신방수 세무사의 메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라

신방수 세무사의 메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라
신방수 지음 / 두드림미디어 / 2024년 7월

부동산 임대업 투자 절세 전략

책을 선택한 이유

조물주 위에 건물주라는 농담도 있지만

코로나 사태 이후 증가된 공실의 상당수는 줄어들지 않고,

지난 정권에서 폭등시킨 부동산 세금은 줄어들 기미가 없어,

많은 건물주가 낭패를 보고 있다.

메디컬 건물 관련 세금에 대해 알아보기 위해

"신방수 세무사의 메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라"를 선택한다.

"신방수 세무사의 메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라"는

1장 메디컬 건물에 관심이 많은 이유

2장 메디컬 건물과 부동산 세금

3장 취득가액을 장부에 올리는 방법

4장 메디컬 건물과 소득·비용 처리법

5장 메디컬 건물의 양도와 부가세, 양도세 처리법

6장 메디컬 건물취득 명의 선택요령

7장 본인 명의로 취득한 경우의 세무 처리법

8장 배우자 명의로 취득한 경우의 세무 처리법

9장 법인 명의로 취득한 경우의 세무 처리법

으로 구성되었다.

1장 메디컬 건물에 관심이 많은 이유 에서는

메디컬 건물은 의료업 등을 위해 사용하고 있는 부동산을 말한다.

메디컬 빌딩은 병의원, 약국, 검사실 등 다양한 의료시설이

밀집되어 운영되고 있다.

개원의를 중심으로 메디컬 건물에 관심을 가지는 이유는

비싼 임대료를 내지 않고, 사업을 안정적으로 영위하고,

재테크 측면에서도 유용하기 때문이다.

메디컬 건물은 이자 등을 비용으로 처리할 수 있다.

자가 건물로 구입한 경우 비용으로 계상하는 방법,

부당행위계산 규정에 따라 임차료를 조절하는 방법,

양도시 양도소득세 계산 방법,

메디컬 건물 가족법인 운영을 통한 세금 문제를 살펴본다.

2장 메디컬 건물과 부동산 세금 에서는

메디컬 건물에 대한 세제는 취득세, 보유세, 양도세,

법인세, 부가세 등이 발생한다.

취득단계에서는 취득세와 부가세,

보유단계에서는 보유세,

임대단계에서는 종합소득세, 법인세, 부가세,

양도단계에서는 양도세, 부가세,

상속, 증여 단계에서는 상속세, 증여세, 부가세가 발생한다.

취득세는 금액이 크고 중과세 가능성이 있다.

신축의 경우 법인은 장부를 통해 취득가액을 확인하며,

개인은 장부를 작성하지 않은 경우 시가표준액을

취득세 과세표준으로 할 수 있다.

취득 유형별 취득세 과세방식을 살펴본다.

부가세는 메디컬 건물 취득, 임대, 양도, 증여 등

모든 거래단계마다 등장한다.

부가세 환급은 현금유출을 방지하기 위해 중요하다.

사업자 유형에 따른 부가세 환급 여부를 살펴본다.

보유세는 재산세와 종합부동산세가 부과된다.

메디컬 건물은 사업자 명의로 취득해 사업장으로 사용하거나

배우자 명의로 취득해 임대용으로 사용할 수 있다.

사업자 명의 취득, 가족 명의 취득시 종합소득세 처리법을 알아본다.

메디컬 건물을 개인이 양도하면 양도세가 발생한다.

사업자 명의, 배우자 명의 취득시 메디컬 건물 양도세 계산구조를 알아본다.

메디컬 건물을 법인이 취득해 임대할 경우 세무상 쟁점인

수도권 과밀억제권역 설립 법인의 취득세 중과세 적용 문제를 알아본다.

메디컬 건물을 상속받으면 상속세와 취득세를 부담해야 하며,

증여와 관련해서는 증여세, 취득세 외에도 부가세를 부담할 수 있다.

3장 취득가액을 장부에 올리는 방법 에서는

메디컬 건물 토지와 건물 취득가액을 정확히 파악해야

부가세, 감가상각비, 양도세 문제와 영향이 있다.

계약서에 토지와 건물의 가액을 구분한 경우,

토지와 건물 가액 구분이 불분명한 경우,

거래금액을 정할 때 기준시가 비율로 안분하는 경우를 살펴본다.

토지와 건물을 동시에 공급하는 경우, 과세 마찰이 심하다.

