
보전지역 등은 사면 안 되는 땅이다.
인구 감소 지역은 지방 소멸 우려가 있기 때문에,
인구가 지속적으로 늘어나는 지역 위주로
투자 방향을 잡아야 한다.
아파트와 빌라는 주거용 부동산이다.
주택을 가지고 있다면 갭 투자나, 재개발 투자를 통해
시세 차익을 볼 수 있다.
재개발 사업은 리스크도 높고 기간도 오래 걸리며,
다주택자 양도세 중과로 보유가 부담스럽다.
상가는 시간이 지날수록 노후화되며,
경기가 어려워지면 월세를 내려야 하는 경우도 발생하고,
세금까지 내면 예상 수익률은 확 줄어든다.
토지는 매물이 없기 때문에 불황기에도 하락하지 않는 특성이 있다.
한국의 경공업 수출이 하락하고, 주한 미군이 철수하자,
박정희 대통령은 자주국방과 중화학 공업 육성을 추진하면서,
국토종합개발계획을 시작한다.
역세권과 행복도시, 혁신도시, 새만금 등 집약도시를 중심으로
국토종합계획은 발전 방향을 제시한다.
부동산의 핵심은 입지며, 입지를 만드는 것은 교통망이다.
5차 국토종합계획의 목표는 오송역을 중심으로 강원도까지
연결되는 철도망을 구축한다.
2040 서울 도시기본계획은 인구 감소와 고령화 문제 해결을 위해
보행일상권 조성, 수변 중심 공간 재편, 철도 지하화,
용도지역의 규제 완화를 추진한다.
경매와 공매는 부동산을 싸게 사는 방법이다.
경매에서 가장 중요한 것은 입지분석이며, 다음은 가격이다.
권리분석은 돈을 안전하게 지킬 정도로만 공부하면 된다.
권리분석의 핵심은 말소기준권리 찾기다.
말소기준권리는 저당권, 압류, 담보가등기, 전세권,
강제경매개시결정이다.
상가와 토지는 유찰률에 영향을 받는다.
토지는 실거래가도 불투명하고, 매물 가격도 천차만별이기 때문에,
약간의 손품과 발품을 판다면 투자 가치가 높은 건물을 발견할 수 있다.
공매는 경쟁률이 낮고 입찰이 간편하다.
공매 매물을 입찰하는 방법은 경매에 비해 간단하며,
공매는 유찰이 됐을 때, 저감률이 경매보다 높다.
감정평가서의 감정평가 방법인 거래사례비교법은
현재의 시세를 반영하지 못하므로 감정가를 믿어서는 안된다.
아파트의 경우 실거래가가 공개되어 시세 파악이 수월하다.
급매물은 기회가 있을 때 잡아야 한다.
부동산 매입 방법은 현장매매와 경쟁매매로 나뉜다.
아파트의 경우 현매 중 급매물을 찾는 것이 유리하다.
재건축이 가능한 서울, 경기도 일부 도시 아파트가 좋은 투자처다.
상가 매매는 기존 상가주에게 구입하는 일반 방식과,
신축 상가를 분양받는 분양 상가가 있다.
수익률이 높은 상가는 현매로 살 수 없으며, 경매를 해야 한다.
토지 투자는 개발이라는 절차가 필요하므로,
부자들의 전유물로 여겨진다.
지자체에서는 공장보다는 아파트를 짓고 싶어하므로,
공장 투자는 희소성을 가지고 있다.
전 국민이 서울에 부동산을 투자하려는 이유는
매력적인 투자처이기 때문이다.
문재인 정권의 땜질식 핀셋규제는
다주택자에 대해 과도한 취득세를 부과하면서,
공시가 1억 원 이하 주택의 갭투자가 성행하고,
풍선 효과를 막기 위한 규제가 성행하면서,
시장에는 혼란이 가득해진다.
인위적으로 지방을 살리기 위해 비효율적으로
세금을 사용하는 것이 바람직한 방향인지 생각해볼 필요가 있다.
혁신도시는 공기업과 정부 기관을 지방으로 보내며,
노력하는 인재들이 손해를 보는 하향 평준화된 사회를 만든다.
글로벌 자산에 비해 수익률이 높지 않다면,
큰 손들은 해외 부동산에 눈을 돌리게 된다.
초고급 주택의 등장은 소비의 양극화가 심해졌으며,
최고 입지를 갖춘 지역은 지속적으로 가치가 상승하면서,
부동산 상승을 견인하는 지표가 됨을 알린다.
지방 소멸을 받아들이고, 선택과 집중을 통해서,
살릴 수 있는 지역을 과감히 선별해 살리며,.
첨단 산업 육성에 혜택을 줘서 기업 하기 좋은 나라로 만들어
국내 기업을 성장시키고, 해외 유수 기업을 유치해야 한다.
금융과 투자에 대한 올바른 교육을 시키며,
부자가 되는 방향을 제시해야, 인구 소멸을 막을 수 있다.
한국 사회는 부동산 시장을 제대로 보려 하지 않는다.
부동산을 정치적 입맛대로 재단하려 하면서,
부동산 시장이 왜곡되면서, 가격이 요동치고 있다.
한국은 저출산 고령화 사회로 급격하게 전환되고 있으며,
경제 침체에 시달리는 어려운 상황이다.
경제 위기는 기회이기도 하다.
부동산은 인플레이션 위험을 헤지 하면서,
안정적으로 자산을 불릴 수 있다.
저렴한 가격으로 부동산을 구입할 수 있다면,
호황기에 시세 차익을 올릴 수도 있다.
부동산에 대한 정확한 지식은 투자 성공률을 높인다.
"위기 속 기회를 만드는 부동산 투자의 기술"은
성공적인 부동산 투자를 하기 위해 알아야 할 사항을 안내하며,
아파트, 상가, 토지, 공장 등 투자시 유의할 사항,
경매, 공매, 급매 등 투자 방법의 선택,
5차 국토종합계획, 2040 서울 도시기본계획에 따른
적절한 투자 방향을 모색해 본다.
한국은 잘못된 부동산 정책이 시장을 교란하고 있다.
부동산 시장의 패러다임이 급격히 변화하는 상황에서,
착시 현상에서 벗어나 바르게 시장을 파악해야만
성공적인 투자를 할 수 있다.
"위기 속 기회를 만드는 부동산 투자의 기술"은
부동산 투자에 대한 올바른 지식을 통해,
리스크 를 줄이고 투자 성공 확률을 높이는
현명한 투자의 기법을 안내한다.
두드림미디어 와 컬처블룸 서평단에서
"위기 속 기회를 만드는 부동산 투자의 기술"을 증정해주셨다.
감사드린다.
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'이 리뷰는 컬처블룸을 통해 출판사에서 도서를 제공 받아, 직접 읽고 작성한 리뷰입니다.'