실지거래가액이 원칙이며, 불분명할 경우 부가세법으로 안분한다.

건물취득 부대비용은 취득가액을 형성하고,

감가상각 등을 통해 비용하거나, 양도가액에서 차감한다.

부대비용의 종류, 부가세 환급 여부에 대해 알아본다.

장부상 취득가액 계상시 건설자금이자에 대한

종합소득세와 양도세의 차이를 알아본다.

4장 메디컬 건물과 소득·비용 처리법 에서는

종합소득은 개인이 1년간 일상적으로 벌어들인

이자, 배당, 근로, 사업, 연금, 기타 소득을 합산한다.

종합소득세 신고기한, 계산구조를 알아본다.

메디컬 건물을 개인이 소유한 경우, 종합소득세로 신고해야 한다.

필요경비는 소득세법에서 열거된 경비만 비용 처리할 수 있다.

직접비용, 간접비용, 경비 실무 처리기준을 알아본다.

감가상각은 사업에 직접 사용하거나, 임대한 건물 등의

마모분을 당기 비용으로 처리한다.

감가상각 기간과 감가상각 방법, 내용연수,

장부 계상 방법, 비용처리 가능 항목을 살펴본다.

메디컬 건물 관련 자금 차입 이자는 필요경비로 인정되나

업무와 관련이 없는 경우 비용으로 처리되지 않는다.

건물 취득 전, 취득 후 비용으로 처리되는 지급이자를 알아본다.

5장 메디컬 건물의 양도와 부가세, 양도세 처리법 에서는

메디컬 건물을 양도할 경우 부가세, 양도세 세무상 쟁점은

토지와 건물 가액 구분 문제가 중요하다.

부가세를 계산하기 위해서는 토지와 건물의 가액을

세법에 맞게 정해야 한다.

양도세에서 발생하는 다양한 세무상 쟁점을 알아본다.

부가세법상 일괄공급 가액 구분은 실지거래가액을 기준으로 하지만

예외적인 경우 감정평가, 기준시가 순으로 안분한다.

소득세법상 일괄공급 가액을 토지와 건물로 구분 기장해야 하며,

구분이 불분명할 때는 소득세법에 따라 안분계산한다.

부가세법상 공급가액과 소득세법상 양도차익의 계산방법을 비교하고,

토지와 건물의 가액 정하는 방법을 알아본다.

오래되고 낙후된 건물의 경우 건물의 가치가 거의 없는 경우가 많다.

건물과 인테리어, 비품을 동시에 양도할 때,

부가세와 양도세가 발생하므로, 가액부터 구분해야 한다.

사업자가 토지와 함께 건물 등을 공급하는 경우

건물 등의 공급가액 계산방법을 알아본다.

부동산과 비품, 시설비 외에 영업권을 포함해 대가를 받는 경우

권리금에 대해 부가세와 양도세가 과세될 수 있다.

권리금을 받으면 부가세와 양도세에서 세무상 쟁점이 발생한다.

메디컬 건물을 양도하면 양도세를 신고 및 납부해야 한다.

필요경비로 처리된 감가상각비는 취득가액에서 차감하므로,

감가상각을 해야 할 지 의사결정을 할 수 있어야 한다.

6장 메디컬 건물취득 명의 선택요령 에서는

메디컬 건물의 명의에 따라 세무상 쟁점이 달라진다.

사업자 본인의 사업장으로 사용하면

건물에서 발생한 비용만 사업비용으로 인정되며,

배우자 등 가족 명의 사업장을 사용하면,

적정임대료만 사업에 대한 경비로 인정되고,

가족법인의 사업장을 사용하면, 가족 명의 사업장과 유사하나,

세제에서 많은 차이가 있다.

본인 명의로 취득한 경우, 배우자 명의로 취득한 경우,

법인 명의로 취득한 경우 장단점을 비교해 본다.

메디컬 건물을 사업자 본인 명의로 취득한 경우,

의사 결정이 쉽고 결과가 본인에 귀속되지만,

부가세 환급이 되지 않고, 권리금이 양도소득에 포함된다.

메디컬 건물을 가족 명의로 취득하는 경우는

부가세를 환급받고, 임대료 책정에 재량권을 갖기 위해서다.

임대업 추가로 인한 관리비용, 건강보험료 증가 등의 단점도 있다.

영리법인 명의로 취득하는 경우, 부가세를 환급받고,

특수관계인에 대한 임대료도 조절할 수 있으며,

자산관리 측면으로 활용할 수 있다.

법인 명의 운영시 세제에 대해 설명한다.

7장 본인 명의로 취득한 경우의 세무 처리법 에서는

메디컬 건물을 본인 명의로 취득할 경우 세무상 쟁점은

취득 시 부가세 환급, 사용 시 감가상각,

양도 시 부가세와 양도세 과세문제가 발생한다.

양도하면서 받은 권리금은 부가세와 양도세 문제가 동시 발생한다.

일반과세자인 경우에는 부가세 환급이 가능하므로,

면세사업자보다 현금흐름이 좋다.

면세사업자인 경우 세무 처리법을 알아본다.

8장 배우자 명의로 취득한 경우의 세무 처리법 에서는

메디컬 건물을 배우자 명의로 취득한 경우 세무상 쟁점으로

취득세 일반과세 적용, 취득 시의 부가세 환급,

특수관계인 간 임대료 책정과 부당행위계산제도를 알아본다.

메디컬 건물을 개인이 임대할 때에는 부가세, 임대소득세와

관련해 다양한 쟁점이 발생한다.

배우자 명의 메디컬 건물을 남편에게 임대할 경우,

부당행위계산제도로 소득금액을 계산할 수 있다.

세법상 적정임대료, 임대료 산정에 대해 알아본다.

9장 법인 명의로 취득한 경우의 세무 처리법 에서는

임대 법인의 주주를 자녀를 포함해 구성하면

법인세 절감, 상속, 증여에 효과적이다.

취득세, 부가세, 임대소득세, 법인세, 양도세, 법인세를 설명한다.

메디컬 임대법인은 취득세 중과 등 다양한 규제가 많다.

메디컬 건물을 법인으로 취득하기 전 검토해야 할 사항,

취득세 중과세 문제를 회피하는 방법을 알아본다.

법인이 메디컬 건물임대 시 세무상 쟁점은

특수관계인 임대료 시가, 임대소득 법인세 과세 문제 등이다.

메디컬 임대법인을 포함한 모든 임대법인은

접대비, 업무용 승용차비 한도 축소,

법인 성실신고확인제도 적용 등 불이익을 받는다.

메디컬 임대법인은 개인 자금을 유입하면서,

임시계정과목 가수금을 사용하는 경우가 많다.

가수금은 차입약정서를 작성하고, 원천징수를 해야

세무상 문제가 발생되지 않는다.

임대법인은 주주인 자녀 등에게 배당을 할 수 있다.

배당금 지급 시 유의할 사항을 설명한다.

"신방수 세무사의 메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라"는

메디컬 건물 투자에 관심을 갖아야 하는 이유,

메디컬 건물에 부과되는 각종 세금의 개요,

메디컬 건물 취득가액, 소득·비용, 양도 관련 세금,

건물취득 명의 선택과 세무 처리법을 다룬다.

메디컬 건물은 의료업 등을 위해 사용하는 부동산이다.

개원의를 중심으로 메디컬 건물에 관심을 가지는 이유는

비싼 임대료를 내지 않고, 사업을 안정적으로 영위하고,

재테크 측면에서도 유용하기 때문이다.

메디컬 건물은 취득세, 보유세, 양도세, 법인세, 부가세 등이 발생한다.

취득단계에서는 취득세와 부가세,

보유단계에서는 보유세,

임대단계에서는 종합소득세, 법인세, 부가세,

양도단계에서는 양도세, 부가세,

상속, 증여 단계에서는 상속세, 증여세, 부가세가 발생한다.

취득세는 금액이 크고 중과세 가능성이 있다.

부가세는 메디컬 건물 취득, 임대, 양도, 증여 등

모든 거래단계마다 등장한다.

보유세는 재산세와 종합부동산세가 부과된다.

메디컬 건물은 사업자 명의로 취득해 사업장으로 사용하거나

배우자 명의, 법인 명의로 취득해 임대용으로 사용할 수 있다.

메디컬 건물 토지와 건물 취득가액을 정확히 파악해야

부가세, 감가상각비, 양도세 문제와 영향이 있다.

토지와 건물을 동시에 공급하는 경우 취득가액은

실지거래가액이 원칙이며, 불분명할 경우 부가세법으로 안분한다.

건물취득 부대비용은 취득가액을 형성하고,

감가상각 등을 통해 비용하거나, 양도가액에서 차감한다.

부대비용의 종류, 부가세 환급 여부에 대해 알아본다.

장부상 취득가액 계상시 건설자금이자에 대한

종합소득세와 양도세의 차이를 알아본다.

메디컬 건물을 개인이 소유한 경우, 종합소득세로 신고해야 한다.

필요경비는 소득세법에서 열거된 경비만 비용 처리할 수 있다.

직접비용, 간접비용, 경비 실무 처리기준을 알아본다.

메디컬 건물을 양도할 경우 부가세, 양도세 세무에서,

토지와 건물 가액 구분 문제가 중요하다.

부가세법상 일괄공급 가액 구분은 실지거래가액을 기준으로 하지만

예외적인 경우 감정평가, 기준시가 순으로 안분한다.

소득세법상 일괄공급 가액을 토지와 건물로 구분 기장해야 하며,

구분이 불분명할 때는 소득세법에 따라 안분계산한다.

부동산과 비품, 시설비 외에 영업권을 포함해 대가를 받는 경우

권리금에 대해 부가세와 양도세가 과세될 수 있다.

권리금을 받으면 부가세와 양도세에서 세무상 쟁점이 발생한다.

메디컬 건물을 양도하면 양도세를 신고 및 납부해야 한다.

필요경비로 처리된 감가상각비는 취득가액에서 차감하므로,

감가상각을 해야 할 지 의사결정을 할 수 있어야 한다.

메디컬 건물을 사업자 본인의 사업장으로 사용하면

건물에서 발생한 비용만 사업비용으로 인정되며,

배우자 등 가족 명의 사업장을 사용하면,

적정임대료만 사업에 대한 경비로 인정되고,

가족법인의 사업장을 사용하면, 가족 명의 사업장과 유사하나,

세제에서 많은 차이가 있다.

메디컬 건물을 본인 명의로 취득할 경우 세무상 쟁점은

취득 시 부가세 환급, 사용 시 감가상각,

양도 시 부가세와 양도세 과세문제가 발생한다.

양도하면서 받은 권리금은 부가세와 양도세 문제가 동시 발생한다.

일반과세자인 경우에는 부가세 환급이 가능하므로,

면세사업자보다 현금흐름이 좋다.

메디컬 건물을 배우자 명의로 취득한 경우 세무상 쟁점으로

취득세 일반과세 적용, 취득 시의 부가세 환급,

특수관계인 간 임대료 책정과 부당행위계산제도를 알아본다.

임대 법인의 주주를 자녀를 포함해 구성하면

법인세 절감, 상속, 증여에 효과적이다.

메디컬 임대법인은 취득세 중과 등 다양한 규제가 많다.

법인이 메디컬 건물임대 시 세무상 쟁점은

특수관계인 임대료 시가, 법인세법상 각종 규제,

가수금 처리, 배당금 지급 시 유의할 사항을 설명한다.

부동산은 일생에서 몇 번 거래할 수 없는 고가의 자산이다.

부동산 거래는 거액의 투자금이 필요하며,

부동산 임대업은 각종 규제, 높은 세금을 적용받는다.

자신의 상황에 맞는 부동산 투자를 하지 못하면,

엄청난 손실이 발생될 우려가 있다.

메디컬 건물은 의료업을 주목적으로 사용하는 건물이다.

건물 가액이 고가며, 취득, 양도시 엄청난 세금이 부과되므로,

잘못된 투자는 엄청난 세금폭탄으로 이어질 수 있다.

메디컬 건물에 발생되는 다양한 세금의 종류별

세무상 쟁점에 대해 자세히 설명하고,

적용 사례를 통해 계산문제로 풀어보면서,

메디칼 빌딩에서 발생하는 세무상 쟁점을

구체적으로 이해할 수 있도록 한다.

메디컬 건물의 관점에서 설명하고 있지만,

부동산 임대업의 명의를 결정하는 방법에 따라,

각종 세금이 어떻게 달라지는지 이해할 수 있으므로,

부동산 임대업의 명의를 신중하게 결정하면서,

절세 전략을 구성할 수 있도록 돕는다.

"신방수 세무사의 메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라"는

부동산 임대사업자 명의에 따라 달라지는 세금 문제를

시뮬레이션하면서, 세금 폭탄에 시달리지 않도록 한다.

두드림미디어 와 컬처블룸 서평단에서

"신방수 세무사의 메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라"를 증정해주셨다.

감사드린다.

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